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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:逆市场规律的楼市调控自然成空调  

2010-04-26 04:18:35|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:逆市场规律的楼市调控自然成空调
 
    冷热不均的中国楼市,有一次遭遇一刀切的调控。不论是物业税的传闻,二套房贷的一刀切抑制,二套房认定的不合常识等等一切自以为严厉的调控手段,由于土地价格不可逆转的大幅上扬,由于土地供应特别是商品房用地供应的大幅下降,房价不可逆转。虽然带来市场的观望,但是这种观望由于是双向的,而且经历前后7年之久的错误调控手段的市场,对于房价下调的预期再不是统一的了,08年的完全逆转我认为不可能全部再现。
    市场经济下的楼市,由于对市场的误判,我们的宏观调控来的过于提前。03年开始的大力调控,遭遇到土地市场的全面颠覆,遭遇到土地招拍挂出让方式之配套政策的不完善,加上刚性需求之强劲下的楼市大力发展,与中国东中部城市耕地资源的奇缺,人地矛盾已经成了制约经济增速与住宅上市的关键,地方GDP发展导致的招商引资冲动与住房改善的百姓冲动,也就自然造成了土地供给的严峻,而且这种严峻局面又很难改观。这就是目前房价上涨不可能改变的主要根源。
    再有,通过十一年的房地产市场化改革,市场观念已经越来越成为各方可以接受的理念。城市改造过程越来越倾向向原有建设用地的深化挖潜转换,这样的转化造成了征地费用和拆迁安置补偿标准的日益提高。
    实际很多拆迁恶性意见的背后还折射出土地收储的难题。老百姓,哪怕是我们最底层的农民,维权意识大大提高。继续以往的征地安置补偿模式已经越来越不可能了。《国有土地上房屋征用补偿条例》的出台近在眼前,这一政策的出台,对城乡所有拆迁改造的补偿都有意义,而农地流转方式和新的土地管理法也正在起早和探索中,中心的意思都是承认农民的土地财产权。这是我们土地改革的新方向。
    我们知道二三线及以下城市的房价11年的上涨过程主要是成本推动的。更有过度的拆迁安置补偿标准导致很多城市的改造遭停滞。没有高商品房价和土地出让价格的高速成长的推动,这些城市的商品房上市量以及我们目前要求的保障房上市根本不可能完成。
    经常强调指出的是所谓的土地出让金真相,我们完全不顾早已改变的土地出让金的事实,把土地出让金收入总额等同于土地出让净收益,造成对地方财政的误解。几乎所有舆论忘记了土地成本几乎已经占土地出让金70%比例的现实,加上对土地国家所有的全面误解,造成市场对保障房特别是经济适用房用地的供应的期盼。这对市场的发展会造成很大的混乱。
    我们知道:现在的所谓保障房已经成为很多保障房与商品房的大杂烩。保障房的概念现在包括经济适用房廉租房这样的原有意义上的保障房,也加上两限房也就是土地招拍挂政策招标出让方式下的双限商品房,棚户区危陋房改造等早已被市场认可的改善最低收入人群住房问题的商业运作模式,这一模式的支撑还是改造腾退土地的高架上市,否则改造难以为继。加上我们大力推进的小户型普通商品房,实际住建部90/70政策已经推进了很多年,但是基本没有什么抑制房价的效果。
    上述保障房的类型我们能清楚的看到,受土地价格和拆迁安置成本的制约,保障房已经彻底市场化,价格也越来越市场化。
 
    二套房认定和房贷水平的提高,利息的提高只能看作是加息的变种。至于一刀切的首付比例是否能改变供求关系的失衡?我们可以认为是土地供应的无法加大,导致超级的抑制需求政策的出台。我认为,所有政策告诉市场一个信号,是供需的严重矛盾已经无法解决。采用堵塞政策而不采用疏导实在是无良策,而不是不想为。那么,反映出的市场现象是双向观望下的交易量下跌达半年之久。
    至于大家期盼的二手房业主的恐慌,一定会产生,但是不会很普遍。一手房开发企业的市场预期是看三年到五年的,恐慌性抛售只是某些人的意淫。很多人以为市场上的投资者是短视的,但是实际包括开发企业和投资投机的投资者是最了解市场的全貌的。
    二三线城市被误伤的可能性大一些,但是对于一线城市的市场,在短暂的观望期之后,市场可能分化为两种局面:第一,刚性需求上市,导致存量房的清盘,土地供应重新被市场接受,投资量不至于逆转向下;第二,购销双方的持续观望,导致房企投资量锐减,也导致土地流拍,市场供应严重下降,未来市场重启局面来临时的供需严重失衡。
    经历过07—10年的楼市跌宕的人们是能看清这种趋势的。
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