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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

日志

 
 

陈宝存:唱衰害死人,北京房价发力上涨趋势不可改变  

2010-03-27 23:56:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:唱衰害死人,北京房价发力上涨趋势不可改变

 

   “高价地”“天价地”是合理的 是永远的趋势

        主持人:各位网友大家好!这里是腾讯房产会客厅。今天我们非常有幸请来了两位重量级人物,一位是全经联副秘书长陈宝存先生。

        陈宝存:大家好。

        主持人:另外一位是北京浙江商会副会长陈俊先生。

        陈俊:大家好。

        主持人:今天我们比较关注的一个热点话题,就是关于国资委限令让78家央企退出房地产和国土部频出重拳手,今天凌晨的时候我看到陈宝存先生也在博客中发表了自己的一些看法,比如说即使有这样一些政策或者说国企会退出,改变这种天价地也是徒劳的,您觉得这些措施真的是不会怎么管用吗?

        陈宝存:这几天78家央企国资委决定退出以后,我写了很多关于央企的文章。单纯从地产这个角度来讲,现在目前央企这78家,实际上都是央企下属公司都是小公司,不是房地产行业主力。但是从07年开始产能过剩了,为了国有资产保值增值选择一部分做地产行业的情况我觉得是可以理解的,现在国资委要求退出,这个退出我估计步伐也是很快。但是这个情况对于房地产形势我们一致认为供需决定,包括目前这种拍卖制度,在拍卖进行当中这个很难说几个企业,有三十多家企业咱们聚在一起把这个价格越竞越低,这种可能性没有。所以说“天价地”应该是永远的趋势。而且土地招拍挂这个方式应该说在目前方式里头也是最可取的,如果说真的恢复到以前协议出让的话,在02年开始,或者04年“831”大限,所有努力都算白费了。

        主持人:您认为可能这种天价地还会继续。

        陈宝存:天价这个是很合理的,每一个下一块地的价格就应该是高于前面的,当然这个幅度有所控制是应该的。

        主持人:陈俊会长您觉得呢?

        陈俊:我一直在关注这个消息,记得我去年在凤凰电视台做节目的时候就讲过,央企进入房市、楼市就等于说把这潭水本身是深不见底的,不清的的水,又搅黄了,搅的天昏地暗,特别是去年北京广渠路地块。这样的话把大家搞得人心慌慌,央企的钱都是国家的,而且除了央企之外民营企业生存空间有很小。本身在这个行业情况当中,大家对房价特别的敏感,而房价的一部分来源就来源于地价。有些人讲面粉高于面包,确实也是这样子。去年央企一进入之后就把整个行业的人心搞乱掉了。

       今年国家把78家央企要在15天之内限令退出,我仔细看了一下,这些家央企还不是一个主流的很大的央企。对于退出这种现象,当然是一种好现象,但是真正说地价或者“地王”以后还会产生,还是一种供需关系产生的,陈宝存先生讲的这种观点我还是比较赞成的,并不因为说由于78家退出之后“地王”就不会出现,还会出现的,这证明由土地供应量所决定,和老百姓住房需求所决定。78家央企退出之后,只不过是把这个房地产行业的秩序我们再稍微理了一下,并不是完全理清楚,本身是理不清楚的。这一下子理了之后,相对来说安抚了老百姓某一种心理,实际上只能安抚心理,并没有起很大的一个关键性的决定性的成为一个房价就要落下来的铁案,这个也是很难的。

       

央企应该将工作重心放在保障房建设上

        主持人:二位陈先生都提到了,虽然有七十多家央企退出,但其实都是占了相对来讲比较小的份额,二位会不会觉得这里面会有一点点作秀的意味呢?

