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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

日志

 
 

陈宝存:北京白居不易,河北欢迎你!  

2010-03-30 23:49:24|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:北京白居不易,河北欢迎你!

 

   月光宝盒:老师好! 有人说我们国家将会重蹈日本楼市的覆辙  您是怎么看的?

    陈宝存: 对此说法,我昨晚的博文已经开始驳斥。两国的发展极为不同仅仅是一个方面,我们的楼市除了几大一线城市楼价上涨的幅度比较大之外,其他城市并没有明显上涨。而且,我们的10年市场化之路最初是0地价征用开始的。还有一个原因是收入总量的巨大增长,人民币绝对值一直在迅猛增长也是一个方面。中国的各种类型城市,实际上的市场化发展,到目前还不足10年。观念还基本停留在计划经济时代的房价概念。98年之前我们福利房的成本价大约400元左右,这是因为作为商品房价的主体—土地按0地价计算的。

    而且中国有世界仅有的不理智住房消费的概念,租住房虽然在推进,但是完全接受租赁在我们的年轻一代来讲还很难接受。

    城市化率现在距发达国家还有很大的距离。这一点也是绝无仅有的。当然这是与发达国家类比,不是和非洲对比,但是我们各方面的消费都是超前于我们的经济水平和收入水平的。所以很多年轻人在保持不合理的高消费的同时,还要住上北上广的大房子,绝不接受租住房子和生活水平的逐渐提高,非要与富人相比消费,这样的观念是必须改变的。
    市场化是最合理的机制,只是我们是向市场要收入,向国家要保障,凭什么给你这样的保障?消除这种概念才有助于你的发展,否则,必将被错误的消费观念压住你的手脚。
    想让中国房价合理增长,学习日本和欧美发达国家,不去追捧商品房,改购房为租住,这才是房地产合理发展的前提。
   麦田守望者:空房率能否说明我们的泡沫很严重?
    陈宝存:   空置率我们的国内指标与国外的空置率有根本不同,我们的空置率指标基本是不合理的。
    遍查资料:国际上通用的住房空置指标,是住房空房率,即以一个国家或城市的实有住房总数为分母,以空房总数(一般指实际空置一年以上的住房,包括存量和新建住房)为分子,计算出空房率。
    而目前美国的空房率为9%~10%,英国的空房率也在10%左右(最高年份曾达到过13%)。西方国家的专家认为,维持10%的空房率,是这些国家经济发达和住房富裕的表现。有了10%的空房率,就不会产生住房紧缺现象,人们流动到任何一个城市去,都能很容易地租房或买房,人们对住房有了较大的选择余地,有利于在经济发展中不断地调整产业结构、调整工作岗位和加速人才流动。
    然而我们的所谓商品房空置率,与西方通用指标却并不相同。我们于20世纪90年代出台了空置商品房指标。这个指标规定,统计年度到12月31日已建成而未售出的商品房,均为空置商品房。在计算住房空置率时,最初曾经用当年建成商品房总数为分母来计算,后来又改为用当年建成住房总数为分母来计算(目前仍较多地使用这一计算方法)。
    为了使统计指标能比较准确地反映商品住房的销售和积压状况,有关主管部门针对住房空置指标存在的缺陷,在2003年做出补充规定,决定将相关指标补充为:住房建成1年以内尚未销出的为待销商品房,1~3年内未销出的为滞销商品房,3年以上未销出的为积压房。
    但是这一指标在日常的统计中并没有真实运用。我们沿用的商品房空置指标一直是不准确的,得出的结论当然也是错误的。
    我们可以看到的是欧美的住房空房率指标反映的是在全部住房中空房所占比重,我国住房空置率指标则只反映当年建成住房中尚未销出住房所占比重,把住房空房率10%%的警戒线直接套过来用于我国的住房空置率警戒线,得出的结论也就基本错误。那么现在的很多学者眼里的泡沫,源于对指标的误读。还有就是我们感官上的商品房空置,是否入住是我们很多销售人员惯用的,甚至发明出数灯头的方式。
    在前天的“今年的地球1小时活动,你准备怎么过?”我曾经开玩笑的说过一个概念:请曹建海、牛刀、时寒冰、易宪容、谢国忠等通知,今天晚上在这个时间段做空置率调查,带上相机,调查结果:北京空置率达到93.7%。
