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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

日志

 
 

土地供应虚胖 北京最大别墅楼盘被迫“囤地”逾4年  

2010-11-04 20:47:52|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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土地供应虚胖 北京最大别墅楼盘被迫“囤地”逾4年

2010-11-04 07:38:22 来源: 每日经济新闻

    北京市土地整理储备中心的统计数据显示,第四季度,北京将有50块土地集中上市,其中住宅用地规划建筑面积达近855万平方米。如果以100平方米/套计算,855万平方米可以向市场供应8.55万套房源。按照北京楼市第三季度的月平均成交量6952套的销售速度,北京楼市第四季度供应的土地量可满足北京楼市12个月的销售需求。

    然而,全经联研究院副院长陈宝存在接受《每日经济新闻》记者采访时却指出,时下这种土地供应增加的消息应理性分析,因为时下土地市场供应的主要以“毛地”(不具备基本建设条件的土地)为主,因为拆迁或政府规划等原因,导致大量被拍卖的土地直到三五年甚至七八年后都不一定可以步入开发阶段。换句话说,被拍卖的土地不一定能马上真正形成实际的土地供应量入市。迄今为止北京最大的别墅楼盘格拉斯小镇资料论坛)近半土地被闲置四五年的现状就是代表。

北京最大别墅盘近半土地闲置

    8月初,国土资源部的1457宗闲置土地“黑名单”中,《有关房地产开发企业土地闲置情况表二》北京市市辖区的第120项,项目名称为“东海花园二期B地块”,建筑面积约32万平方米,受让人为鲁能地产旗下的“北京海港房地产开发有限公司”,合同签订时间为“2005年8月23日”,约定开工时间和约定竣工时间分别为 “2006年2月19日”和“2007年7月1日”,被闲置原因为“由政府原因而形成”。

    “东海花园二期B地块”地处北京最大的别墅楼盘格拉斯小镇。2006年10月28日,该楼盘的开发商鲁能地产向外透露,该楼盘的总投资额将达50多亿元,占地面积约4000亩,公司将用5~6年时间,分多期建造一座总建筑面积达60万平方米的别墅小镇,从而一举成为北京迄今最大的别墅项目。然而时至今日,总共60万平方米的规划面积中,约32万平方米的土地被闲置了四五年,而被闲置是“由政府原因而形成”。

    为了了解“由政府原因而形成”这句话作何解释,《每日经济新闻》记者在实地调查时发现,该楼盘仅分别于2006年10月15日、2009年5月17日和20日先后拿到二期共3批房源的预售许可证。在已开发的一二期项目及相关配套的北部、东部、南部区域都是成片的闲置荒地。而在小区北部一块原本规划为小区配套高尔夫球场、网球场的区域,目前仍是大片低矮的房屋,这些房屋属于通州区宋庄镇葛渠村村民,但目前大部分已出租。

    一位葛渠村村民向记者证实,2005年下半年,这片区域就被卖给了格拉斯小镇的开发商,且开发商还测量过这片地,前几年还一直盛传着要拆迁,但奇怪的是,最近一两年反倒没声音了。

    这位村民还透露,目前紧挨着格拉斯小镇的管头村、吴各庄村和葛渠村等3个村庄,因为附近的首都机场噪声污染,而被规划进“通州商务园配套区及首都机场噪声污染区农村居民点搬迁定向安置房项目”。3个村共计近1600余户居民2012年后将整体搬迁至这3个村东南侧的宋庄镇寨辛庄建设组团D地块。

    记者在北京市发改委网站上也找到了名为《关于通州商务园配套区及首都机场噪声污染区农村居民点搬迁定向安置房项目核准的批复》的文件,公开日期为2010年2月9日,也就是说,这个规划决定是在今年2月份被批准下来的。

    紧挨着这些村庄的格拉斯小镇被闲置地块是否也因为同样的“噪声污染”原因而修改了规划,从而导致闲置?该楼盘一位业主向《每日经济新闻》记者说,这个问题其实一直困扰着格拉斯小镇的开发。他举例说,该楼盘的二期,实际上早在2007年就盖好了,但因政府规划的问题,一直到2009年5月才拿到预售许可证。