        陈宝存:应该说“两会”期间,包括从去年年底到“两会”过程中,对于房价这个问题,全社会关注程度太高了,实际上咱们也能听到国家各个部委首长们的表态,现在控制房价就以这种方式的话不可能控制得住,但是这个工作还得做。就像部长姜伟新说的“不行也得行”,但是实际上最后结果还是不行。这个是没有办法的。但是相对缓解一些这种可能性是存在的。

        虽然说也是天价,但是可能抢“地王”,争夺“地王”的程度不会那么快,咱们也能看到,如果要是把华润算作央企一个的话,那么北京第一个项目,土地招拍挂政策实施以后第一个项目,华润橡树湾,这个项目是第一个出现面粉高于面包的,这个也不是因为华润,SOHO也是这么拿地的,没办法。这么多年以来在市场上驰骋招拍挂的,78家央企很少到外地去做。整个全国市场驰骋在招拍挂土地市场上拍天价的基本都是上市企业,全国布局的大企业,万科、SOHO(中国)这样的企业,这是决定地价天价地的决定性因素。但是我觉得不能用企业行为,本身这一年就供应这么两块地,只有抢地这一种方式,这种情况我觉得改变不了。

       是不是作秀呢,我觉得也不是。整体趋势控制不了的情况下,国资委也好,住建部也好,国土部也好,包括银监会,所有部门都必须得做这个工作,缓解一下,既然说遏制房价上涨的幅度,那么就是遏制幅度,别的至于说大跌、降价我觉得根本是不可能做到的,当然咱们说的是一线城市、二线城市,有的三线城市地还卖不出去呢,价格一直没恢复。

        陈俊:我很赞赏去年下半年中央工作会议和今年温总理在全国人大做的政府工作报告当中,提出大力发展改善性住房、廉租房、经济适用房,我个人认为央企所做的工作就是改善廉租房上面、改善性住房上来和经济适用房上面,在商品房上面就不要大局的进入了,因为一大局进入的话就造成整个行业思想上面的混乱或者波动很大。

       央企是代表一级政府,政府所做的确实要在廉租房、经济适用房和改善性住房方面下大力度,这样子才能够减缓商品房的供求关系比例失调,再减缓老百姓千军万马过独木桥,非要买商品房这种局面。退出也好,或者国家各个部门在高度关注这个房价、楼市也好,一定要在这个层面上大做文章,改善性住房、廉租房、经济适用房等等,商品房就让有钱人去买,住宅、豪宅这又是另外一层概念,商品房是流通的,所谓商品商品,就是流通的,在流通领域当中让有钱人去买。工资就是四千块钱、五千块钱的工薪阶层,那么经济适用房未尝不可,廉价房未尝不可,非要搞千军万马过独木桥。我觉得政府就干政府该干的事情,把市场经济的手段就放在市场经济上面解决,用行政手段压制的话,可能会反弹。

        主持人:去年十个“地王”有八个央企,那么我们民企应该怎么做这个市场呢?

        陈宝存:“8.31”大关之后,04年以后就有一个趋势,一线城市往二线城市走,二线城市往三线城市走,这是民企一个市场,住建部一直在强调,咱们推的是城镇化进程,不是光城市,更不光是一线城市,而且二三线城市很多住房改善需求是很大的,但是因为资金不追捧,所以说做不了。

        我给一个杂志社写了一篇文章,确实像刚才陈会长讲的,国企应该做什么,央企应该做什么,城市基础设施建设、保障房建设,我现在所在这个央企,我们就做这两大项目,而且去年我们明确的讲,除了城市基础设施建设,就是新城开发,整个管网配套,我们是建筑企业出身,路桥公司实力也很强,我们做城市基础设施,去年我们在项目选择上90%是保障房,现在保障房范围越来越扩大了,不单单是经济适用房,实际上经济棚户区改造、旧房改造,这么多年以来虽然有很多都不叫保障房,但相当于给中低收入住房有一个特别好的改善,有很多城市实际上是通过旧城改造、城中村改造、危房改造解决了生活。

