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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:保障房重点是产业工人和80后群体  

2010-04-02 04:07:50|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:保障房重点是产业工人和80后群体

    在保障房的概念里,一直存在很多的误区。城市有户籍人口的住房问题在城中村改造和旧城改造中,一直不是问题。而且旧城改造和城中村改造的过度补偿问题越来越严重。城市夹心层收入水平的增长可以保障,更不是保障房应该解决的问题,反而我们忽略了两类人:第一原有城市的产业工人群体,在福利分房时代,他们的居住水平无疑在城市是最低的,而很多不合理的拆迁安置补偿方式,剥夺的就是这部分人的居住权。第二,80后新增城市人口,也就是年轻的农民工群体和刚走入社会的大学生。因为户籍的原因,很多城市的住房保障问题也很难涵盖这部分群体。

    有两个新闻引起我的关注:一个是深圳户籍人口人均住房388平方米,上演暴富神话;一个是郑州城中村的造富神话让 “城中村富二代”浮出水面。实际这也是我一直强调的问题。因为居住在城市,即使是农民,财富增长的神话也一直在演绎。反过来,反而城市原有的产业工人成为被城市抛弃的人群,原因是原有的居住水平一直很低,即使赶上城市改造的步伐,补偿的标准也不会满足两代居住。

    还有我最近一直强调的城中村改造存在的过度补偿问题,对城市改造已经有很多负面的影响。河北城中村改造最有典型借鉴意义。在河北建设厅领导一篇《城中村改造面临的主要问题和基本对策》文章中,很清晰的列明了城中村改造存在的问题。

    为说明情况,原文引用发表于网上的这篇文章。

    河北城中村改造存在两大问题:

   “ 第一、拆迁补偿标准把握不合理:
    有的城市没有把照顾村民利益和降低拆迁成本结合起来,增加了土地收储和开发建设的难度。如石家庄市的宋营村,按照拆迁补偿方案,平均每户补偿3.5套(平均每套约100平方米),如果平均每户宅基地按2.5分计,折合成货币计算,平均每亩地的拆迁补偿成本约500万元;东里村改造后,按照规划设计方案总建设量为42万平方米,其中有28万平方米的建筑面积用于回迁,相当于用一套商品房背负2套回迁房的成本。再如衡水的前里马村,按照拆迁补偿方案,平均每亩地的拆迁补偿成本为145万元
    第二、开发建设容积率偏高:
    在很多城市,开发企业为了弥补过高的土地成本和保持利润空间,往往在容积率上与政府讨价还价,一些城市政府为了鼓励房地产企业参与开发,规划设计条件给定的容积率也很高。
    据衡水广厦开发公司负责人介绍,衡水市前里马村的拆迁改造,综合考虑拆迁补偿成本和预期的房价因素,建筑容积率达到3.0才能保证必要的盈利。据爱地房地产开发公司负责人介绍,石家庄市小沿村开发建设的容积率达到3.17才可能盈利。承担石家庄市东三教村二期城中村改造任务的泰丰房地产开发公司,虽然已经完成拆迁,但至今没有与市国土资源局签订土地出让合同。理由是按照目前的拆迁成本,给出的4.0容积率将使项目亏损,要求进一步提高容积率。
    根据国家《城市居住区规划设计规范》,河北省大部分城市处于Ⅱ类建筑气候区,高层住宅建筑面积净密度不宜超过3.5,住宅建筑净密度不应超过20%。按照这样一个标准,考虑配建公共服务设施、绿地、道路的因素,折合建筑容积率大体为2.8。除非在符合城市总体规划的前提下,有大型商业、金融、宾馆等公共建筑项目,大部分的城中村改造以后仍以住宅建设为主,这就意味着改造后的容积率不宜超过2.8。
    如果超过这个容积率标准,其规划布局和空间环境水平是没有保障的。同时,由于相当一部分城中村处在城市的中心区,一味提高城中村开发建设的容积率,势必使得中心区开发强度越来越大,空间更加拥挤,交通更加紧张,不利于城市用地布局的结构性调整。特别是在大城市,传统的大城市病问题会日益突出。”

   

    在高层成本稳定上涨的基础上,一级土地开发成本的高速上涨才是房价上涨,特别是二三线城市上涨的主要因素。

    这也是我作为一二级开发的从业者一直关注的问题。我们在拆迁问题上的偏见,使得城市土地上的拆迁安置补偿条例迅速出台,但是,势必增加拆迁成本,也只能转嫁到城市住房成本中。

    关于加大容积率问题,在我们业内的辩论中,我一直认为不能像北京上海这样的一线城市,集约节约用地采用加大容积率的方式降低楼面地价成本。城市病症最大的问题出在过高的容积率。京沪这类城市的交通拥堵,最大的问题也出在小区的容积率高导致的人口过于集中城市中心。

    这就有了问题。城市土地不可能无限扩张,而城市的拆迁安置补偿成本提高迅猛,造成所有类型的旧城改造(包括棚户区和城中村改造)成本居高不下。也势必造成旧城改造腾退土地上商品房的开发成本高昂。这样的悖论才是我们必须解决的。

 

    所以,宏观调控无法解决的问题我们没有充分的重视,甚至完全忽略了。这也是连续七年的宏观调控有一次失败的根本原因。没有对症下药而已。

    那么,有限的财力,应该集中解决最困难群体的问题。也就是我所列的两类人群。城市建设离不开这两类人,但是城市完全忽略了这两类人。这才是问题的根本所在。

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