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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:商业物业未来两三年投资前景看好  

2010-02-06 07:36:05|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:商业物业未来两三年投资前景看好


  
1

、请您对2009年国内商业地产的整体表现予以评价。

09年的商业地产,没有了往日的辉煌。这也并不奇怪,如果说金融危机没有真实影响住宅地产的话,对商业地产的影响是很大的。原因是金融危机影响了企业的盈利水平,更有很多中小企业的破产倒闭。没有高成长型的企业大量增加,商业及写字楼的需求自然减少很多,也就出现很多城市的住商倒挂。

2、相对于2009年整个房地产市场快速回暖,上海、北京、广州等一线城市的商业地产空置率仍未恢复到金融危机前的水平。您对2010年上海等一线城市的商业地产的表现作何预测?

    一线城市的商业地产,会随着金融危机的平稳度过而恢复辉煌。尤其是城区中心的商业物业,一定不会让投资者失望的。我看到潘石屹进军上海的努力。0811月,在他的一次演讲中,他分析到商业地产利润是万科的六倍,我觉得这是正常的。

    住商倒挂是暂时的现象。2010年金融危机真实的远离中国经济,会推动上海等的一线城市商业走出低谷,冲上高点恐怕还要一定的过程。10年我认为平稳回升,但是不会与住宅的涨幅同步。

3、近期,关于REITs出台的风声越来越疾,在地王频出,房价涨幅相对慢于地价涨幅的当先,商业地产的“开发+持有”的独特模式或许是地产开发商优化资金链的一条出路,对此您有何看法?

    我可能是一直做住宅地产,对于持有型物业的想法不多。持有型物业对企业的资金要求高的多。中小企业做持有型物业是很难的,而大型房企很多资金闲置的,做商业地产的开发+持有才有道理。

    所以我认为,商业地产要求条件相当高,对于房企来说是奢侈品。而随着万科等转入商业地产我们看到,商业地产会重现往日的辉煌,当然这是优质企业的领地。

4、基于您对中国房地产市场的乐观预期,是否“商住倒挂”的现象会在未来得到解决,它的解决有赖于哪些因素的影响?

    “商住倒挂”是暂时现象。刚才我们已经说了这一点。房企过多涌入住宅开发原因是资金的要求,以及开发水平的要求。对于商业地产来说,非中小企业的领地。商业物业的开发企业第一是少量的,第二是融资能力超高的。而且作为商业物业,对地段的要求甚高,中心区域的土地供应越来越少也是一定的。这样,一旦经济恢复,对商业物业的需求重新起来的话,供需矛盾仍旧是最大的问题。

5、近来,万科、保利、中粮等地产大亨纷纷高调进入商业地产开发,相对于万达这样成熟的商业地产开发商,您认为他们的市场机会何在?优势何在?

这些企业在于资金融通的优势,对于持有型物业,热钱从国外涌入也是首选商业物业。和我们企业的诉求完全不同的,就在于国外企业要求的盈利水平一般不是很高,但是求稳定。那么投资商业物业的大企业资金来源就非常之广泛。不论是银行的追捧,还是其他来源资金的追捧,万科等企业无疑最具优势。

万达的商业物业虽然起步较早,但是,对于行业来讲,十年的差距万科保利是可以追平的。团队建设,商业地产都是短板。而人才的流动无疑是地产企业最显著的特点。所以,万达现在在大规模的招聘人才,也在努力转向住宅开发。

无所谓优势与否,大家的起点差距并不大。

6、对于住宅 “上海买不起,可以到农村买” 而言,商业地产却必然依赖城市的人口密度与配套,那么,您认为一线城市的郊区或者二三线城市的商业地产未来发展的机会点在哪?

城市中心区而二三线城市,确实在短期内很难做到商业物业的盈利水平是住宅的6倍。我主要在二三线城市开发,这一点看的很清楚,由于人口的局限,和商业的发达程度不同,纯商业的写字楼销售难度很大。中小城市的企业盈利能力更差,除了商业门市以外,很多二三线城市的企业选在居民区的很多。

北京曾经限制在住宅小区中注册企业,但是据我所知无法推行。而二三线城市中小企业租用写字楼成本过于高昂,所以像石家庄这类地区,属于商业比较发达的地区,还存在着商业物业与住宅价格拉不出差距的现象,何况经济强势但是商业并不发达的畸形发展的唐山市呢?

二三线城市需要市场培育,而不是急于发展商业物业。但是住宅小区的商业门面还是热销的。

72010年新的地产政策对房地产市场将有怎样的影响?在商业地产上会有何表现?具体谈谈您的看法

0912月至今,新政不断出台,但是没有新鲜的东西。原因是没有手段可以改变土地供应的难题。

对于商业地产,由于08年至今的住商倒挂,供需矛盾并不突出,与百姓生活也没有达到息息相关的地步。但是金融支持商业地产的程度也不会很高。

还是需要资金实力,才可以考虑商业物业的投资,不论是开发商,还是消费者,都需要一个观望等待期。但是,商业地产在两三年后一定是表现优异的。

                                                                                                                        上海《壹报通商业地产周刊》采访回复

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