        陈会长说的有一个概念,商品房,像棚户区改造,腾地以后,商品房部分肯定要高价买,实际上高价买最后可能发生什么情况呢,土地价格提升了,老百姓拆迁要求条件就提高了,那样的话土地成本就增长了,保障房成本也高了,现在这种恶性循环,河北省建设厅厅长在城中村改造讲的几个注意事项,河北现在有很多城市旧城改造、城中村改造,住房容积率已经达到了3,就是说做到3才持平,必须得做到4才行,这样的话就把拆迁成本打的太高了,拆迁成本高,钉子户也多。所以完完全全把商品房和改善性住房、保障房分开也是完全不可能的,因为你推进房价的时候,这是不能分开的,这个要是想深了的话,确确实实整个就是一个系统工程,大力建保障房,今天我在微博上面也说,咱们改造放这么几种形式,一个商品房配建,一个旧城、城中村改造,再一个就是集中建房,用集体土地,划拨用地建职工住宅,这几种方式,不管叫什么,最后能落实的就是这三种方式,最后一种职工集中建房,就是国有土地资产流失,商品房配建和旧城改造只能助推土地成本成长,分过来又推保障房成本增长,就是这么一个恶性循环,没办法。

        陈俊:我也很赞同建设部部长姜伟新讲的一句话,中国房价在二十年之内都有上涨的压力。确实这样子。特别在一线城市,这几年比较明显,北京、上海、深圳,比较明显。现在二三线城市也是很兴旺发达,大家都转向二三线城市,这个过程当中对提高城市化进程,这个步伐加快,土地就是稀有的,这样的话又把二三线房价带动起来。确确实实讲二十年房价上升有压力。今年寒假回到老家去,老家一家报纸采访我的时候,我说中国目前情况下,中国房价五十年没有回落的可能。我是提出这个观点。结果建设部说二十年有上涨压力,这个观念不谋而合。这个东西理不清剪还乱。涉及到千家万户老百姓民生大业确实一句话真的很难概括。我认为央企尽量不要掺和商品房的建设,越掺和越乱。

       

提高商品房配建保障房的比例

        主持人:就是说央企要多做一些民生工程,为老百姓谋福利。我们已经感觉到了政府对政策房这一块越来越重视了,那么这个政策房能不能落实呢?

       陈宝存:政策房,刚才我也说到了,现在越来越宽泛,把棚户区改造加上的话,那么危旧房也应该加上。我可能更多想说二三线城市这个市场,如果要把旧城改造和棚户区改造都加上的话,那大量是政策房,真正供应绝大多数是政策房的供应,但是在腾退土地的时候可能要腾退出来一些土地去建商品房,这个商品房,你说截然分开央企不做也难,旧城改造项目央企也得卖商品房价,卖高了,去补贴原址回迁,或者高补贴。

       有一点咱们从来没有关注的,就是国家大力推动农地入市改革,这是“十六大”提出来的,这是后三十年改革重点,农民进城,城镇化进程当中,农民土地出现更多的财产性收税,这样的话城市商品房房价没有降也能做到保障民生。但这个工作确确实实就是整体的这么一个过程,咱们老是割裂单纯的说商品房,商品房这一块在二线城市也要要提高的,因为从绝对值来讲咱们收入也确实在提高,很多人都在否认我没涨工资,但并不能说明你没涨工资,中国人整体收入水平就没涨,这个就是咱们的一个感觉,什么“被增长”,几个“被”字我一直觉得不对的。

        实际上这么大的购买力,09年购买力到底谁推进的?肯定是购买者推进的,抢房抢出来这么一个高价。还是有钱的。尤其在整个经济发展过程当中,收入水平绝对数在增,房价绝对数也在增,这个没有什么不合理的。刚才陈会长说了,五十年,我那天开玩笑说得一百年,这是咱们从绝对值上来讲,前两天我在微博上面发现一个别人转载的,人民日报1989年2月22号的一个文章,那时候北京房价1600到1900之间,可是当时人民日报就说让当时毕业大学生在一百年都买不上,现在没有一百年买不上的事,收入增长50倍的时候,房价增长10倍,就是这么一个过程。

