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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:单一出口的土地该给总理还是总经理  

2010-12-28 03:18:34|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:单一出口的土地该给总理还是总经理

    不论什么政策,不论什么手段,我们都很轻率的与房地产问题挂钩,都会成为压垮高房价的稻草。此种炒作,简直不可理喻。最近对于所谓的加息,查处闲置用地等等稻草的推出,已经没有写的兴趣了。

    但是,关于土地问责与土地出让环节的新变化,我有话想说。

    微博上我的朋友石旭生说到一个不理解的现象:【南京河西新地王的两个“想不到”】1、想不到G53楼面地价没过10000,我在12月9日的新浪品地现场采访(有视频报道)时说,楼面地价肯定过万,但不会超过14000,结果G54是12789,G53才8584,G53出我所料;2、想不到两地块楼面地价悬殊150%,有景观资源的G53反而贱。不同的有3处:1、G53有水质不错的南河,G54没有;2、G53有2条崭新的双向5车道的道路,G54只有北侧有一段这样的道路;3、G53的规模大,建面37.045万,是G54的2.5倍。

    我评论到:这类勾当,我们见得比较多,一个拍卖地块制造出天价,紧跟着三块招标地块。我认为招标是早已操作好的。还是我前段时间的话:早知今日何必当初?土地市场的双轨制。

    招拍挂我们一直理解为拍卖。主要原因是招标制有一定的问题。价高者得还可以理解,价低者得,难免会有暗箱操作之嫌。所以招拍挂制度一直在两难选择中间。我们的无处不在的潜规则,很难保证招标的公平公正。

    那么,最近的土地问责制媒体很多有理解为针对房地产开发的调控手段,这就有些自作多情了。

    香港《文汇报》报道:国土资源部、监察部、人力资源和社会保障部三部委16日联合启动土地违法问责风暴,12家地方政府负责人直接面对国家土地总督查、国土资源部部长徐绍史,国家土地副总督查甘藏春和国土资源部贠小苏副部长的问责。国土资源部表示,是次约谈问责将会把问责细节落到实处,对土地违法严重地区要“既处理事,又处理人”,不排除递交司法部门处理。

  据悉,被约谈的有12个地方政府,被约谈的城市均为违法占用耕地面积比例超过15%,在全国范围月平均违法占用耕地面积排名靠前的城市,包括陕西省渭南市、山西省运城市、黑龙江省佳木斯市、云南省红河哈尼族彝族自治州、湖北省襄阳市、黑龙江省铁力市、广西壮族自治区防城港市港口区、山西省大同县、黑龙江省牡丹江市阳明区、辽宁省灯塔市、浙江省上虞市、辽宁省庄河市。

    我们看不到经济发达城市的身影。而所谓的违法占地,主要是耕地转为建设用地的问题。而目前的一线城市,房地产开发早已经摆脱了新增建设用地为主的阶段。目前我们的产业结构,高占地高能耗产业为主的结构还很难短期内改变。加上城市基础设施建设的速度极快,高铁高速工业区建设占地比例极高。而我们的18.26亿亩耕地红线濒临突破。这才是土地问责的主要原因。

    牵强附会的把土地问责和查处违法违规占地与房地产开发挂钩并不新鲜。我们已经惯于妖魔化房地产行业的思路,都是把相关不相关的所有经济现象都看作压垮房价的稻草,这也并不奇怪。但是,由此而产生的社会效果却是相当严重的。

    实际全社会对房地产开发环节的误解,导致了对房地产行业的错误理解。 12月26日,温总在中央人民广播电台直播间与网友交流时表示,将继续加大力度抑制房地产投机,并承诺“在任期内一定要使房价能够保持在一个合理的水平”,为实现这个目标而努力,绝不会退缩。

    有些媒体又在附会称《温总讲话暗示楼市调控可能加码》,但是我们还能看到温总的强调:我们国家人口多、土地少,住者有其居但并不意味着每个人都有自己的住房,有些刚毕业的学生、有些农民工都可以采取先租房的办法来解决住房的问题。

    这是比较现实的说法,同时还要看到温总对于房价问题管控的看法:在谈及“房价总理说了不算,总经理说了算”这一说法时指出“这个讲法不准确,也不全面。总理应该管的主要是保障性住房,解决的主要是中低收入者的问题。”原因在于“房价来讲有政府应该管理的部分,有市场应该管理的部分,总理应该管的主要是保障性住房,解决的主要是中低收入者的问题。”
    那么,回到我们的主要话题土地上。国土部坚持18亿亩耕地红线是有道理的。所以查处违法占地也是成立的。但是,国土部并不可能制造大量的土地出来,地方经济发展违法占地将屡禁不止。实际对于稳定财政收入来源的工业建设项目的追捧才是地方政府的首选,至于房地产开发项目,地方政府违规占地的热情基本缺失。原因当然是房地产开发项目在销售之后就无法有稳定的财政收入实现了。持有型经营的物业税收也是屈指可数的。实际新增建设用地环节,已经保障不了房地产开发项目的需要。

    而我们提倡的大建保障房,进一步挤压房地产开发环节商品房用地供应。这将是未来主要趋势。一个出口的土地,总理和总经理争夺的结果,当然是总经理输掉了。

    商品房用地供应的紧张将成为定局。最终的市场结果我们是担心的。

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