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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:房地产业作为支柱产业是历史的必然  

2010-03-23 00:40:38|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:房地产业作为支柱产业是历史的必然

    每逢房价地价上涨过快的时候,否定房地产业作为国民经济支柱地位的呼声就甚嚣尘上。09年国家扶持的十大行业也没有把房地产行业列入,但是,房地产业拉动国民经济的作用,依然体现的相当明显。09年年初全球金融危机影响下的中国经济全面萧条,但是,最先摆脱萧条的国家即为中国。而在全球经济萧条的初始阶段,中国房地产业销售无疑创造了奇迹。

    有人很奇怪的是,为什么不论98年还是09年,面临萧条甚至在大家信心皆失的情况下,为什么商品房消费竟然可以一枝独秀?按正常逻辑,经济萧条必然降低各种消费。但是,中国却反其道而行。

    今天重新看98年前后房地产市场化的文章,感觉到适时启动房地产市场化,高层的决策相当英明。“1997年的时候,我们国家经济出现通货紧缩,也是在这一年,亚洲金融危机爆发。中央提出要促进消费、扩大内需、推动生产,而房地产业在GDP中所占比重较大,产业关联度高,理所当然成为了拉动中国经济增长的新力。”   

    2008年1月13日《中国房地产报》发表文章,对97年北戴河会议进行梳理,以上是孟晓苏先生的回忆。1998年7月,在大连的一次房地产研讨会上,孟晓苏建议要把房地产业作为支柱产业。当时中央正在制定“九五”规划。2000年,在时任建设部副部长杨慎主持的一个房地产会上,孟晓苏再次提出了中国有几个支柱产业,比如制造业、房地产业等。2003年,房地产业是支柱产业的提法写进国务院18号文件。”
    孟晓苏当时举了一系列数据来证明他的观点:“2006年,房地产整个销售额达到2万亿元,2007年的数据还没出来,我估计在2.5万亿元左右,占GDP的比重肯定是的10%以上,再加上拉动作用是2.86%,所以房地产行业对国民经济整体的拉动作用是在38.6%以上。北京经济的发展对北京房地产的依赖度已经达到57%以上。”

  杨红旭是孟晓苏观点的支持者。他认为,“房地产的支柱产业地位至少还将持续20年左右。这是我国城市化进程快速推进、国民经济和人均收入快速增长的必然要求。”

    08年初,国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组出了一份《宏观调控:重点调整过剩流动性的流向》的报告,报告指出,国内不断增大的流动性主要集中在房地产领域,为了改变这种现状,建议政府大幅度调整房地产发展政策,放弃房地产支柱地位,彻底改变房地产依赖型的经济模式。报告执笔人、国家发改委经济形势研究室主任王小广解释这个报告“只是一家之言”,并不代表政策导向。但是孟晓苏先生这样评价这个报告:“他们只是看到了房地产业有些问题。事实上,房地产业目前出现的一些问题是一个综合的反映,并不是由于这个产业过度发展了。从目前来看反而是需求过旺,发展不足。”对于房地产业支柱地位的质疑之声,孟晓苏显然有不同的看法,“房地产作为支柱产业,是在经济发展中形成的。从中国目前的经济增长就可以看到,并不是谁说房地产业不是支柱产业就可以把它压下去的。现在国家都已经确定房地产业是新的发展时期的重要支柱产业。”

      09年全年税收数据也说明了这一点。财政部税政司发布数据:2009年,土地增值税、耕地占用税、契税、房产税和城镇土地使用税五项税种合计增收1155.51亿元,对税收总收入增长的贡献为21.8%,比上一年度增加11.5个百分点。加上房地产营业税和房屋转让个人所得税,全年土地和房地产相关的税收增收额所占比重超过35%。如果考虑房地产对银行信贷和建筑业等相关行业的拉动,这一比重将更高。

      在总结改革开放功绩的时候,今天任志强先生表示:“月底是邓小平房改讲话三十年纪念日,三十年让百分之八十五的城市家庭有了私有住房,并解决了两亿多农民的进城和居住问题,这是个巨大的成绩”

      随后说的话就不太好听了:“但剩余尚待解决住房者却以部分城市的房价高,而试图否定房改成果岂不是螳螂挡车。也许是他们无法想象房改之前的住房困难,他们以为父辈的住房比他们今天要幸福。”很显然,新的一辈儿要补上这一刻。不要说历史,连三十年二十年以前的状况都不能了解,我们的教育出了很大的问题。

     我认为在任何国家,人人都买的起房是不现实的。设想一下,如果我们目前都有实力买房,那么先给谁后给谁一定是最大的矛盾,以我们的整体素质,加塞会是更大的纠纷。我们遭遇过分配时代很多年,分配时代的记忆整体缺失,甚至过来人都忘记了。1978年时的居住水平有多高?现在的居住水平有多高?天壤之别。国家确实在发展,经济水平提升的速度也很快,但是这种快得益于市场化的健康推进。虽然还存在很多问题,但是这属于发展中的问题。房地产行业的11年发展,我们解决了绝大多数人的居住改善问题,但是随着而来的也是商品房价居高不下的问题成为焦点。实际我们从头至尾缺乏长远考虑是主要原因。摸着石头过河,我们的房地产发展遇到的问题十分突出。而随着生活水平的日益提高,随着收入水平的迅猛增长,全社会对于住房改善的需求全面爆发。甚至现在的需求已经传导到还没有走出校园的90后。我们很多人不承认需求的强劲,不相信人们有购房的实力,那么我不理解的是,我们这么大的消费究竟是怎么产生的。

      由于经济发展的强劲以及发展方式的制约,土地资源成为我们发展的制约因素,需要用地的不单单房地产,而且巨大的人口,吃饭的压力一直存在。农地保护一直是我们的工作重点。18亿亩红线,基础设施的大量占地,第一产业大量占地,都造成了土地资源至少在东部地区的巨大缺失。人地矛盾的解决根本不可能。

      经济发展模式的转型更不是一朝一夕完成的。那么,目前出口制造业型制造业不能恢复的情况下,房地产业拉动投资与消费的行业特点是不可取代的。房地产产业市场化还是最佳选择,虽然不是完美选择。

      房地产业的支柱地位在目前也是不可改变的。

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