        所以有时候还是要冷静的看待这些,而且任志强也有一个说法,大量是政策房,大量是拆迁房,大量是回迁房,解决了很多,都买不起,咱们现在都有房子住,有几户没房子的?这种情况一定要认可这个,就是说这11年市场化改革,咱们解决问题解决的很好的,但是有做不到的一方,确确实实就是保障房这一块。但是保障房也不是说凭空就能做到,包括廉租房,廉租房也得有资金去建设,这些钱从哪儿出?现在很多地区地方财政是极尽崩溃边缘,这个时候让地方政府推进保障房这是不可能的,所以地方政府来一个保障房配建到商品房当中去,本来是200亩地,结果成了150亩是建商品房了,再建点道路,再建点这个、那个,最后就是100亩地做商品房,你说怎么做,所以对真相要有一定了解,才能说清楚这个概念。不是想大力推进就能推进得了的,但是政府要做这个工作,尤其在整个商品化改造过程当中,也就把保障房推进了。我觉得这一点政府还是意识到了,它也能做到这一点。

        主持人:有点双管齐下,借商品房的力。

        陈宝存:中心意思就是改善民生,这个民生不是说仅仅是中低收入人群,改善民生还有高收入人群,就是整体改善,城市也整体变漂亮。我一直认为这11年是特别成功的,我从来没有否定11年咱们改革有多少不足,不足是少的,就是量比较小,供给是巨大的,我一直这么说。

        主持人:让我们老百姓越住越好的感觉。

        陈宝存:不是某一个阶层,所有阶层都好,这样才好。不能说富人就不能买,我住得起一千平米,你就不让我住,这个我觉得没有道理。

        陈俊:改革开放30年,取得的成功确实是很令人瞩目,让世人瞩目。现在我讲的一点,商品房和廉租房、经济适用房共同去发展,特别是经济适用房、廉租房共同去,哪些人住,这个界限一定要划分。我最近注意到媒体去年一直在报,说有些人开着宝马买经济适用房、廉租房,这个就没做好,政府做了一大好事,是让大家住经济适用房、廉租房,但是让开着宝马的去买,让最低收入人都住上房子,这个界限必须要掌握好,不掌握好以后市场也要乱套。搞的真正想住房的人住不上房,给有钱人,或者一下一口买了一栋,这个不行,这个界限一定要掌握好。这个也表明当地政府执政能力的体现。既然是搞这个事情,那一定要把它搞好,尽可能做圆满。

 

政府提供保障房对经济发展起制约作用

        主持人:非常感谢陈会长。现在还有一种说法,我们网上流传比较多的,现在政府提供保障性住房是一种历史性的倒退,好像我们又回到计划经济时代,您二位怎么看呢?

        陈宝存:如果从市场化发展角度,绝对是一种倒退,80后这个群体,就是现在年轻人的主体,对以前计划经济没有真实的了解,包括原来的居住水平也没有真实了解。所以我可能更多的,我在很多文章当中更多的在讲那个年代到底怎么回事。现在实际上努努力很可能就能做到的,也都愿意干脆,不努力国家给我分配了,但是这种可能性是不存在的。

        我在我的QQ上,有个签名,“所谓平均就是大家一起穷”,可能很多人都有这种记忆,但这种记忆可能都沉默了,陈会长的女儿也是80后,陈会长回家也应该跟她好好讲讲,我也应该回去好好跟他们讲讲,没有人也没有可能考虑你的住房问题,以前住筒子楼,我结婚的时候就是一个筒子楼,那就是当时的居住水平,因为大家都那样也就接受了。现在真正有钱的住的房子太大了,所以对很多追求时尚生活的年轻人压力特别大,很多孩子在跟我讲,包括咱们在校大学生,90后孩子跟我讲,说我最发愁的就是房子。如果让一个房子压着你,你最该发展的时候,天天想着房子的事,那么任何机会就丧失了。实际上很可能过了十年之后,现在80后的孩子们都已经是部门经理、老总,随随便便买房是不成问题吧,所以还有机会。所以不能天天盯着这个,恨不得在校的都天天盯着房子,但是你根本就不是这儿的户籍人口,财政也不可能保障你这个,我一直呼吁这部分人廉租房居住,但是咱们呼吁归呼吁,做不到,而且很多城市市民就很反感这个,你凭什么到我这儿要房子来,这就是一个矛盾体,城市还没有解决完的时候不可能保障你外来的,都涌到北京,北京是不是得一亿人口了,所以这种可能性不存在的。所以过渡考虑通过保障,本身对于整个国家进步,对于经济发展,绝对是起制约作用,而绝不可能有促进作用。

