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为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:波动的政策才有暴涨的房价  

2010-03-30 06:25:55|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:波动的政策才有暴涨的房价

    事实会有一次证明,政策的本轮调整,只会造成观望过后的房价又一轮上涨,甚至部分城市的房价暴涨。这在07年、09年被证明过了。

    商品房价的所谓暴涨,实际反映的问题是早期商品房价的被严重低估。昨天有朋友问我:他家在乡镇,1300元的房价是不是还有下跌的机会?我说:你们建的是高层还是6层?他回答是20多层的高层。我说我不知道你们的建安成本为什么维持这么低?

    我真的不太懂我们的民众对房价和房市的理解那么狭隘。对于成本,我们更多的时候是抛弃到土地成本的。所以只能强制征用老百姓的民宅与耕地。实际低房价只有一个可能,那就是土地乃至土地上的建筑物不合理征用。

    我们能看到的是中心城市拆迁安置的不合理。被拆迁者在最初的拆迁中被赶出城市中心。特别是一线城市,很多中心城市的市民被挤出城市中心。昨天看到一个帖子,“上海内环住外国人,内外环住外地人,外环以外住上海人。”为什么?上海城市中心的房价高是一个方面,上海老城区的拆迁一般采用货币安置也是主要原因。而经过多年的摸索,尽量采用原址返迁还是可以做到的。

    我们认为房价高涨不可承受的最初,应该在2002年。所谓的流动性过剩只是经济学家的看法,和老百姓的认识没有什么瓜葛。当然郎咸平是最反对流动性过剩这种分析的。

    我们从计划经济体系的分配制度走到现在,由于对分配制的严重不了解,错误的认为房改之前的老百姓都分到了房子。这样的概念造成了网络民意(主流是80后)对房价和房地产商的敌视,也逐渐延伸到对地方政府的敌视,错误的土地财政观念也成为焦点。

    土地财政问题,不单单是网络民意,实际现在的很多无知专家学者也在爆炒土地财政是地价上涨的根源。但是,他们看不到,也是从来也不想看到土地财政的真相。06、07、08年全国土地出让金净收益年均只有3000—4000亿,加上占补平衡、耕地复耕开垦要花出去的每年1000亿,实际在2000—3000亿作为财政可以支配的收入。在很多场合和行业内外的专家们讲这个概念,但是我感到没有人听得进去。继续胡说土地财政的危害。

    除了少数重点城市的土地频频天价之外,土地拍卖在二三线城市严重被低估的局面维持了很长时间了。土地低价对市场的影响是致命的。后续很难跟进,城市改造被严重局限。

    在《城中村改造面临的主要问题和基本对策》(作者为河北建设厅领导)一文中,对河北拆迁现状表示出的担忧才是目前二三线城市市场的主要问题。衡水市某村的拆迁改造,综合考虑拆迁补偿成本和预期的房价因素,建筑容积率达到3.0才能保证必要的盈利。石家庄市某村开发建设的容积率达到3.17才可能盈利。承担石家庄市另外一个二期城中村改造任务的房地产开发公司,虽然已经完成拆迁,但至今没有与市国土资源局签订土地出让合同。理由是按照目前的拆迁成本,给出的4.0容积率将使项目亏损,要求进一步提高容积率。

    由于拆迁越来越难,以及钉子户现象的越来越普遍,更加之政策对现状的不了解,而导致的过分保护被拆迁者的利益,压制开发企业的正常依法拆迁的活动。造成的这种局面实际只用了不到7年的时间。那么,河北省的推进三年大变样的进程是受阻的。开展城镇面貌3年大变样工作以来,河北省11个设区市普遍加快了城中村改造步伐,目前已经完成改造的城中村有40个。这也是河北政策一直保护开发商权益的无奈选择。城市建设需要资金投入,而对资金方,也就是房地产开发公司的敌视和抑制是非市场化行为。过度只能出现08年投资严重不足,造成09年需求释放之后的严重供不应求。

    开发企业第一是必须盈利的,第二是城市面貌改观,居民居住改善的功臣。不承认这一点,就不会有稳定有效地政策,也不会有稳定的房地产市场。

    我们看到的是,新的一轮政策没有任何新鲜有效地东西。这也是自一线城市开始,俩会后成交量大幅提升、土地天价继续的根本原因。只反映了一点,对于央府抑制房价的所有努力,市场已经不再相信。

    “八成持币待购者准备半年内出手购房”,是很多一线城市已经显示出来的状况。其中准备三个月内购房的被访者比例达23%,而近期不购房抱观望态度的仅占18%。此外,看房团现场接受问卷调查的网友表示,由于刚需,两会以后如没有加息等重大政策出台,将停止观望并准备出手。被采访的近四成被访者认为2010年房价会基本保持稳定,而认为房价会上涨或下跌的被访者分别占到调查的20%和17%。另外也有两成被访者认为如今市场走势不明朗,房价究竟会怎样说不清。据报道,接受问卷调查的看房团网友称,由于刚性需求,两会以后如没有加息等重大政策出台,将停止观望并准备出手。

    中原李文杰上周写道:“这个周末,到处都是焦急买房看房的人,很多钱仿佛一下子从地下涌出来一样。有多少人买房且不说,单是看看建材,家居市场周边的堵车情况,看看被一个宜家瘫痪的东四环北四环,就知道有多少人在忙自己的房事。我们往往可以从托我们买房的人数多少来判断楼市火爆程度。”罗军的回复:“不对劲了,上周有4人托我买房,推了2个.全民买房时代到来了…”。我说:“如何能不涨?前两天在腾讯做节目,陈俊说每天给他的温州同乡在买房,每天几套。”

    政策调整不了的就是供应,所以对需求的抑制越强烈,需求反而释放的越快。宜疏不宜堵,这是我们的祖先早已经教给我们的方式,只可惜,对楼市的集体误读,使得政策从来都是靠堵,当然屡屡失效。

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