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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:谢国忠还知道房子是建在黄金般的土地上?  

2010-12-15 06:22:39|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:谢国忠还知道房子是建在黄金般的土地上?

    在预测全国房价必然大跌50%,一线城市房价大跌80%的梦呓中,谢国忠终于提到了土地:“楼市已经见顶,中国已进入房地产熊市,将持续5年左右,大城市平均房价可能会下降一半以上,土地价格将下降更多,而且,部分省市价格可能会下降80%甚至更多”。按谢大嘴以往的道理,经适房地方政府将无偿划拨土地,大建保障房,所以土地价格可以下降为0。这种逻辑支撑了谢国忠坚持了很多年的房价暴跌论。只可惜,市场不是这样走的。 

   关于土地价格,我们还有一个悬念就是土地管理法的修订与拆迁安置管理条例的修订。但是两个修订最重要的一点恰恰是必须改变以往的征地模式。低价强征土地已经越来越被禁止,这是合理的发展方向,当然也是人力所不能扭转的。我不知道在征地拆迁安置成本上扬,城市基础实施建设也一直纳入一级开发成本的情况下,土地招拍挂底价如何大幅下降。所以,搞搞清楚房地产的运作规律,而不是靠胡乱臆断过日子,这是对谢国忠们的基本要求。

    中国证券报报道:

    “距离“9·29”新政一个月的10月29日,雅居乐夺得了南京地王。在接下来的11月份,全国各地更是地王频出。25日,广州、武汉、杭州三地的总价地王或单价地王问世。29日,温州拍出楼面价达3.7万元的新地王,创下全国楼板价单价地王。12月3日,一个自然人击败五个开发商,夺得南昌地王,溢价率近200%。从3.3亿元拍到21.05亿元、从5.4亿元拍到36.3亿元,南京10月29日对外出让四幅土地中产生两块“地王”,溢价均在500%以上。

    12月7日,位于北京CBD“金十字”的中服地块进入第二阶段评标,6宗地的最高报价总和为238.29亿元,这意味着北京的新地王呼之欲出,这将成为北京史上最高的总价“地王”。除了这块几乎没有悬念的“地王”外,青岛、佛山、厦门、温州、武汉、南京等二线城市,也将在12月份的土地出让市场中争夺“地王”。

    12月9日,上海青浦单价地王诞生,业贸投资有限公司以16.2亿元拿下赵巷镇特色居住区17号地块,折合楼板价达到21865元/平方米,溢价率达192%。”

    11月份全国10个主要城市整体平均的溢价水平呈高位态势,广州、杭州、深圳、武汉溢价率均高于50%,其中广州最高,为80%。而北京成交15宗地中有8宗地配建有公共租赁房、限价商品房和安置房等,13宗地采取“非价高者得”招标方式出让,溢价率仅为7%,成为溢价率最低的城市。只是,溢价率极低的北京市场,却仍旧是天价土地出让。所以单纯看溢价也是十分不靠谱的。提高出让底价就是了。

    事实是,土地出让金更多的用在了拆迁安置房建设与货币安置成本上,而地块的城市基本建设的升级,成本高昂。这两块的刚性成本一直在稳步提升。由此形成的土地出让底价一直在上升状态。而保障房建设配建,更加加大了土地出让的底价。而不论何种形式的出让,都没有改变土地价格上涨的规律。何来的“土地价格下降很多”。稍稍认真的研究土地价格和房价的形成规律,谢国忠们自然不会梦呓般的胡说了。

    中央政府十分明白这一现状,所以把公租房建设作为保障房的重点,原因就在于产权类的保障房建设提速,在地方财政困局中,只会被地方政府有条件的配建至商品房小区,这无疑是商品房土地成本高涨的又一因素。而公租房引入社会资金,成为类似商业持有型物业,土地价格可以不被控制,实际也不可能对土地价格进行控制。

    保障房建设公租化绝对是一种合情合理的安排。而商品房房价,我们的调控目的一直遏制涨幅,而不是房价下跌。这是比较明晰的选择。多年来的屡屡调控,我们以往完全脱离了市场实际。这也是空调成为主基调的根本原因。调控类的人为手段根本不可能改变市场的运行规律。

    市场的归市场,保障的归保障。而保障是必须转变观念的,那就是保障房无产权。

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