        主持人:您觉得计划经济里面还存在一部分市场方面的因素。

        陈宝存:咱们所谓计划和市场,这两天我在研究苏联的法律,我们采用的是循序渐进解决路径,而且咱们出现过问题,在最初国企改制的时候,很多国有资产最大流失,这种情况的话中央及时收口了,就不能像刚开始那样改,一个企业因为有人的包袱,所以有的企业是负增长了,当时甩包袱甩了很多,后来知道错了,收口,还是把国有企业自己主体,国资委领导也在讲,国有资产,国有制经济目前还是主体,为什么还是主体?因为你没有做这些的过程,咱们把财产全分了,你做不到,如果真这么做的话,最后获得利益的未必是老百姓。国企也好,公有制经济也好,现在必须有一定的保留,但是得循序渐进的一点点去过度。包括现在所有的上市,现在所谓央企我一直说具有央企背景的上市公司,你说这个央企叫央企吗?早已经不是了,咱们还咬着是央企,万科也是央企。所以这种情况,在市场上完全你就分不太清哪个是计划经济的产物,哪个是国有的,哪个是私企,你都分不清了,所有制结构已经很丰富了,这个过程逐渐的过度到最后的完全市场化,当然完全市场化未必对中国就有利。所以我觉得咱们在关注这些房价问题的时候,还得关注一下整体经济情况,也得关心一下到底财政是怎么回事,为什么地方政府就离不开土地财政,这些问题都应该关注。你要是单纯割裂去看哪部分,最后得出结论可能就是错误的。

        陈俊:我在05年的时候就提出两个不可能,特别是针对北京这个房地产市场有两个不可能,第一个不可能,北京房价大起大落是不可能,特别是大落是不可能的,是绝对不可能的。全国人民,中央政府,也不允许它一起一落,大起大落。第二个不可能,是没有上升的空间是不可能的,是有上升空间的。这几年实践证明也是证明我的观点是对的,不可能大落和大起,八千块钱一下子跳到八万块钱这个不大可能,没有上升空间也不大可能,原来一万块钱,现在三五万块钱。作为购房人来说,作为老百姓来说,希望老百姓发一套房子不可能,绝对不可能的。80后、90后,或者在校生,北京在校生,以后都留在北京工作,都给你安置好房子,都是商品房,也是绝对不可能的。

        我们现在这个市场经济是多元化的,有国企,有民企,有个体,等等等等,这个成份比较复杂,有些还分不清这个是国企,或者不是国企,这种性质有些都分不清楚了,在这个复杂的经济体制情况下面都叫政府每个人都要解决好住房,这确实难上加难,否则北京就变成全世界人民大宿舍了,长安街每五米造一栋房子,造的密密麻麻,也够不了。年轻人在大都市发展,舞台比较大,空间比较大,我突然想起一句话,过去毛主席说农村是个广阔天地,在那里可以大有作为,现在二三线城市是广阔天地,是大有作为的,为国家建设不一定非要留在首都,特别是对于年轻人来说,广阔天地大有作为。也就是说把你的观点也要转变,国家在转变观念,你自己也要转变观念,不要说就是在北京,就是在首都,而且就是在三环以里,这个就不大现实。

 

 供需关系将促使五六月份房价涨幅较大

        主持人:我们从数据上来看,4月份的时候房子均价已经到了两万五,替继续在北京打拼,继续在北京生活的网友问一下二位,什么时候是我们买房的时机?