    这位业主的话语打开了记者心中的一个疑惑:2006年10月15日至2009年5月17日间近两年半的时间内,格拉斯小镇竟然没有一个新预售项目面市。

    不过他也承认,与管头村、吴各庄村、葛渠村等3个首都机场“噪音污染村庄”一样,格拉斯小镇的上空绝对是飞机航道,但“还可以忍受”。

    为了弄清楚格拉斯小镇 “东海花园二期B地块”被闲置的真实原因,记者走访了北京市规划委通州分区规划科。

    在《宋庄镇2006~2020土地规划》上,格拉斯小镇所在地北京机场高速路东侧北京温榆河畔的这片区域只被模糊地标记为“一类居住”与“城镇居住”,规划科一位工作人员对此解释说,这块区域不在北京通州区新城的规划范围,因此规划图上标得很笼统。至于具体到这块区域内“东海花园二期B地块”的目前规划情况,“因为这个土地规划是在2006年制作的,时下最新的一些地方性规划,可能因为各种原因,不一定能及时反馈上来,建议去该楼盘所在地宋庄镇实地核实”。

    然而当记者就此电话询问格拉斯小镇所在地北京通州区宋庄镇规划建设办时,该建设办一位工作人员的答复着实令人意外:“不清楚”。

    而格拉斯小镇开发商鲁能地产旗下的北京海港房地产开发有限公司一位前高管在接受《每日经济新闻》记者采访时说,格拉斯小镇的建设过程一直受到拆迁难与政府规划多变的影响。时下该楼盘的开发工作已从之前的北京海港房地产开发有限公司上交到了鲁能集团总部统一管理。至于1457宗闲置土地黑名单上的 “东海花园二期B地块”,他表示没听说过。

1457宗闲置土地清理难点

    一位不愿透露姓名的业内人士向《每日经济新闻》记者说,东海花园二期B地块因政府原因被闲置的情况极具代表性,比如在8月初国土资源部1457宗闲置土地名单上,因政府原因造成的闲置土地共849宗,占比近58%;而因企业原因造成的闲置土地宗数为608宗地块,占比近42%。换句话说,在近期土地市场的闲置土地中,大部分土地是由于政府原因而“被闲置”。这在北京土地市场表现更甚。在上述名单中,北京共有160宗土地上榜,总金额达57.9亿元。其中由于政府原因造成的土地闲置为125宗,占比近78%,涉及金额为49.4亿元,占比近85.3%。

     而在9月26日,国土资源部与住建部共同发布的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》规定,“企业存在违约开发土地、因自身原因造成土地闲置一年以上等违法行为的,在问题整改到位前,将不得参与土地竞买”,然而对于占大多数的“由政府原因而形成”的闲置土地,该通知却显得有点模糊:“对政府及部门原因造成土地闲置的,住房城乡建设部门要积极配合国土资源主管部门,联合限期查办”。

    这位业内人士认为,对于企业自身原因造成的闲置土地,处理起来相对更容易,但对于政府自身原因导致的土地闲置,涉及到的面更广,操作难度更大。

土地供应虚胖

    所谓的“政府原因”到底是什么呢?从事土地一级开发一线工作多年的陈宝存介绍说,现在中央政府寻求通过增加土地供应,以提升房源供应量,从而平衡市场供应关系,平抑房价。但由于地方政府手中的储地极少,现在突然性地增加土地供应,各地一般选择以毛地出让,开发商需要在拆迁安置补偿后才能进行开发;或依靠旧城或旧村庄改造拆迁腾退完成土地供应。这些供地本身具备“三通一平”条件,但由于这种旧的“三通一平”与开发商准备新开发小区的新“三通一平”完全是两回事。因此开发商需要在将这些供地上的房屋拆迁完毕后,不得不将原来的“三通一平”也一并拆完,以重新布置“七通一平”。这种供地比纯毛地还要多花工夫。

    他说,受拆迁难与政府规划等原因影响,时下大量被拍卖的“土地供应量”,只是纸面的供应量。开发商在中标后需要等三五年甚至七八年,这些纸面的土地供应量才有可能转化为实际的供应量。

 

    一位业内人士向《每日经济新闻》记者说,他也赞同陈宝存的观点。他举例说,近日一开发商在通州以1.36亿元拿了一块地,但这位开发商却被告知“拆迁需要3年”。这位当事开发商私下里担心,这块地5年后都不一定能拿到手。而同样在北京某地,一个2002年就被立项且被卖掉的土地,目前还没有拆迁完。

    陈宝存认为,时下土地闲置的最大原因就是各地土地部门的非净地出让和多变的规划,时下供应的土地,短期内并没有多少能真正转化为实际的土地供应量。

    陈宝存则提醒说,格拉斯小镇土地的“被闲置现象”表明,在时下地产调控中的重要措施增加土地供应环节,大量土地供应会因类似原因而被闲置,这在目前的土地市场上屡见不鲜,从而导致土地供应环节存在入市土地供应量的“虚胖”现象。

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