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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:80、90“蚁族”不要寄希望于一线城市的保障房  

2010-03-25 03:08:12|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:80、90“蚁族”不要寄希望于一线城市的保障房 

    北京重现天价地给市场的信号已经完全体现在楼市成交上。据中原地产监测的北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、杭州等九城市调查数据显示,土地、住宅市场继续维持着节后持续回暖的趋势,其中二手住宅市场已初步显露“小阳春”气息。上周(3月12日-3月18日),一手住宅成交量环比普遍有两成以上的回升。其中一线城市中,京、沪、深三市上周成交量环比增四成以上。而二线城市则继续维持小幅回暖的态势。
    自09年12月份开始的政策掉头转向,至两会后对市场的走向相当一致起来。几乎所有的政策举措对市场的影响都微乎其微。包括78家央企退出房地产市场的消息,市场并没有认可会对楼市有打压的效果。

    同时,相当的部委高官都表态对市场的忧虑。房价上涨的预期成为共识,不论是住建部还是国资委,对于土地价值的高涨,以及地方土地财政的状况,甚至土地供应的困局认识已经相当清晰。这是在以往不曾有过的统一。反而一直高调调控的银监会,最近声音全无。只是在俩会开始的时候,银监会主席刘明康声明不会有打压楼市的新的调控政策出台。

    惊人的一致是有道理的。多年来的对楼市的反复调控是没有效果的。抑制楼市带来的反弹之强烈,使市场一直不能稳定。抑制政策最终都指向了市场的供应超级紧缩,市场预期转暖,都引发了恐慌性购买。指望大众一致远离市场,第一不可能,第二,只会更加剧市场供求失衡。

   

    保障房建设实际已经越来越明晰,原有的保障房概念也失去了存在的理由。实际目前全国的保障房归类大约有三种:一是棚户区危旧房旧城改造城中村改造,二是商品房配建,三是滥竽充数的职工集资建房,很多地区的职工集资建房实际是利用原有划拨土地变身为未来拥有产权的经济适用房,这类形式是不该鼓励的。而棚户区等改造为主的保障房建设,实际是通过商业开发过程实现最低收入人群的住房问题的很好尝试。我们的城市化进程不是无限度的扩大城市规模,而是向城市要土地,通过城市土地的拆迁整理,达到集约节约用地的效果。这是11年房地产市场化的主流方式。

    一线城市的蚁族群体,成为目前舆论的焦点。但是我认为过分引导蚁族对保障房的依赖对于一线城市来说是灾难性的。一线城市的机会和资源优势是蚁族追逐的根本原因,但是我们也要清楚的是一线城市的资源是有限的。但是每年600万大学生的第一选择无疑指向一线城市。如果北京上海广州天津深圳杭州鼓励蚁族居住,提供保障房的话,这些一线城市势必人满为患。对于中国东西部的平衡发展也极为不利。

    地方财政,也不可能支持户籍人口之外的保障房需求。这一点,蚁族以及新进入一线城市的大学生、农民工要有清醒的认识。一线城市所能提供给你的是机会,而不是政府保障。

 

    市场的又一轮恐慌恐怕已经悄悄来临。这是市场的福音还是灾难,实在不好定位。没有人再相信市场的虚假的。一线城市的购买力到底有多大?实在分析不出。我一直强调一点的是,对于供应我们有清晰的认识,对于需求,我们却一直没有任何准确的认识。房价收入比和空置率这两个糊里糊涂的概念,误导了多少人?唱衰楼市的言论误导了多少人?他们唱衰的基础就是这两个根本与国情完全不挂钩的概念。实际我们最不懂的就是全社会收入水平到底有多高。

    看一个材料,有关河北城中村改造的问题。近年来,特别是开展城镇面貌3年大变样工作以来,河北省11个设区市普遍加快了城中村改造步伐,目前已经完成改造的城中村有40个,还有236个城中村正在实施改造,取得较好的效果。

    但是,同时提高的是拆迁安置成本。如石家庄市东南的某村,按照拆迁补偿方案,平均每户补偿3.5套(平均每套约100平方米),如果平均每户宅基地按2.5分计,折合成货币计算,平均每亩地的拆迁补偿成本约500万元;市区中心的某村在改造后,按照规划设计方案总建设量为42万平方米,其中有28万平方米的建筑面积用于回迁,相当于用一套商品房背负2套回迁房的成本。再如衡水某城中村,按照拆迁补偿方案,平均每亩地的拆迁补偿成本为145万元。(以上为省建设厅的调研报告)

    在耕地保有量越来越少的现在,城中村和旧城改造、棚户区改造腾退土地成为城市商品房保障房建设的必由之路。我们面对的是高拆迁补偿带来的商品房土地成本的高昂,而且越演越烈。实际很多人不明白的是,一个600亩占地的村庄,改造腾退出用于建设住宅的土地可能只有400亩,其余均为公建绿地用地,加上配建的保障房,最终压缩到商品房部分的成本已经相当高昂。

 

    所以我一直反对保障房大建的计划,保障房大建的最终效果,一定是保障房用地成本的高涨,也就把廉租房建设历史性的压缩到了最低点。

    我们走过了很正常的市场化路程。而且目前市场的冷热不均相当明显。资金聚集在一线城市,人才聚集在一线城市,这两种聚集本身是不合情理的。只有保持一线城市的高房价,才能挤出所谓一线城市的蚁族人群,到二三线城市创业才是他们的选择。否则,不要寄希望于保障房,只能寄望于奋斗。

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