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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:两会后通州发力领涨北京房价   

2010-03-06 22:30:10|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:两会后通州发力领涨北京房价 

       09年5、6月间,最先发力的无疑是通州,地铁八通线沿线价格上涨很快。我们08年热销的新通国际项目,随着九棵树地块的楼面地价产生,售价提至15000元,仍然热销。
       而《新京报》3月3日消息:2010年的开局,北京通州市场继续领先发力,多个楼盘定价超2万元/平米。位于通州河滨路的月亮河价格从22000元/平米上调至26000元/平米。对于此次调价,该项目营销总监张奕奕告诉《新京报》记者,目前此批房源只剩下十几套大户型,整个项目的可售部分也仅剩下4万平米,上调价格主要是考虑到产品的稀缺性,4月该项目还将推出新房源,预计价格会比26000元/平米更高。此外,通州在售楼盘或即将开盘的一些项目,定价也超过20000元/平米。
       而新近成交的通州半壁店地块并不属于通州新城核心区,但楼面地价已破万元。这是影响通州项目价格的关键所在。而通州领涨的局面,一定会延展至大兴以及房山。
       综合数据显示,从09年年初,通州区域的房价在几千元左右,但是经过09年的发展,高房价的项目已经接近2万,均价也已经达到1万2,尤其是2009年下半年以来,区域房价涨幅普遍达50%。2010年通州集中入市的楼盘主要以高品质住宅为主,如北京ONE、龙湖?花墅香醍等高端项目。截止09年年底,通州楼盘均价已达14000元/平方米,最高价已达20000元/平方米,2010年还将会进一步上涨。
       北京土地市场的09年至今的表现很明显。城八区土地供应严重不足。据《京华时报》报道:2009年出让的土地中,城八区居住类用地的总规划建筑面积较2008年下降了41%两会后,随着通州发力的还将有大兴、房山、顺义等等09年天价地云集的市场。

    土地供应趋紧的情况很难改观。而由于政策调控的影响,天价地修改容积率等等的拔高思路也被堵死。那么我们寄希望于加大楼市供应,基本也是徒劳的。

    我们再看一下09年的全年供应情况:北京楼市去年的供应面积和供应套数分别只有1004.1万平米和8.7万套,成交面积比供应面积多出90.9%,成交套数比供应套数多出89.3%。经过去年一年的消化,北京楼市的住宅库存由2008年底的10万套降至了2009年底的不足6万套,创下近年来的新低。虽然北京楼市1月份成交萎缩,但是库存量仍低于10万套的警戒线。数据显示:截至1月31日,可售商品住宅共计93433套。所以一月份新开盘均价逆势上扬至20000元/平方米,较去年12月增长了3.24%。

    今天,银监会主席刘明康的讲话,感觉到信贷政策不会过于趋紧。这与两会前很多人的打压楼市预期不尽相同。总理政府工作报告确定的保八目标,继续宽松的信贷政策是基础。稳定的经济增长,现阶段很难摆脱房地产行业的贡献。

    我们能感觉到的是12月份的政策经历了几次转折。宏观经济的不确定性,对楼市的政策产生很大影响也属正常。经过政策的拉锯,至12月底,政策基本明朗。一个月间的翻云覆雨,最终矫枉过正的思路基本确定,加上营业税2转5的影响,一月份二手房成交面临供需双方的拉锯博弈也属正常。所以,前文分析,楼市僵局恐怕结束要到3月底。也就是两会后。


   去年北京楼市的悄然回暖,出乎所有人的预料。现在看来,压抑的需求才是北京市场09年成交和房价暴涨的基础。否则没有任何可以解释的条件。供需比严重失衡,特别是城八区土地供应基本不可持续增长,也会导致2010年城八区的二手市场维持上涨的局面。这是政策不太好控制的方面。

    而二手房的走势一定会反过来影响新房。更会影响10年的土地市场预期。事实是北京一再公示的土地出让全年计划,只能表明城八区土地供应已经基本趋于枯竭。

    2010年通州新房过两万,大兴也将趋向两万。那么城八区的房价很难维持在三万以下。北京计划中的城郊区域旧村改造,成本高昂,对于地价的影响也是上升的。否则,很难动迁。这部分的市场供应价格也会在高位。

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