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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:第二只鞋子落地,北京新政结束悬念  

2010-02-23 23:55:15|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:第二只鞋子落地,北京新政结束悬念
 
    频繁的一年一次扔鞋子的政策,本年度的第二只鞋子落地,终于要结束悬念了。
    北京12个部局的楼市新政与国11条形式匹配,也是11条,应该看作是国11条在北京的细化政策。限外令只适合于国际化大都市,虽然与市场规律不符,在供需矛盾激化的情况下,也只好作为压缩需求的一种方式存在下来。
    11条的大致方向没有变化,基本是加大供应收缩需求。
    一、增加住房建设用地供应,2010年全市政府土地储备和一级开发投资不低于1000亿元。加大政策性住房建设力度,调整住房建设用地供应结构,2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上,新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。
    二、切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应
    三、加快推进全市棚户区改造工作。
    四、严格二套住房购房贷款管理。
    五、严格执行国家有关个人销售住房的税收政策。
    六、严格执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔2007〕103号)中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。
    七、加强土地供应管理和批后监管。
    八、加强商品房销售管理。
    九、加大房地产市场执法检查力度,进一步规范市场秩序。
    十、进一步加强房地产市场监测和信息发布。继续加强房地产市场统计、分析和监测,完善房价分类统计和发布机制,稳定市场预期。
    十一、各区(县)政府市直部门切实落实稳定房地产市场、解决中低收入家庭住房困难的责任。
    我们能看到的是连续多年的宏调政策,主要依靠的依旧是二套房政策,打压和刺激,只有二套房贷起到了作用。当然,像07年9.27房地新政的影响,08年局面已经给我们提供了素材,出现08年的局面对市场博弈的多方,都不是好事。
    新政之所以没有任何新意,就像春晚一样,不论怎么变化,还是那么几种形式。所以自84年开始的春晚到现在,春晚弃之可惜,食之无味。房地产的宏观调控政策也是如此。
    高层几乎每个月都要重申几次的适度宽松的货币政策,也就是在中国土壤才这么有意义。信贷收缩无疑是打压房价的杀手锏,很多人士恨不得信贷转移出房地产行业。这类思维确实有市场,但是却是情绪化的。信贷投放究竟给谁?房地产也是给银行打工,商业银行自有风险控制能力,银监会反而是吃凉不管酸的部门。
    我们惜贷是传统思维。但是经济的大环境,信贷投放之于银行,并不是简单的事情。10年不可贷的领域不少,这也不贷那也不贷,7.5万亿砸在手里?银行利润怎么办?当然我是杞人忧天了,砸不在手里。那么优质资产的住房信贷,与千家万户相关的住房信贷,抑制是很难见效的。
    加大供应真的那么容易出现吗?今年的1000亿收购土地,与09年的1000亿明显不同。原因是北京基准地价的提高和《国有土地上房屋征用补偿条例》的影响,即使不能及时实施,但是对拆迁安置的影响,在新年的土地收储中,也会有深远的体现。从土地价值到土地收储时间,均会有很大的变化。当然只能是土地价值上扬、宗地收储时间延长。而不可能相反。
    应该说加大土地供应实现之是很难的。决定权也不完全在北京市国土部门。我们能看到的是目前正在起草制定的有关土地的新法和条例,以及农地入市的试点,均指向了土地惜售,未来很多年,土地产权的思路会有很大变化。农地三同(同地同价同权),决定着土地价值在农用地上的大幅提升。低地价时代势必结束。
    其他政策,依旧只是加速市场供应。但是所起的作用极小,而且不具可操作性。不能指望微调政策会影响房价的大局。
    10年楼市将在两会后走向稳定。成交量放大指日可待。
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