    数灯头的方式十分不科学,也没有多少家庭回到家在看电视的时候把所有大灯打开,甚至根本聚在一个房价里看电视。而北上广的夜晚活动是很多的,很少有家庭业余时间全在家里度过。统计局的指标我们误读,感官上又有这么多的不确定。空置房概念根本不具备合理性。
    再有,我们的习惯是富裕了的话多买房子。狡兔三窟的概念 我们也忘了。在很多孩子上学时期,家长一起居住原有老住宅,空置边远一些的新房,新房作为周末度假之需也是广泛存在的。
    购房的主体,是中年家庭,他们的孩子在学习期间,从小学到大学不等。一户空置一套是十分合理的。再有北上广,有很多房子是作为外地富裕人群、公务员等办公度假的暂居。这个也必须考虑进去。我们的习惯不是一家只有一套房子的概念。很多旅游地的住房更是为度假之用。
    牙签:  强者生存本来就是自然法则,但是,对于老北京人呢,是不是他们买不起房子就该搬家走人,离开世世代代生活的地方,就像被驱逐一样,你觉得合理吗?还有在北京工作的人,也都不在北京工作了,都回老家?那好了,只剩下那些大老板,也都变成光杆司令了。让他们自己干活去吧。
    陈宝存: 继续担心老北京人的居住就没有道理了。我不否认最初的政府强制拆迁造成了一些家庭的外迁,但是目前不是了。城市中心的拆迁补偿标准越来越高,市区不是已经达到每平米3万左右了吗?随着《国有土地上房屋征用补偿条例》的推出,这个问题我担心的是超级不合理的拆迁补偿,造成拆迁成本的大涨。在北京解决钉子户问题,难度将是最大的。这是城市土地来源地唯一渠道了。关注拆迁的实施吧。北京的工作如果你适应不了,达不到你想维持高消费和高住房的条件,石家庄欢迎你。
    适者生存不是人类法则,而是自然界的动物法则。所以,把自己沦落为城市低保人群之后,国家是会给你每月大约几百元的低保工资的。二线城市很多低保户现在还维持400到1000元左右的低保收入。至于你所担心的用人问题,请相信还有很多相信靠自己的奋斗可以创出希望的蚁居族。
    zero:   按你的逻辑,我们举例说明。北京只欢迎有能力的高收入人才,那请问你北京现在的繁华、华丽的建筑、各阶层的服务业都是外来高端人士和北京原住民支撑和发展的吗?假设是由这样的一个群体支撑又会是这样的定价标准吗?
    陈宝存: 北京历来有怀揣梦想的农民兄弟在服务,可能他们的要求就是在吃饱饭的同时,积攒财富回家盖房。这个阶层很难有大学生这种不上不下的层次,所以不用担心为北京服务。
    牙签:   那我在问你,像你说的,没能力去那城市就去小城市,可以,没问题,从农村考大学出来的孩子可以在回家种地去,有房子住。那原本就是城市里的,没房子,收入又不高,你让他们怎么办?当新时代的包身工????????????
    陈宝存:你担心的问题,刚才给北京朋友回复了。不在此继续重复。改变居住理念,要么回家与老爸老妈一起住,要么出去租房。这一点城市居民有天然的优势。
    牙签:  现在的上班族已经快变成包身工了,不工作不行,工作又没有希望,永远也买不起房子,为什么要买房子??要住啊,要结婚生孩子啊,那又有些没良心的问了:“结婚不一定要买房子啊,可以租啊”。 那都是胡说八道,不买房子,孩子生哪?孩子怎么落户?怎么上学? 要是有人说“你可以不生孩子啊”,那我也就忍无可忍了只能说他:那是放屁,那你还活着干吗,死去吧。
    陈宝存:是的,任何时代都是不工作不行,除非你是富二代。为了你的儿女成为富二代,没有什么可抱怨的。努力吧朋友,靠谁不如靠自己,当然你要是有李嘉诚这样的父亲就好了。如果自己奋斗达不到目的,千万别学北邮那个博士生,为老人负责吧。
    沉默又伤心:你爱涨多少就涨多少,哥我自己拆屋子自己盖楼,就是不买。 中国不出两年,房地产就会崩溃,不堪一机。现在那些商业大亨已经在秘密计划 把中国的房地产给他抄到顶蜂接段。老白姓住不起房子 拿不出钱买房子你们这些地王,也该收场了。
    陈宝存:    记住报批手续,否则还是违章建筑,说拆了就给你拆了。
    记住,做梦是可以的。怀揣着中国地产崩盘梦想的人们,只是极少数想不劳而获的人们。但是一旦地产崩盘,首先失业的就是你们这一小群。中国经济不可能掐着脖子度危机。这一点谁说也不好使。97、08年的危机,中国多亏了还有房地产拉动相关的众多基础工业、第三产业。中国的房地产在最近的三十年,也将一直是拉动中国经济的最主要力量。
    房地产是中国经济最稳定的支柱。
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