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为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:社科院楼市泡沫论鬼话连篇  

2010-12-13 05:29:30|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:社科院楼市泡沫论鬼话连篇

    涌现出易宪容和曹建海的社科院系统,多年以来一直在演绎着楼市鬼话,本次《住房绿皮书》更是最严重的鬼话连篇。不靠谱的数据中指出,泡沫指数最高的前7个城市分别是:福州(0.703)、杭州(0.669)、南宁(0.668)、青岛(0.558)、天津(0.542)、兰州(0.534)、石家庄(0.520)。这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。泡沫指数较高、泡沫成分占实际价格比例在30%~50%之间的城市有北京、深圳、武汉等11个城市,其中郑州为34.6%。

    而且该书对我国今明两年的房地产形势与调控作出分析,他们认为今年全国城镇居民的房价收入比是8.76,比去年上升了0.46,相当于普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝可买一套房。蓝皮书也对明年的房价走势进行了预测,如果调控放松,房价将会恢复性反弹,价格可能上涨20%~25%,甚至会更高。

    蓝皮书还特别指出,目前中国85%家庭没有能力购买住宅,房价上涨速度仍然高于城乡居民收入增长速度。这是对自有居住率87.8%的否定,也是对房地产市场化基础的否定。住房市场化的目的并非解决百姓基本居住问题,而是要解决新增的如婚房类型的刚性需求与新增城市人口的居住问题,以及改善型需求的住房升级问题。而截止到2009年,城镇居民人均住房面积已经达到28平米。

    至于85%的家庭不能靠工资收入购买商品房,对于大量依靠棚户区改造、旧城改造等等的回迁安置房的现实也是全面否定。而根据目前的旧城改造现实,回迁安置补偿不论是实物还是现金,都应该加入到城镇居民的家庭总收入中。大量的城市人口,并不是靠工资购买商品房的。而北京这样的住房品类繁多的市场,真正依靠购买商品房的城市居民只占30%左右,而且目前的低租金,原因在于12年市场化进程中,商品房的购置成本从89年的1600余元,到目前的北京不足20000元的均价。而事实上,房价的上涨速度过快,不过是05年之后的地价上涨强劲的产物。

    中指院数据显示:1998年-2008年,全国住宅均价累计上涨97%,而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入的累计增幅均达到或超过2倍。1998-2004年,全国住宅均价累计上涨37%,低于同期GDP等指标涨幅,而2004-2009年,全国住宅均价累计上涨79%,与同期GDP、人均GDP、人均可支配收入和居民储蓄存款涨幅基本持平。

    而重点城市1998-2009年涨幅普遍低于同期GDP和人均可支配收入。1998年-2009年,北京等重点城市住房均价累计上涨150%-300%不等,但除上海外,其他重点城市的住宅均价涨幅均低于同期GDP累计涨幅,如北京住房均价累计上涨312%,但GDP上涨375%;深圳住房均价累计上涨191%,但GDP累计上升432%。上海的住宅均价涨幅尽管高于GDP涨幅,但同期居民储蓄存款累计上涨511%。

    问题主要出在了楼市宏调政策之后。2004年-2009年,重点城市的住房均价增速加快,其中北京的累计涨幅达到163%,而同期GDP、人均GDP等指标涨幅均不及90%,仅有居民储蓄存款累计增长110%;类似的还有上海,房价涨幅高于GDP、人均可支配收入等指标涨幅;广州住宅均价累计涨幅虽不及同期GDP涨幅,但高于人均可支配收入涨幅,天津、武汉、重庆、南京等二线城市住房均价涨幅低于同期GDP等指标。

    这也可以解释即使在08年底全球金融危机加强之后,09年与2010年房价地价双双暴涨的基础是集聚下来的强大市场需求与强大支付能力。而目前主要问题出在新增城市人口的基本需求问题上。而我们的新增城市人口更大量的是80后群体。大学毕业生留城与农民工进城务工,成为新增城市人群年均增加1500万人口的主体。而无限放大本不该具备买房实力,但是却被传统的居住理念所支撑的这部分群体的需求释放,使得长期看供需的严重失衡。

    我们妄称土地垄断与土地财政是造成房价地价暴涨的主因,实际是楼市的最大限度的市场化,这也可以解释自03年开始的大力调控根本没有对症下药的解决供应问题,所以遭到市场的严重报复。这是收入总量高速增长决定的。而基本居住需求已经解决的市场情况下,所谓85%的城市居民依靠工资买不起房是完全无视居住改善的事实。当然也就无法正确的看清楚市场的走势。

    城市化并非是政府主动推进的产物,而是改革开发32年农民富裕的必然。进城是农民对机会的积极把握。但是,目前我们的城市化进程是必须在城市配套适合的基础上的稳步推进。一线城市人潮涌动目前来看并非是积极稳妥的。那么只能依靠高房价等等居住生活成本的高涨,限制大量人群进入一线城市所造成的交通拥堵与房价高涨。实际高房价恰恰是遏制房价上涨速度的手段之一。

    社科院的报告无疑前后矛盾,对于楼市的现状解读是错误的,也无助于确立楼市发展的正确解决方向。而市场必须依靠市场因素,而屡屡启动调控手段面对市场,很难不被市场所压制。

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