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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:旅游地产目前还是炒概念,海南泡沫当挤出  

2010-12-01 01:20:17|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:旅游地产目前还是炒概念,海南泡沫当挤出

某报采访稿

    旅居地产在中国是随着旅游业和房地产的发展而出现的。根据个人旅游、休闲或者养生的需要,在外地购买、每年只是短暂居住的房产,就是旅居地产。一些人买来自用,但也有相当一部分旅居地产是被做投资的。这个产业发展现状如何?据业内人士介绍,中国旅居地产业还在发展初期,规模比较大,但空置率高,有点虚胖,有泡沫,甚至可以说,一半以上是泡沫。很大程度上,旅居地产还停留在炒概念阶段,没有足够的软件和硬件来支持其发展。
    成功的旅居地产多在大城市
  全经联研究院副院长陈宝存说,旅居地产在中国大概从20世纪90年代末开始兴起,随着闲暇时间的增多、可自由支配财富的增长、城市化加快引发的环境问题加剧以及交通的改善而逐步发展起来。旅居地产以优美的景观资源为核心,与完善的旅游度假经营设施相配套,其价值不体现在房地产销售,而是长期经营性收入。
  在中国比较成功的旅居地产在北京、上海、深圳、广州等城市,这些城市从旅游角度来说一年都是旺季,而且整个城市的特点都非常吸引人。在浙江横店影视城周边的旅居地产搞得很火,上海世博会使世博园周边的旅居地产又提高了品质。北京的亚运会和北京的奥运会都带火了周边的旅居地产。
    多数旅居地产都处于偏僻的郊区或者风景区,让人感受远离尘嚣的宁静,但因此也缺失了成熟的城市生活氛围,海南鲁能?三亚湾是城市中心旅居地产项目,坐落在海南三亚市中心,具备各种城市配套设施,所以在提供滨海度假休闲享受的同时,也能提供各种时尚生活享受。
    旅居地产的核心是资源,即景观资源和休闲、养生设施。这决定了旅居地产项目开发的特点是:规模大,投资大,建设周期长,投资回报期长。旅居地产表面上属于房地产业,实际上还是旅游产业。旅居地产的核心是“旅居”而不是“地产”,其产品形式是“旅游、养生、度假服务”,而非“房屋供应”。
    中国旅居地产空置率高
  旅居地产项目是否能成功,受制于很多因素,其中有自然条件,比如景观、气候、地理位置等,还有人文条件,比如文化背景。此外也受制于社会发展的各个方面方面,比如旅游业、养老制度、带薪休假制度。在诸多因素的制约下,中国的旅居地产还只是在起步阶段。
  很多人都希望拥有度假别墅,他们怀着对海边生活的美好期待毫不犹豫地买了海边的房子。陈宝存说,其实在中国北方的大部分海边,适合度假的时间最多两个半月,很多海边的度假别墅、公寓大部分时间是空置的。因为使用率低,回报率就低。作为投资,也很难有回报。在海南、广西北海的海边虽然气候四季适合旅游,但因为旅游业的服务质量问题,客源也不稳定,所以牵累了旅居地产,很多海南、广西北海的旅居地产空置率也很高。
    中国的带薪休假在时间上比较扎堆,基本在几个黄金周和4、5、9、10月份,在一些风景名胜地,旅居地产少了,旺季的时候不够用,反之,淡季的时候空置率太高。物业公司对此也没什么好的解决办法。
  养老地产作为旅居地产的一个类型,在中国做得也不太成功。北京的东方太阳城一类就属于不太成功的养老地产。中国老年人手里的钱本来就不多,再加上被儿女啃老啃得差不多了,加上通货膨胀,所以让他们去买旅居地产养老的可能性就不大,做这个投资就很难得到回报。这不能盲目和美国比,美国人是越老越有钱,是有消费能力的。
  陈宝存认为,中国的旅居地产投资大部分是比较盲目的。旅居地产除了与特定的旅游资源、气候等自然条件有关,还纠结了很多其他问题。那些影响旅居地产的硬件和软件不是一天两天能解决的,旅居地产发展过快,就会出现泡沫。去年爆炒海南房地产,当地旅居地产的硬件不断提高,投资更大,泡沫就更大了。
   不可能大规模推广旅居地产
  旅居地产空置率如何解决?提高地产的旅游和其他利用价值,提高使用率是关键。陈保存说,现在中国海边的旅居地产扎堆的地方也在想办法增加这些地方冬天的魅力,吸引人们去住。国外解决淡旺季问题靠的是开发新的旅游项目,西方人对旅游的理解就是一种体验,一种历险,所以通过设计开发出和旅游资源本身关系不大的项目来增加旅游的魅力。因此,在地中海沿岸、澳大利亚的黄金海岸、关岛、夏威夷和美国西部比较成熟的旅居地产没有明显的淡旺季。
  对于旅居地产的发展前景,社科院城市发展与环境研究所教授李景国认为,把旅居地买来自用或者作为投资的人应该是高收入人群,满足了先富起来的人的一种物质上和心理上的需要。但目前中国绝大多数人没有这个能力,在中国不太可能大规模推广旅居地产,在目前建设用地这样紧张的情况下,在各地纷纷出台限购政策的情况下,除非人口萎缩,地产资源价格下降,才有可能,目前看来可能性不大。▲
 

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