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陈宝存: 拆迁难推高土地成本,房价翻番实属必然   

2010-04-05 07:00:54|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存: 拆迁难推高土地成本,房价翻番实属必然 

 

   经济学家马光远先生的文章《马光远:房价和拆迁成本毫无关系》基本是错误的,而且引用的北京数据显示他在地产领域的无知。京深沪穗杭有这些城市的巨大投资价值,这是不可否认的。一线城市的房价除了拆迁成本高速上涨的影响之外,还有这些城市不可比拟的资源优势,更有这些城市发展较为迅猛之后,土地供应因为拆迁难的过度短缺。

    但是,二三线城市房价的近十年的成长,不是因为供求关系,而是拆迁成本和建安成本、税负,特别是费用的增长造成的。而且现在的很多限制和抑制措施,加剧了融资成本的提高速度。

    城市化进程中的二三线城市面临的难题是耕地转用建设用地的不可复制。18亿亩红线再现阶段有他的合理性在于,超高速的经济发展,与地产行业争夺土地的现象十分严重。中国现阶段的产业结构,很难脱离高占地、高耗能、高污染这种副作用极大地方式。

    市场化最初,地方政府与开发企业的项目选择是新增建设用地,而且,超低补偿是最初耕地征用的原始状态。经过11年的市场化运作,城市周边甚至近郊的原有耕地基本用完了。加上对摊大饼状态的抑制,地方政府的土地财政被严重弱化成了现在的主要问题。原因是土地收储从征用耕地转为城市原有建设用地的深化挖掘。

    对土地财政和拆迁案例我们的很多认识是错误的。土地财政我们基本无视了拆迁安置补偿等等数据,土地出让金总量是包含土地收储成本的。土地出让净收益才是地方土地财政,06年—09年这一数据基本在3000—4000亿之间。

    唐福珍事件之后匆忙出台意见稿的《国有土地上房屋征用补偿条例(草案)》,40条有很多是当前拆迁安置已经实施的,甚至很多是超越条例的。当然全国的情况冷暖不均。据我了解,山东省的拆迁安置补偿条件目前在沿海地区是很低的。而河北、北京存在着过高的拆迁补偿安置条件。

    但是,趋势只有一个,拆迁越来越难,势必挤压土地供应,势必迅猛增长土地成本。而这样的增长实际也是对农民财产性收入择增长的唯一条件。这是农村的现状。

    对于城市改造项目,目前的保障房重点的棚户区改造(也就是危陋房改造),为解决困难群体的住房改善梦想,只能是高额补偿。或者基本是实物安置,甚至最好的状况是原址回迁。这已经是很正常的现象。

   

    全国平均房价目前在4400元左右,把一线城市的价格剔除,二三线城市的房屋均价目前还很低。上周山东一个乡镇的网友问我:高层1300元的房价是否还有下跌的空间?我很惊讶,因为我所在地区的高层纯土建成本就已经达到了2200元,山东某县的土建成本怎么这么低?

    石家庄这样的省会城市房屋均价指标3900元。而石家庄的超高拆迁安置回迁条件实际挤压了城中村改造的盈利空间,这也是石家庄73个城中村改造的实施实际还不足10个的根本原因。

    按这个城市08年的报建资料:大约4500万平米的建设量,至少一半用于拆迁安置补偿。而2000多万的商品房部分够石家庄市场消化10年以上的。但是,这样的情况一直没有出现。问题就出在城中村改造和旧城改造项目以毛地的方式报建,真正付诸实施的很少。

    全国都将是这样的局面。

    那么在《国有土地上房屋征用补偿条例》正式出台之后,拆迁难度越来越大,成本越来越高。那么未来的二三线城市的房屋均价翻番不会超过10年。根本原因不会是土建成本,只能是拆迁安置成本的上扬。

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