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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:房贷新政长期看只会遏制部分城市的房价涨幅  

2010-04-20 04:31:40|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   陈宝存:新政长期看遏制部分城市房价涨幅才是有效目的

    股票市场日沪深两市大幅跳水,沪深股指双双破位。沪指最终一路狂泻,失守3000点并跌破年线。地产股成今日砸盘第一主力。受国务院连出重拳调控楼市影响,地产板块今日遭受重挫,在各大主要板块中跌幅第一,整体下跌超过8%,共有25只个股跌停,龙头万科也下跌超过 8%,盘中最低跌到8.26元,创近一年以来新低。中粮、保利、招商、泛海、金融街等地产龙头股价全部创下近一年以来的新低,资本市场提前对政策调控作出了反应。截止收盘,沪指报2980.30点,跌150.00点,跌幅4.79%,创8个月来单日最大幅。                                                                                  

    相对房价而言,直接的反映将滞后至五一之后,短期内的大跌行情不会出现。

    国务院常务会议4月14日召开之后,除一套房90平米以上首付30%之外,房价过高地区可暂停发放第三套住房贷款,以及二套房贷提高至50%以上、暂停炒地房企上市和再融资的消息成为上周末热议的焦点。那么周一的股市行情是可以理解的。关于消费税征收的预测,据长期参与研究房地产税收政策的财政部财科所所长贾康说,住房消费税实施初期,对一般的消费性住房不考虑实征,而在管理上很容易认定的独立别墅、豪华公寓则将先行实征。所以这些政策,我们只能看作是遏制部分城市的房价涨幅,原因是政策并没有限制基本需求,至于首套房首付30%,并不会抑制住基本需求。二三线城市并非炒房主导,政策效果不会很大。

    但是,我们不能忽视的是一线城市的用地供应难题。一线城市的开发过程一般比较悠久,不像很多二三线城市仅仅市场化11年,甚至迟至到02年之后,尚有很多旧城改造和城中村改造项目。一线城市的土地供应已经基本远离市中心。比如北京的土地供应主要是远郊县、区,四环以内无地可供。那么四环以内的房价大跌也就没有道理。

    资源紧缺,也造成了土地拆迁安置补偿的大幅提高标准。《财经》消息:引发新政的远洋地产天价地大望京村地王项目,其一级土地开发成本57.8亿,相关财务费用与一级开发管理费8.4亿(含融资成本),安置房成本50亿元,总成本117亿元。土地出让金最终收益需要扣减这117亿。一旦出让价格受阻,谈何地方土地财政?这就是我们所说的土地财政。北京土地可以卖出高价,二三线城市呢?土地财政早已发生了很大的变化。

    一直强调的是,土地财政与市场化之初的情况已经完全不同了。现在的土地出让金的70%以上是土地收储成本。所以,有数据说明每年的土地出让净收益只有3000至4000亿。加上基础设施建设以及保障房等项的支出,土地财政并不十分明显。

    现在依旧悬在半空中的《国有土地上房屋征用补偿条例》,按现在政策基调,将更加加大土地收储成本,加大土地收储难度。而棚户区改造、危陋房改造等等旧城改造项目,因其纳入住房保障范畴,成为保障房土地供应的主体,也势必造成土地供应偏向地价很高的拆迁项目,拆迁腾出的用地,有限的商品房用地供应背负的拆迁安置补偿成本、廉租住房成本也将高速提高。

    土地供应的难题是无法解决的。放开供应也就很难实现。那么现行的政策究竟要持续多久?是永久政策还是暂时过度?这才是楼市价格变化的主因。

    08年不远,08年的楼市萧条造成的经济衰退我们一直与全球金融危机联系在一起,实际这是误解。金融危机对中小企业尤其是中小制造业的影响也远远在全球金融危机之后。而我们的宏观经济与楼市问题出在我们自己的政策调整。06年开始的中小制造业的萧条主因是新劳动法和原材料价格的上涨,楼市危机来源于07年9.27房贷政策导致的拐点论。

    那么,楼市是否会重现08年的局面,应该是我们必须注意的。中国宏观经济失去楼市的推动目前仍旧是不可想象的。

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