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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:调控之果是加剧垄断助推房价  

2010-12-10 05:33:02|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:调控之果是加剧垄断助推房价

    早在一线城市全国布局的房企进入二三线城市市场的初期,我就认为,以全国布局房企的实力,助推二三线城市房价上涨是必然的。

    12月1日,百城价格指数报告显示,11月百城住宅均价环比涨0.82%,其中86城价格上涨。深圳上海北京为11月住宅价格最高的城市。其中,11月最后一周,深圳、天津分别上涨12.93%、7.81%。其他城市中,海口、昆明、兰州等城市成交价格环比涨幅较大,在10%-40%之间。中原12月1日发布的调查报告显示,大部分标杆企业的销售均价相比2009年底均有明显上涨。
    与此同时是完成全年销量任务的房企越来越多。据报道:继万科提前四年完成千亿元的销售目标后,日前,多家房企11月业绩公告显示,销售额均在二次调控后冲高,前11个月提前完成全年任务。
    其中:远洋地产前11月协议销售额超过全年销售目标的180亿元,达到182亿元,同比上升33%。龙湖地产前11月实现合同销售金额277.2亿元,已超全年销售目标12%,且北京、重庆、成都三大公司均已提前完成全年销售任务。

  雅居乐前11个月实现合约销售金额约254亿元,同比增长约64%,也提前超额完成全年目标。恒大地产在今年10月已完成新目标400亿元的全年销售额,前11个月销售达到477.2亿元。而保利1-11月实现签约金额571.49亿元,也已接近全年600亿元的销售目标。

    而完全不靠谱的社科院泡沫比例,是对房价收入比的严重曲解。要知道,自有居住率87.8%的现状与拆迁安置回迁的高补偿现实并存,住宅单纯依靠商品房市场概念本身就是错误的。而且,商品房价屡调屡涨,主要原因是地价随着土地拍卖政策的执行与拆迁安置加上城市基础设施建设水平的日益提升,而逐渐提升。以北京为例,目前的存量房还有70以上属于政策房,而商品房12年市场化改革,在日益走高的房价初期,在03年调控政策大力推出之前,基本是稳定增长的。

    我们并非单一的商品房市场,所以按房价收入比计算商品房价本身就是不科学的。这也难怪我们的基本居住问题解决的那么好了。如果一定用房价收入比数据,那么应该把拆迁安置回迁和拆迁安置补偿部分按市场价折合进入收入总水平,还要讲保障房的因素加以考虑。但是,屡屡出错的来自于研究机构的研究报告,却根本连这个概念都没有。

    商品房价,从来不是中低收入群体的收入决定的,原因在于商品房占总的住房供应的比例很低。按社科院报告泡沫50%以上的石家庄市场来说,目前石家庄城市中心房价7000元左右,09年末石家庄商品房均价不足4000元的现状,石家庄城中村与危陋房、旧城改造超高补偿的现实,所谓房价泡沫根本站不住脚。

    楼市多年形成的格局是商品房成本中,加上了城市基础设施、回迁房安置成本、保障房配建成本等等附加成本,而上述本该由政府财政出资建设的所有项目,我们依靠商品房价的提升推进的十分好。那么商品房的购买者是应该予以大力鼓励的,我们却反其道而行之。

    然而,如此局面,使得一线城市的房企转而向下,在二三线甚至四线城市找饭吃的房企越来越多,一线城市房企的垄断越来越来越不可扭转。我们知道的是,全国著名企业进入二三四线城市,对于调控以紧缩资金链为主要方式的手段来说是严重的打击。

    适度宽松的信贷政策改变为稳健,但是据很多机构预测,2011年的信贷总量还将维持在7-7.5万亿。很显然为了经济总量的稳定,我们不可能有迅速的转变。那么,词语的变化并非实质。我们也不应该怀疑大型房企应对楼市调控的手段。

    十六家央企主业房地产的名单,给众多大型上市房企指明了合作的方向。这也是联合体拿地越来越普遍的主因。作为06年之后刚刚进入房地产领域淘金央企国企来说,加上著名房企的开发水平策划实力品牌优势,强强联手做强做大,也是可以理解的,但是,一二线城市越来越失去了与大企业竞争的市场小鲶鱼,这对于住房市场来说,实在不是好事。

    大房企的实力,才有了土地招拍挂政策下的屡屡天价。而11月份的土地市场表现看,史上最强的2010年调控,又一次被供应趋紧的现状给忽悠了。而土地供应是不可能改变的。

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