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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:天价地不可抑制,与土地财政已无关系  

2010-11-30 06:37:18|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:天价地不可抑制,与土地财政已无关系

    套用侯宁大师的一段话:我一直拿一个图表说事,鲜有人看,更没几个专家理解。那个表格就是2009年土地收支明细分类表。

   

陈宝存:天价地不可抑制,与土地财政已无关系 - 陈宝存 - 陈宝存 的网易博客

 

    我的朋友董藩看到这个表格之后短信开玩笑问我:“你那个表格从哪里来的?总理让我问问你。”我回复到:“总理怎么连财政部网站的数据都没看到?这是财政部失职啊。”

    还要引用一下财政部网站的数据:据统计,2009年全国土地出让收入为14239.7亿元,比上年增长43.2%。受国内房地产市场逐步回暖影响,全年土地出让收入增速呈现明显的前低后高走势。其中,上半年收入同比下降19.7%,下半年收入同比增长110.9%。分地区看,全国土地出让收入约三分之二来自沿海省份。

   据国土资源部统计,2009年全国土地出让签订合同总价款为15910.2亿元,而当年全国实际缴入国库的土地出让收入为14239.7 亿元,占合同总价款的89.5%。土地出让收入国库数额与合同总价款数额存在约1700亿元的差异,主要是分期缴纳所致。

    2009年,从土地出让收入中计提的国有土地收益基金收入440.63亿元,比上年增长42.6%;计提的农业土地开发资金收入143亿元,比上年增长13.4%;市县人民政府缴纳的新增建设用地土地有偿使用费923.11亿元(其中,上缴中央财政274.94亿元,上缴省级财政648.17亿元),比上年增长44.5%;国有土地使用权出让金收入12732.96亿元,比上年增长43.5%。

    2009年,全国土地出让支出总额为12327.1亿元,比上年增长28.9%。全国土地出让收支结余1912.6亿元,按规定结转下年继续使用。

    这便是土地财政的真相。但是我们媒体传达出来的是什么?土地财政是地方政府生存的工具了。
    
那么,拆迁安置补偿仅仅占到土地出让总支出的40%稍强,城市基础设施建设与农村基础设施建设的转移支出还占到30%。灾后重建与国企改制占总支出的约10%。这些因素我们是否考虑进去了呢?1.59万亿是收入,但是收入是先支出了成本的。我们为什么完全忘记了成本呢?

    那么指望1992亿土地出让净收益过日子的地方政府,我真不知道他们是怎么节省着过的。而且,这是东部沿海省份占到了三分之二的比例。更多的中西部城市就不用过日子了。

    但是我们民间对土地价格的理解,恰恰只是按土地出让价格对比拆迁安置补偿标准的。这是钉子户产生的根本原因。既然你的土地拍卖价格是每亩1个亿,那么我平房占地三分,就应该给我价值3300万的补偿。都这么想的话,下一地块的土地成本价就成了每亩2个亿。底价之上的拍卖价格,只能上天,不可能入地。

    这是04年结束协议出让,改革土地出让体制的恶果。

    我们是从完全国有用地的概念开始起步的。大量的国有划拨土地早已广泛存在,直至目前,很多的单位集资建房,仍旧沿用的是原来的国有划拨土地。这是很多城市经济适用房数据还仍然很高的主因,但是,此类国有划拨土地上建设的住房并非面向大众的经济适用房。

    但是,真正面向大众的经适房、廉租房等等我们传统意义上的保障房由于无偿划拨土地的缺失,已经失去大建的可能性。那么我们今后的保障房主攻方向也就无奈成为公租房为主。产权类的保障房基本失去大建的先机了。这并非是不合理的。

    但是,我们现在的制度安排是保障房用地占比要达到70%,当然现在的保障房是包含了棚户区旧城改造等等拆迁回迁部分的,那么,拆迁回迁腾退的土地在满足城市居民的居住改善之后与城市基础设施的建设之后,天价成本的土地也就自然产生了。而商品房仅仅占到用地供应的30%,只能是市场上商品房的大量缺失。也就只能靠遏制需求,甚至基本需求来过日子了。这种情形下,面对全国房企对土地的争夺,不产生天价地是不可能的。

    而如此天价地形成的土地出让金净收益将越来越小,大量的土地出让收入抵补了土地出让支出部分。土地财政也就越来越被挤压。这也是调控屡屡失效的最主要原因。调控,绝对不可能抑制天价地的产生,也就很难抑制房价了。

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