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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:违背规律的调控手段错上加错  

2010-03-08 22:51:54|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:违背规律的调控手段错上加错
 
    今日15时30分,十一届全国人大三次会议举行记者会,由住房和城乡建设部部长姜伟新、卫生部部长陈竺、人力资源和社会保障部副部长胡晓义就保障和改善民生问题答记者问。
    姜伟新表示,中国未来20年房价上涨的压力仍然是很大的,未来20年由于中国是城镇化、工业化的快速发展时期,需求较大,而土地供应是有限的,房价上涨的压力仍然是很大的。但是中央政府抑制房价过快上涨的决心更大。
    针对眼下这样一个土地和房价上涨的状况,中央政府采取了几项措施:第一,地方政府加快保障性住房建设和抑制房价过快上涨是地方的一个很重要的任务,你必须完成。第二,中央政府也采取了很多措施,比如,加大中央对保障性住房的建设的支持力度,扩大一些限价房和经济适用住房的供应范围。我们觉得,中国目前的体制机制是要逐步地研究解决。在这些体制、机制没有解决之前,中央政府还是有能力、有办法来逐步解决这个问题。
    但是昨天住建部副部长郭允冲参加了社会福利和保障界的小组讨论。在保障房方面,他介绍,去年全国提供廉租房实屋200万户,超出了计划。由于房地产市场发展较晚,国家采取了逐步放开的政策,到2000年才完全停止了计划供应,各单位福利分房被叫停,但也没有100%被停止。“在搞经适房方面,还是存在变相福利分房的问题。”
    他解释说,房地产市场不完全由市场调剂,说到底跟土地有关,土地资源有限,同时还是国家管的,造成房地产市场发展不完善、不充分。同时,供需不平衡推高了地价,应适当增加供给,那就涉及土地供给和税收、资金,“住建部能使用的调控手段几乎没有。”郭允冲说。
    住建部没有可以使用的调控手段,住建部的杰作是9070政策以及查处捂盘惜售。后者只在高速上涨的情况下有一丝作用,观望态势还会捂盘的不多。而前者,实在与市场相悖,所以一直没有起作用。
    但是,别的部门起作用吗?国土部真的有能力控制土地吗?国土部三令五申的18亿亩红线能保住吗?国土部不查处小产权吗?国土部不争取加大供应吗?都不是,那么国土部就具备调控手段吗?非也。
    银监会的变化是我最意料不到的,吃凉不管酸,只说话不承担责任的银监会一直是调控的前部正印先锋官,调动调不动先说着,反正防范金融风险没什么错,当然,也仅仅是政治正确,也从来没对过。君不见,07年的金融调控造成08年的局面不可收拾。说到底,09年的暴涨,与07年9.27房贷政策的关系是父子关系。
    央行,商业银行,在现在的经济形势下,不放贷属于死路一条,贷给谁不贷给谁?房贷比贷给中小制造业企业主风险大吗?我想骗银行银行也不会信。我们一直觉得银行放心央企国企造成新的不公平,我们就是忘记了,我们的很多私营企业主的信誉真的会让银行放心吗?而且,转型仅仅是07年年初外资撤出开始的,巨大的转型压力要经过很长时间的消化才行,你现在贷给他资金,他就不会投资房地产或者直接买楼了?
    至于发改委,控制产能过剩企业的上马尚且压力巨大,房地产领域盈利十分看好,长期的高速成长,立项限制房地产项目估计也是相当艰难的。
    而且,现在的土地供应有多少是基础设施建设、重点工业项目?而对于地方经济来说,房地产的一次性获利,与基础设施建设和稳定GDP的重点工业项目相比,更具吸引力,所以很多强 制 搬迁实际都是地方政府为招商引资工业项目、基础设施建设项目而做的。房地产反而早早就变成了商业化拆迁,安置补偿的日益合理化,才是众多中低收入人群改善居住的最好手段。
    我们无视的现实就是众多的中低收入阶层不是靠商品房改善居住的。而是靠旧城改造、城中村改造、工厂搬迁腾退土地职工集资建房、经济适用房等等方式实现的。这也是87.8%的高自有居住率的根本原因。
    商品房需要面对的只是改善性居住。限制改善性居住的这样那样的政策从基础都是错误的。所以,也就一直不起作用。这是因为调控政策完全是错误的几点开始的。源头错误,还能走准确,基本是徒劳的。
    姜伟新部长20年面对房价上涨的压力说法是很现实的。原因是现在绝大多数人理解的土地国家所有、国家无偿支配的说法与现实相距甚远。土地,这是未来的房价构成的关键。而土地价值,一定会越来越高。
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