        陈俊:这个问题经常被人提起,今年1月2号我在凤凰卫视做节目的时候也是在做类似的节目,是一虎一席谈,胡一虎也是问我这个问题,你用一句话概括2010年房市走向,我讲了一句话“先下手为强,后下手遭殃”,特别是北京,春节之前和春节之后价格不一样,“两会”之前和“两会”之后不一样,我个人五六月份更会不一样。我这两天都忙于给朋友们买房子,一天两三套,不是我自己买房子,朋友叫我给他们参谋。

        陈宝存:所以就是说房价能不涨吗,光陈会长都是一天两三套。

        陈俊:上星期六朋友专门请教我,说这个房子买不买,通州边上都一万九,两万了,我实地一考察都傻掉了,看房的人真的是密密麻麻的,钱都不知道哪儿来的。星期天我杭州一个朋友说买房子,一进这个楼盘看也是密密麻麻的人,都不讨价还价,好像抢到房子就像抢钱一样,把我看的都是心惊胆跳。

        主持人:看来“两会”过去大家也停止观望了。

        陈俊:所以五六月份价格会上涨。

        陈宝存:基本观点跟陈会长是一样的,但是对这种局面我总觉得要归于政策的反复无常,不应该再折腾政策了。实际上有些问题是解决不了的,在政策上一定是要稳定政策,这样的话不让大家去观望,大家及时出手买,一有需求就赶紧买,这样的话就不会出现这种涨幅。09年涨幅最初的时候3、4月份都说是假按揭、小阳春,今天也没见牛刀他们说是假的了,可能过两个月的情况是井喷的时候,估计牛刀又会说整个市场都是假的,这个市场不可能是假的,没有人成天组织这个。这几天,“两会”之后很多人在网上问我,因为网上能找到我的五六千人,基本上是想买房,下不了决心的,我给他们的想法,越早越好,是永远不可能降的,除非像08年那种情况,那是太特殊了。刚刚陈会长那意思就是说,没有大跌,那年跌的时候你都不买。真的有跌的时候赶紧买,更不能观望,但是没有跌的时候赶紧抢着走。

        陈俊:今天上午有个报社朋友给我打电话,他说买不买,我说赶紧买。说句实话我在各种论坛也讲,老百姓很可爱,也很可敬,但是有时候看问题没看到往前再看一步。举个例子说,08年年底的时候,大家都说房价要跌,有些人大力鼓吹房价要跌50、80%,我说这个言论真是害死了多少人,老百姓一听专家讲房价要跌50%,那就等吧。这个时候从投资角度来说,确确实实逢低入市是最好的投资渠道,当时我在各种大小论坛,各种场合说,同志们,赶紧买房,赶紧买房,因为中国国情同其他国家国情是完完全全不一样的,同美国国情,有些人尽管套用美国国情、日本国情,可是完全不一样。

        陈宝存:有著名唱衰专家在大力唱衰的时候自己还买了房子。

        陈俊:所以说害死了多少人,说言论必须要对网友或者对人民对社会负责任的,自己关起门来说说没关系的。在公共场合这个言论说出去一定要对社会负责任,实际证明我的言论是对的,当时才一万块钱,现在是三万块钱,是两万块钱的差价,这个两万块钱不是某个人操纵起来的,是市场关系,不是某个人能操纵就操纵起来,没有这么大能力的。所以在这个时候买房子,逢低入市是最好的。我说“两会”以前,春节以前,包括08年你们怎么都没想到呢。

         陈宝存:确实有很多想到了,还是有聪明人的,有的人就出手了。09年年初有多少聪明购房者出手了。

         陈俊:当时我写了一本书,那时候就在书中明明白白写着,白纸黑字,到09年5、6月份春夏之交房地产绝对回暖,果然不出所料回暖。因为是很快的,在中国来说金融危机短暂一瞬间就过去了,现在这个民间资本特别丰厚,老百姓有钱啊,不像改革开放三十年前大家没钱,现在是有钱了,民间资本特别丰富,民众投资意识特别强烈。现在股票市场怎么样,基金市场怎么样,大家都转到的房地产市场。

        主持人:非常感谢二位精彩的,而且是非常为广大网友负责的言论,非常感谢二位。

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