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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:人人买得起房绝不能依靠市场实现  

2010-12-02 02:51:26|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:人人买得起房绝不能依靠市场实现

    我们一直有一个不切实际的伪命题:人人买得起房,而且是产权房。始于杜甫的国人梦想,在上千年的中国都在广布传送。但是,我们已经高速走向市场经济,这种原始共产主义的梦想,已经越来越被高速发展的市场进程所取代。

    人类社会发展到现在,经过前人的尝试,市场化无疑是目前最少缺点的方式。

    我博客空间有句话,当然不是我的发明创造,但是我很坚信:“所谓均贫富,就是大家一起穷”。直白是为了大家都看懂。这是我博客坚持“平实文字写地产真相”的主因。地产关涉度之高几乎是任何产业都不能取代的。有人说股市关系每个人,实际这是不准确的。但是房地产确实关系到了14亿人。我目前对住宅的看好也来自于汹涌的巨大需求。

    左一个国十条,又一个国五条,内地房价就是压不下来,对这一现象温总也很无奈。无数购房人对于高房价的“痛恨”。温总言称,“这里有多方面的因素,也很复杂,如果真的买不到房,可以考虑用先租的办法”。对于连续八年执掌调控大权的温总来说,上述表态十分切合实际。

    有人说中国的城市化进程不该搞,中国的人口红利将消失。我却说,城市化进程将越来越快,这不是你想有就有,也不是你不想有就可以禁止的。谁都知道种粮种菜不能致富,谁都知道东中部省份土地奇缺,人均耕地全国仅仅1.39亩,而浙江福建两广地区,人均耕地不足半亩,甚至浙江福建的个别地区不足三分地,那么,目前这些地区的外出人员致富程度是我们有目共睹的。所以,城市才是机会所在。这也是即使蜗居,他们也不会离开城市甚至不会离开大城市的根本原因。

    人口稳定增长确实在情理之中,但是城市,尤其是一二线城市的人潮涌动却是在高速提升。统计数据显示:每年新增城市人口大约在1500万人。以人均享有30平米计算(包括租房人群),此一项,居住需求需要4.5亿平米。这仅仅是城市住宅需求的一部分。

    在自有居住率极高,居住水平极低的国度,我们要解决的不是基本需求,而是城市人口的改善性需求。但是,我们试图遏制的恰恰是市场上最为迫切的改善性需求。人们总不能憋在老旧建筑里,但是我们的调控无视的是这个事实。最大限度的满足百姓日益提高的生产生活水平的要求,恰恰是我们一直追求的目标。

    而我们知道的是,08年全年商品房销售面积6.2亿平米,即使是09年,商品房销售总面积为创纪录的9.3亿平方米,2010年前十个月,商品房销售面积为7.2亿平米。如果维持05、06年与08年的土地供应量,供小于求一直无法得到解决。

    建国60年,我们50年放弃住宅大量建造,这个欠债有多大?98年启动的住房市场化改革,仅仅过去了12年又能还清多少呢?即使能够做到人人买的起房,我们的供应速度也是跟不上的。那么就有个分配的前后问题,这还是形成了新的市场,而按我们的习惯,人人都想早日享受到更大面积的住房,我们会对掌握住房的官员行贿达到分配到手住房的目的。这种过程将是最大的寻租。我相信住房分配的成本也注定更高。   

    我们还有一个最大的问题在于需求的提升。即使我们的住房分配制度完善的解决了老百姓的基本需求问题,但是接下来的差异化需求也成为我们关注的焦点。为什么贡献完全不同的人们都满足了居住升级问题,那么如何体现差距也将成为焦点。

    制造出的仍然会是不平衡,而实现差异化的手段,还将是市场化或者潜规则的方式。有人建议的凭票方式,恰恰是我们计划经济时代的老旧实验十分失败的尝试。

    当然,这并非是为保障房建设低速找借口。但是我们知道的是,目前的保障房概念越来越倾向于非产权的租赁房,或者现在有共有产权的探索。但是无论如何探索,产权式的保障房存在的土壤已经越来越贫瘠,我们不能为了本已有地的农民和农民子弟大学生的进城需求,来挤压城市居民的土地权利。更不能依靠高容积率稀释土地成本以达到商品房楼面地价成本维持低水平。

    当然,我们也不能为了公益事业城市发展或者工业建设等等的需要,就来依靠低补偿安置水平征用农民住房与耕地的强拆方式,而是应该承认农民的土地权利,而且依靠市场化的方式使农民增收,特别是财产类收入的大幅增长。完善的土地流转市场化,农民与新增城市人口的大学生在城市买房也就越来越可能。

    这才是我们在土地与住房建设上的良性循环。而这种良性循环,依靠的只能是商品房部分价格的高昂,商品房市场面向的就应该是高收入群体。这恰恰是高收入阶层的二次分配的良性过程。

    珍视土地也是我们城乡居民的良好习惯。不要怕城乡居民依靠本已拥有的土地实现改善住房之梦。也不要惧怕大望京唐家岭的居民通过改造成为富翁的尝试。如果能把流转土地致富也扩展到了农村,那么,我们的商品房市场也就真的变为改善性富裕人群为主的市场。大量的城乡居民,也不用依靠商品房改善自己的居住水平。这才是保障房应有之义。

    商品房与保障房的完全分立,商品房完全市场化运行,对商品房的调控放松,而不是一直以来的双紧调控,也将有助于保障房的建设。这是相辅相成的。

    不要试图通过单一的市场实现人人买的起房的梦想。

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