注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

日志

 
 

陈宝存:房产税是堵楼市需求井喷的又一枚石子  

2010-12-08 05:25:32|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

陈宝存:房产税是堵楼市需求井喷的又一枚石子

    在微博上,我回应一位网友关于房产税的对楼市未来趋势的影响:“现在的问题在供应上不去。好比目前的需求是井喷,我们只有供应的巨石压迫下,加之别的小块石头与水泥一起加盖,才能遏制住。我们只有碎石,没有巨石。房产税,只是碎石之一!”

    而无数消息在印证这个看法。

    首先,久久被人关注的中服地块,去年三月准备上市时,当时的预测99亩出让总价100亿。而一年半之后,竞标人出价总价目前已经达到238亿。虽然楼面地价没有预期的那么高,但是上行的趋势十分明显。而中服地块的单位地价也因此对周边地区未来的拆迁安置成本,而16.5的容积率是不可能在周边的住宅项目中体现。那么单位地价被稀释的可能性极小。这一点我们必须要有足够的重视。

    据中国指数研究院数据信息中心监测显示,十二月第一周,20个主要城市土地市场交易冷清,土地推出和成交量减少,本周监测的20个主要城市共推出土地107宗,较上周减少71宗,推出土地面积共计681万平方米,较上周减少508万平方米,环比减少43%;共成交土地40宗,比上周减少57宗,成交面积共计276万平方米,环比减少44%。

    本周监测的20个主要城市住宅用地入市量紧缩,共推出28宗,比上周减少50宗,推出土地面积297万平方米,环比减少53%;住宅成交量下跌,共成交11宗,不足上周的一半,环比下降68%。成交土地面积67.3万平方米,环比下降74%。

    而11月份土地出让的热潮,前提仍旧是出让价格的高涨。《京华时报》报道:记者根据北京市土地整理储备中心的公开数据计算发现,截至11月23日,今年北京通过招标和挂牌的方式共出让了203宗土地,建筑规模共计2137.37万平方米;其中住宅用地和包含住宅用地的地块有52宗,建筑规模共计875.44万平方米,土地出让金达722.76亿元,平均楼面地价为8255.96元/平方米。而去年,北京市的住宅楼面地价为6189元/平方米。去年全年,北京市通过招、拍、挂方式成交的各类土地有247宗,成交额为928亿元。

    再看2010年全年数据与前期的对比。中国指数研究院的数据显示,截至11月22日,上海土地出让收入以1369.94亿元高居榜首,北京以1004.48亿元位列第二,大连以893.28亿元位居第三,去年排在第一位的杭州今年跌出前三,仅收入589.33亿元(详见附表)。值得注意的是,十大城市中,只有杭州和重庆的土地出让金出现了同比下降的现象,其余城市的出让金则大幅增加,增幅最大的是大连,比去年同期增长了297.75%,增幅最小的苏州也达到了26.14%。

    而统计数据显示:2010年1-10月,全国房地产开发企业完成土地购置面积3.28亿平方米,同比增长36.2%,土地购置费8006亿元,增长79.2%。
    这是最根本的市场供需决定的。也是拆迁成本居高不下,土地收购手段很难落实到位,土地出让总量受阻造成房企对土地的抢夺。仅有的几袋子面粉,而想做成面包或者蛋糕的房企太多了。即使在改变单一拍卖方式而大量推出招标方式出让土地的今天,不可能解决的土地价格上扬的问题,中服地块被追捧只是一个案例。

    那么只有加大土地供应,甚至加大低价土地的供应,楼市井喷才能根本遏制住。而目前的情况是,土地供应的巨石并不存在,而是被分解为众多碎石,那么,任何调控的政策都不过是一颗颗碎石,那么,遏制楼市井喷的手段是不存在的。而房产税,在很多人眼里将对房价起决定作用的房产税,不过是碎石之一。

    对于有效遏制需求,造成新的供求平衡是没有多少意义的。而多年的调控手段,在某些完全脱离实际的专家学者们看来,都是房价大跌的最有力手段,每一次我们都说出史上最严厉的调控手段,但是对消费需求人群来说,一次次的失望是对前述8年手段的屡屡失望。同时,他们失望的是专家们从来就没有分析对过,信唱衰派专家的人们,离本已趋近的住房,越来越远。

    我们目前的保障房大建计划,不但不能缓解对商品房的需求,而是通过缩减商品房用地供应,而在一个土地供应盘子中分流。那么保障房大建越强烈,商品房供应的成本越高。真正有效的被地方政府追捧的只有保障房配建至商品房小区,而棚户区改造、危陋房与旧城改造等等给居民的回迁安置成为保障房最主要的方式,事实是,回迁安置越高,可出让土地上的商品房土地成本越高。

    一切手段,都在助推商品房用地的成本上扬,而恶果是土地收购环节成本的屡屡暴涨。力压需求井喷的巨石—土地供应的代价太大了。土地竟然贵如黄金。

    那么,商品房竟然是建设在满地黄金上的建筑。

  评论这张
 
阅读(18557)| 评论(51)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017