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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:价高者不得—早知今日何必当初?  

2010-12-20 01:59:40|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:价高者不得—早知今日何必当初?

    实际招拍挂的问题最早出在04年年底。《瞭望东方周刊》记者采访富力集团副董事长谢强:“2004年,国土部和监察部联合下文,以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。该文件还规定,2004年8月31日以后,发展商必须及时缴纳土地出让金,如果在两年内不开发,政府可把该土地收回。由此引发了房企土地大战。而2005年8月,备受瞩目的北京清河毛纺厂地块拍卖,共有7家公司购买了现场竞价。由18.08亿元的起价经过一轮追赶后,华润和当时风光无限的顺驰迅速跟进,捉对厮杀。经过80回合激战,华润以25.65亿元胜出。半个小时高出起始价8亿多,即便是主持了北京“8.31大限”之后几乎所有现场竞价的北京市土地整理储备中心市场部部长叶向忠也认为“实在是有点高”。”而面粉贵过面包,最初的来源就是华润“橡树湾”(清河毛纺厂)的土地拍卖后。

    但是,真正加码的房地产宏观调控却是起始于2005年。纵观05年的调控,我们看到如下努力:

    一、2005年3月房贷优惠政策取消 调控涉及消费层面
    央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率;对房地产价格上涨过快的城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。央行此举表明,中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。
    二、2005年3月房地产税改革深入
    调控触及交易环节财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示,中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻,问题严重,今后一段时期将重点推进房地产税改革。国务院发展研究中心正在筛选试点城市,将开始模拟运行,为最终出台房地产税提供决策基础。
    三、2005年3月国八条出台 调控上升到政治高度(老国八条)
    国务院出台八点意见稳定房价。一是高度重视稳定住房价格;二是将稳定房价提高到政治高度,建立政府负责制;三是大力调整住房供应结构,调整用地供应结构,增加普通商品房和经济住房土地供应,并督促建设;四是严格控制被动性住房需求,主要是控制拆迁数量;五是正确引导居民合理消费需求;六是全面监测房地产市场运行;七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 
    四、2005年5月七部委意见 调控加强、细则出台(新国八条)
    国务院办公厅发出通知,转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》,要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题,作为当前加强宏观调控的一项重要任务。

    只是调控无法逆转的是土地上市量奇缺的局面。2005年北京土地供应计划的完成十分不理想,年度仅完成供地计划的35%,而上海2005年土地出让面积在300万平方米以上,但最终成交只有40万平方米。原因在于土地招拍挂政策出台的时机不好。

    而在盘点王石淡出万科文章中,我分析了孙宏斌的拿地轨迹。应该说,最先觉醒的还是孙宏斌。但是,顺驰无疑成为04年8.31大限之后土地拍卖的推动者。

    史上最强调控手段下的2010年,却出乎意外的业绩惊人。最新数据显示,2010年1-11月全国商品房销售面积8.25亿平方米,同比增长9.8%。商品房销售额4.23万亿元,同比增长17.5%,增幅比1-10月提高0.2个百分点。其中,商品住宅销售额增长12.8%。
    2008年全年商品房销售额2.40万亿元。2009年,全国商品房销售面积93713万平方米,比上年增长42.1%
全年商品房销售额4.40万亿元,比上年增长75.5%。可以预计的是,2010年销售额将超越2009年成为史上销售最好的年景。

    那么我们不可避免的迎来了所谓二次调控后的土地出让热潮。11月份开始,全国各地更是地王频出。11月25日,广州、武汉、杭州三地的总价地王或单价地王问世。11月29日,温州拍出楼面价达3.7万元的新地王,创下全国楼板价单价地王。12月3日,一个自然人击败五个开发商,夺得南昌地王,溢价率近200%。从3.3亿元拍到21.05亿元、从5.4亿元拍到36.3亿元,南京10月29日对外出让四幅土地中产生两块“地王”,溢价均在500%以上。接下来的是全国地王频现。市场开始期待起三次调控。然而我们早已用尽了调控的手段。

    唯一的亮点恰恰是中服地块。《中国经营报》报道:“除去中信集团、安邦财险之外,现在基本可以确定,所有在北京CBD候选地王的竞价中,报出最高价格的竞价者都将出局。6幅土地招标文件显示,6幅土地的规划建筑总面积为58万平方米,之前整体出让的招标文件显示,其规划建筑面积为32.7万平方米,增加的规划建筑面积令楼面成本价的下降成为了可能。”,此消息的题目命名为《北京CBD候选地王政治定价四高价竞标者出局》,既然不是市场行为,我们能否坚持公平公正公开透明?北京可以,全国是否全部推行?全部推行我们搞什么土地招拍挂?恢复协议出让即可了。我们唯一的长项恰恰是因噎废食。早知今日何必当初?

    几乎所有的所谓规范市场的努力,都变成了促进房价上涨的手段。政策出台前好好分析一下最终的后果,别再相信稻草会堵住大坝。

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