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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:错误的调控轨道不能越走越远  

2010-12-30 01:29:16|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:错误的调控轨道不能越走越远

    转一下童大焕先生发表在英国《金融时报》中文网的文章《保障房将推高商品房价》,他的文章观点我是极为赞成的。

    “在“史上最严厉楼市调控政策”下,毫无疑问,即将翻过一页的2010年又是一个房价上涨年。很多人依然把房价下降的希望建立在保障房基础上,首都北京也信誓旦旦要做全国表率,“十二五”期间,北京计划新建、收购各类保障性住房100万套,占整个住房供应的60%。并为10万户家庭发放租金补贴。

    但是我想说两句话:一句是,对大多数普通老百姓来说,保障房可能会像计划经济时代福利分房一样遥远。第二句话是,保障房可能拉低平均房价,但只会使商品房价格更高。也就是说,别指望保障房会拉低商品房价格。”

    童先生进一步分析:“消灭城中村,禁止地下室出租,禁止房屋分割出租,目的都是为了“以房管人”把“低端人群”赶出城市。但这样做除了抬高新移民的城市生活成本之外,并不能真正把人赶出去。因为中国的城乡差距、地域差距已是如此之大,人们即使多付点租金,也仍然比在原乡要好。”

    这也是楼市八年强力调控失败的主要原因。我们的双紧政策作为调控手段很多年,那么双紧改为单紧信贷的政策,实际又走到了事实上的双紧,目前的情况,紧缩银根带来的效果一定是同时紧缩地根。所以,童先生的解读是准确的。

    一直以来,我关注保障房建设的资金来源问题。早在8月19日在某财经媒体《经济学人月度论坛》上,我就“公积金建保障房得失几何?”这一主题发表了看法:“用公积金解决保障房问题只是杯水车薪”,我认为用公积金建保障房,恐怕会有肉包子打狗的效果,资金收回无法保障,我认为试点的结果可能会不太乐观。

    针对当时北京有几个公租房项目所公布出来的租价水平,建设成本6000到8000的话租价一平米是30,如果建设成本(含上土地成本)要是30000呢?租价一平米是150元以上,按照正常有回报的租金,就应该是一百平米一个月租金15000才正常,这是合理国际通行的租售。但是,这是不可能有市场的。

    试图引入社会资金建设保障房,不是不好,而是要考虑回报问题。当初确定28个城市用公积金余额试点建保障房,我认为用什么金都无所谓,只要有合理的回报,开发企业会追捧的,但是如果没有合理的回报,贷款期限又只设定五年,这五年如何还本付息,这是必须考虑的。
    我认为现在的政策有点病急乱投医的感觉,也是明知不可为而为之。我认为唯一可以实现的保障房建设方式是配建,引入社会资金目前存在很多问题不能解决。而保障房中的很多项目,并不能针对外来人口。特别是一线城市,城乡结合部的改造压力很大,而市场土地新增供应基本依靠各级各类改造来实现。相对耕地专用为建设用地,此类保障城市居民居住改善的方式,成本越来越高。再加上强力配建制,只会继续推高改造中商品房的土地单位成本。

    《北京晚报》12月29日报道:北京土地市场昨日出让三宗地。其中房山区长阳镇地块再次采取“限地价、竞租赁房面积”方式,北京昂内和亚太环宇联合体以4860平方米的最高租赁房面积获得该地块。

    12月28日上午,房山窦店住宅用地和石景山苹果园商业金融地块在市土地中心交易大厅开标。而下午的房山区长阳镇(广阳城住宅小区)居住项目地块,虽然规划建筑面积仅为3.41万平方米,但其1.9亿元的起始价和“限地价、竞租赁房面积”的挂牌出让方式吸引了业内人士的关注。

    根据市土地中心公告的有关该地块的“限地价、竞租赁房面积”的挂牌出让规则,该地块在挂牌竞价截止前,最高报价已达到本项目合理地价上限价格,且至竞价截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求竞买的,或在现场竞价中最高报价达到上限价格的,则由市土地整理储备中心对挂牌出让土地组织现场投报配建租赁房的面积。

    我相信,未来的北京商品房建设成本会随着“限地价竟租赁房面积”的方式进一步推高。免除了政府在保障房建设上的投入,这是地方政府最愿意推广的。实际上我们已经完成承认了商品房小区配建保障房,以进一步推高房价的现实。这也决定了商品房市场不可调控的现实。

    如此情境下的强力调控,带来的结果是市场不像市场,保障也不像保障。

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