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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:二次调控VS9.27:楼市明年会死,后年会疯  

2010-11-24 06:29:00|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:二次调控VS9.27:楼市明年会死,后年会疯

    很多消息是很值得玩味的。

    《新京报》消息:北京土地市场再现"价高者得" 最高报价频拿地。废话,难道要价低者得吗?那还是招拍挂吗?

    《人民网》消息:京沪卖地收入破千亿,地价涨超50%。中国指数研究院(下称“中指院”)数据显示,截至11月22日,上海土地出让收入以1369.94亿元高居榜首,北京以1004.48亿元位列第二。在土地出让金高速增长的背后,上海土地供应量实际上并未有太大增长,仅为6%,但成交均价却猛增64%。

    成交均价的幕后推手是商业用地价格的增长。中指院数据显示,今年上海商业办公用地均价超过1.6万元,比去年7462元增长114%。北京在今年11月19日首次突破千亿元,住宅用地、商业办公用地价格均大幅增长。其中住宅用地每平方米均价8559元,同比增长56%;商业办公用地均价9874元,同比增长100%。

    《新华网》消息:高价拿地同时搞打折,万科异常举动背后存玄机。这有什么异常的?土地奇缺不是我们供应能力造成的,而是拆迁安置的艰难造成的土地收购不但要多出费用,还要大量时间用于拉锯。

    11月15日,北京万科联手五矿以52.27亿元的高价拿下北京市海淀区两居住用地。据了解,此次万科联手五矿竞得的海淀区西北旺北C1地块居住项目用地(唐家岭地区整体改造资金平衡项目),规划建筑面积18.72万平方米,成交金额为37.44亿元;海淀区西北旺镇中心C3地块居住、托幼及中学用地(唐家岭地区整体改造资金平衡项目),规划建筑面积9.27万平方米,成交金额为14.83亿元。两块地楼面价分别为近2万元/平方米和1.6万元/平方米,创新政后北京地价最高纪录,不过还是低于之前的市场预期。

    实际最值得玩味的恰恰是万科在北京毛大庆的操作下,频频联手央企拿地的行为方式。毛大庆很聪明。

    《中证网》消息11月信贷年末冲刺,7.5万亿红线触手可破。所以连续提升存款准备金,确实银监会央行和商业银行一直看法不同。而对于房地产的所谓风险,似乎一直看法不同。

    《北京晚报》消息:北京7成商品房调控后还在涨价,开发商:没销售压力。北京市的房地产交易管理网的数据显示,二次调控之后,北京共计有45个商品房项目取得了预售许可证,其中在今年内有过2次及以上预售记录的项目为17个。在这17个项目中,邑尚佳苑、仰山嘉园、富力湾溪景等12个项目最新一期的销售均价,都比二次调控之前有所上涨,占到总量的7成,涨幅最大的达到了44.8%。
    有压力就不是北京市场了,北京市场的操作方实力是毋庸置疑的。

    有媒体消息:12月北京仅19盘计划开盘,开发商推盘意愿降至冰点。时值淡季,加上二次调控,对付的当然会是适当放缓推盘时机,也延缓开发的节奏。这是房企在资金链条不宽松之际很本能的选择,无可厚非。至于延缓的查处,监管部门会无能为力。

    如上消息看似混乱复杂,实际只有一个原因:土地供应不可能加大的情况下,再收紧银根,那么最终结局和07年9.27新政的影响一样,严格执行明年会死掉,后年会疯掉。
    时间来证明一切吧。老侯输定了。他自以为人大的报告会帮他。莫不是他的导师授意发表报告明年房价大跌20%?还是侯宁先生早就知道了这个报告?只是帮助人大宣传一下报告的错误观点?

    但是,上述的几个消息告诉远离市场的教授博导,试图以资金链压力降低房价的想法,潘石屹先生的百日巨变论的破产就是例证。这也是毛大庆联合央企拿地的本意。

    我一直说北京市场开发主体是央企北京大国企和上市集团,包括SOHO和华远在内的著名企业都很难拿到地。北京再难,全国企业也会坚持给北京输血。还是想想还有别的招数没有?不要继续拿弱智的双紧政策吧。

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