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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:楼市走入盛夏,增加商品房用地是唯一缓解之道  

2010-04-14 23:20:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:楼市走入盛夏,增加商品房用地是唯一缓解之道

    根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队对北京中原房地产经纪有限公司等15家重点房地产经纪公司调查显示:一季度,15家被调查单位的二手住宅成交20556套,比上年同期增长15%,其中,3月成交13268套,比上年同期增长40%,与上年后两个月月度成交量相当。

    4月上旬,北京二手房住宅成交量达到了8310套相比3月同期,环比的上涨幅度达到了44.6%,价格环比3月上旬上涨幅度也达到了20%以上,城八区二手房价月涨幅超过4000元/平方米。

    于今年的反常气候完全不一样的是楼市,二手房畅销的同时,新房在全国出现抢购潮。最近的市场传闻,砸售楼部的新闻层出不穷。楼市已经不是阳春而是盛夏。

    国家统计局三月份数据显示:

    2010年1-3月,全国商品房销售面积15361万平方米,同比增长35.8%。其中,商品住宅销售面积增长34.2%。1-3月,商品房销售额7977亿元,同比增长57.7%。其中,商品住宅销售额增长55.2%。
    而房价的走势继续高涨,2010年3月份,全国 70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%,其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%,新建商品住宅价格同比上涨15.9%。

    据“链家地产”4月12日发布的国贸展会专项调研问卷结果显示,63%的看展消费者表示目前迫切需要购房,正在寻找合适的房源;85%的消费者认为未来一年房价涨幅达到30%,其中24%认为涨幅甚至可能超过30%。

  其中,68%的看展消费者购房需求为自住,53%为不想再租房或有结婚意向的初次置业者;而投资意向浓厚的消费者比重达到31%,其中8%为短期自住长期投资。

 

    任志强先生博文中的数据:全国目前的住宅总存量约为140亿平方米,其中80%为成套住房,其他为非成套住房(如筒子楼、平房等没有独立厨房与卫生间的非成套住宅)。而自1998年以来,全部住宅竣工总量约为74亿平方米,其中商品房住宅竣工总量约为45亿平方米,这之中还包括了一些商品房被单位购买后又房改化的房子,也包括部分经济适用住房、廉租房,占140亿平方米中的32%。真正的商品房约只占25%左右(扣除房改房、经济适用住房、廉租房等配建的房子)。

    仅有的数据显示:2005年全国住房的私有化率约为84%,其中房改房转为私房的比例为67%,自有住房的比例为17.25%。2005年全国百分之一人口调查中加长问卷中的住房情况调查,全国拥有二套以上住房的比例(城镇)为8.8%(2003年为7.33%)。其中4.4%为偶尔居住即5+2的生活居住方式,工作与户籍地点分离的游动方式、特定休假的居住方式(海南过冬)、学习、医疗、会议特殊需要的居住方式、照顾子女或父母的居住方式等等。其余4.4%中多数为出租,少数为子女、退休而准备或预留的资产。上述拥有两套以上住房的分布,并非因富有而集中于高或中高收入家庭之中,而是平均分配在不同收入阶层中,尤其是拥有两套商品房的比例更低了。
    随着城市改造速度的加快,大量的回迁安置房出现在旧城改造、城中村改造等这类目的是改善低收入群体居住水平的实践中。这样的家庭拥有两套以上的住房比例很高。但是我们也清楚的知道,大量城市新增人口尤其是大学生进城,租房的比例很高。没有二套房的大量存在,租赁市场也必然要有极大地压力。

    但是,连续多年的宏观调控政策,对于二套房基本定位为投机性住房而倍受打击。目前的银监会和央行又重拾了对二套房的贷款限制。当然,与07年的9.27房贷新证相比,并没有明显的改变。银监会寄希望于重拾二套房打压政策会达到奇效。但是,这几乎是徒劳的努力。原因是07年到09年的楼市,目前消费者记忆是深刻的。那么,一旦重启严格的信贷政策,08年的市场状况给我们敲响警钟。

    对于08年的记忆也许个别人发生了很大偏差。那就是市场观望被房地产企业的投资观望所代替。大量的资金转移出行业。   

 

    温总理14日主持召开国务院常务会议,分析一季度经济形势,研究部署下一阶段经济工作。针对房地产市场目前的形势,温总理强调:坚决遏制住房价格过快上涨。各城市政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任。加强住房保障工作,增加住房建设用地有效供应。实行更加严格的差别化住房信贷政策,抑制投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。

    我们看到不同点在于保障房建设用地供应增加被住房建设用地有效供应所代替。这是合理的变化,单纯靠挤压商品房用地来坚强保障房建设用地是短视的,也不会达到目的。楼市目前的抢购潮实际是担心商品房用地的供应减少,而保障房又得不到的群体发力抢购商品房。

    寄期望于差异化的信贷政策,并不能抑制消费的增长,而给市场的信号依旧是楼市出现供应短缺。而税收政策,不会成为抑制的砝码。对于投资和投机购房群体,有利益的原因还是供需矛盾。供需矛盾不解决,最终承担差异化成本的还是终端消费群体。

    两会后的市场形势令人担忧,涨幅之大继续出乎所有人的预料。只能说明我们的宏调政策前一段的导向是不准确的。楼市问题需要供应增加去缓解,而其他一切已经反复证明的方式,只能走向稳定楼市的反面。

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