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为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:总理讲话恐被误读,稳定楼市是大局  

2010-03-01 22:11:57|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:总理讲话恐被误读,稳定楼市是大局

    对于总理与网友的对话,网上观点颇多。

    有关房价的问题,总理大致说了几点:对遏制一部分城市房价上涨过快,中央曾两度采取了4条和11条措施,概括起来是四个方面:

    第一,增加保障性用房,包括加快建设廉租房和普通租赁房和对棚户区进行改造。

  第二,要鼓励和支持人们购买自住房和改善性用房。“我们把重点应该放在低价位和小套型。当然这主要靠市场,但政府的责任主要是在土地以及金融和财税上给予支持。”

   第三,要抑制投机性和投资性的住房,主要是采取经济和法律手段。

    第四,要管好市场,依法对那些圈地不用、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为进行惩处。

    总理同时也说:今年楼市频出重拳,但是还担心拉不住这匹脱缰野马。总理最后说:有决心,本届政府任期内有决心把这件事情管好,使房地产市场健康发展,使房价能够保持在一个合理的价位。

    实际从09年12月份开始的所有政策调整,也反映了总理对楼市问题的关注度在房改11年是最高的。保障住房建设也成为本次调控的重点,其次是加大和鼓励自住房和改善性住房,抑制投资投机性住房。棚户区改造作为保障房的重点是合理的。但是棚户区改造难免被误读。

    棚户区改造解决中低收入人群住房问题,与旧城改造、危旧房改造、城中村改造一起,一直是城市房地产开发的主旋律。这些方式以前也一直没有纳入保障房的概念里。而很多政策性保障房:经济适用房、限价房、廉租房这类方式,并没有进入除北京外的其他各类城市。原因在于经济适用房的土地划拨方式,其他很多城市的经济适用房被职工集资建房等等利用国有划拨的工业企业、商业企业进行建设的形式所代替。这类政策房一直占用着经济适用房的指标。这也是各类城市虽然经济适用房一直存在,但是无法走入寻常百姓家的根本原因。

    那么,楼市最低收入群体的住房问题通过包括棚户区在内的各类拆迁改造形式存在于房地产开发过程中,依靠的是商品房高价,对被拆迁人群给予合理补偿,商品房价格上扬随着拆迁补偿的方式深入而加剧,本身并不涉及绝大多数城市的最低收入群体。需要解决的恰恰是总理说的农民工以及包括大学生毕业等新增城市人口在内的廉租和经济租用住房等多项形式。

    至于目前短暂的出现局部观望个别项目价格调整,以及如北京常营地块土地招标价格,不会成为市场主流。  

    2月24日的朝阳区常营居住三期出让地块以9807元/平米的楼面地价成交,远低于市场预期。这是北京市首个不设评标委员会招标出让的地块,即所谓“暗标”形式。但是此类招标方式,在严格招拍挂前三年中并不鲜见。但是,由于可参照的多数是拍卖地的天价,个别地块的招标低价的受益者一般是低价获取土地的开发企业,而且有很多采用招标方式获取的土地,与协议出让一起,不能保证出让方式的公开公平公正。

    土地出让方式的改变尚需时日。我们左右摇摆的政策,才是楼市极为不稳定的基础,暴涨暴跌,都不利于房地产行业的稳定发展。多年的调控事实证明,市场的过度管控,会造成开发企业的投资转向,那么更大幅度的暴涨才是我们应该关注的。

    那么目前对于房企资金链进行收缩的所有努力,绝不会影响房企的资金链走向崩溃,而只能影响开发投资的走势。也就是加剧了市场的供不应求。

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