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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:唱衰楼市者意在抑制需求,虽坑民但利在国家  

2010-03-12 06:35:33|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:唱衰楼市者意在抑制需求,虽坑民但利在国家

    昨天下午在全经联观点第十期有关房企如何转型话题的探讨中,北京浙商会副会长陈俊先生的结束语,有一条是“唱衰楼市者误国误民”。(这似乎是任志强陈宝存之流的语言。看来英雄所见略同)

    这句话一直被我及同道反复提及。但是,昨天我当即表示反对陈俊先生的观点。我当时讲:唱衰楼市也不是一无是处的,虽然听信他们的人们与商品房渐行渐远,而且导致心情不佳,会严重分裂一再听信他们言论的人们的精神,致使事业生活双双倒退。

    但是,客观上,他们的唱衰言论与我的引导合理消费,以及抑制楼市需求的中央精神是合拍的。由于他们的连续6年的大力唱衰,需求总量下降,供需严重失衡的局面爆发的时间滞后达5年。

    而由于唱衰楼市者所坑之民,为数也并不多。(原因是相信他们而不买房的,绝大多数并非商品房的客群。)社会危害极为有限,所以我认为从国家层面,应该将稳定楼市的勋章颁发给易宪容、谢国忠、陈乾(网名牛刀,颁奖最好还原实名)、时寒冰、曹建海五位大将军。

    应该看到的是,虽然他们的所谓楼市衰落的预言,在国内的房地产市场发展过程中,连续多年被证明基本没有任何道理。但是,由于对楼市规律能有所了解的宏观经济学家和普通置业者极为稀少,致使五位大将军的名下聚集了漫山遍野的乌合之众。

    所以声势浩大的裹挟了众多不明真相的群众,毕竟引导了楼市调控政策频出,虽然市场规律不可逆转,楼价上行的压力仍然极大,按姜伟新部长的说法还将持续20年,我们的陈俊会长认为楼市上涨压力会持续50年,我以前认为将持续100年,但是短暂的政策会起到遏制房价涨幅的作用。

    当然,从政策基调我们能看到的是:抑制需求与信贷投放的所有政策,除了加大购置成本,减少市场供应链,不会有其他效果任何效果。只不过,可能会是楼市摇摇摆摆,不会稳定上行或者稳定下行,对于普通置业者来说,肥皂泡效应显现。  

    经过俩会的发酵,两条腿走路,重启福利分房(也就是保障房)的趋势相当明显。房地产市场化进程将大打折扣。虽然可能的效果是随着土地供应70%为保障房用地,商品房用地极为减少,土地市场争夺必将极为强烈,所有在姜伟新部长的讲话出台后,房地产股暴涨。二线城市的商品房用地的出让价格会逐渐赶上一线重点城市。

    声称尝试取消预售制的广西南宁,3月10日有—块土地拍出8650万/亩,楼面地价过万。南宁金浦路地块成交价格创下南宁历史新高,成为南宁城建史以来单宗地价之王。据拍卖现场消息,金浦路地块以8650万元/亩成交,总价159203.5095万元。以此估算每亩楼面地价11033元每平米。

    实际从去年下半年开始,重点房企开始布局二三线城市,原因是这些城市的房价上涨空间还极有潜力。而随着重点房企的加入,二三线城市的房价会有相当稳定的增长。昨晚和万科的朋友说起来他们进入唐山市场的感觉,我认为唐山房价超过万元并不是难事。而目前的唐山房价,统计局数据是仍然领跌全国。

    我们的政策思路是加大房企拿地的成本,目的是吓退高价拿地者。但是,商品房土地供应的极端减少,留给招拍挂市场的土地,重点房企还嫌不解渴,抑制重点上市房企和国企的手段极为有限,最终抑制的只会是稳定价格起决定作用的中小房企,市场上的小鲶鱼。加大拿地门槛的努力,只会起反作用。

    诸如“70%的土地用来建保障住房;参与土地出让的竞买保证金20%,50%一个月内付清,100%一年内付清”的土地政策,基本上是提高了融资门槛。

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