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陈宝存 的网易博客

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陈宝存:地王的由来与土地出让金的真相  

2010-04-06 22:17:16|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:地王的由来与土地出让金的真相

2010-01-04 13:21:19 来源: 网易房产

 

    2009年下半年,市场上天价地成为主流。与2008年的土地频频流拍形成鲜明的反差。究竟是哪里出了问题,地王表现最突出的07年与09年,真实原因是什么?相信很多人还是不能连贯起来的。
    市场化房地产是从98年开始实践的,至今仅仅11年的历程。但是,面临的土地制度的修正,也仅仅是十余年的过程。土地国家所有,是大法,是根本,所以在市场化房地产改革之初,由于土地国家所有的概念没有根本的变化,土地承包权收回代价很低。土地承包始自78年十一届三中全会之后,第一批土地承包权定为30年,那么到98年第一批的土地承包权已经过去了20年,国家征收土地的补偿标准仅仅考虑地上物补偿,10年的青苗补偿,以及少量的地价补偿给农村集体。
    所以,我们的市场化房地产之初,实际地价很低,所以我们最初的房价,土地成本占比很低。甚至可以忽略不计。北京天通苑经济适用房项目,长期的供应价维持在2650元,我们知道高层的建安成本一直很长时间以来维持在1500—1800之间,加上经济适用房税费的减免,这样的房价是可以有合理利润的。
    我们也知道,在04年8.31大限之前,八仙过海各显神通的获取土地的方式,土地价格一直不很透明,也没有土地价格过多的信息,一般土地部门和开发企业与村集体签订征地协议就可以了。这之前的北京五环地价确实很低。
    为了规避协议出让土地的风险,为了土地出让流程的合理,我们在2004年3月31日,由国土资源部、监察部联合下发通知,要求即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察,各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕,否则国家土地管理部门有权收回土地,纳入国家土地储备体系。这就是被地产界称为“8.31大限”的土地政策。
    之后的北京清河毛纺厂用地拍卖,华润公司拿到。记得当时的马甸以北的住宅价格还在4500到5000之间,而华润清河毛纺厂地块,楼面地价7800多,所谓的“面粉贵过面包”,这是第一次。
    但是,随后的三年,也就是05—07年,由于土地收储全部集中于各地国土部们成立的土地储备中心,土地收储受到很大的制约,也就造成了几乎所有地方土地部门无地可供的状况。
    我们来看看京沪出让土地的历史数据:
    上海前几年土地成交情况大致为:2003年为1500万平方米左右;2004年300万平方米;2005年出让面积在300万平方米以上,但最终成交只有40万平方米;此后的2006年为700万平方米;2007年1000平方米左右。2008年,上海住宅土地供应总量(包括含住宅的综合用地)为277.8万平方米,而最终成交的土地仅有170.6万平方米,流标的住宅用地比例达38%。
    北京土地供应计划的完成并不理想。譬如2005、2006两年仅完成供地计划的35%和59%。2007年较好,北京市土地整理储备中心在最后三个月奋力一搏,突击完成近50%年度供应量后,终于让2007年成为北京唯一一次顺利完成土地供应计划的年度。然而,2008年未能保持这一良好态势,当年计划供应土地6100公顷,其中住宅用地1700公顷,实际仅供应1468.5公顷,其中住宅用地911.1公顷。
    通过以上数据,我们很容易感觉到是土地供应严重不足造成了07年和09年的土地价格暴涨。但是,同时,土地出让信息的公开化,征地的难度越来越大,或者说,拍卖价被错误的理解为土地收储的成本,实际上拍卖价还包含大约40%的土地出让金及土地溢价收益。这才造成了最近几年的拆迁纠纷越来越严重,钉子户越来越多的局面。土地从源头不可控了。
    而一线城市经过连续20余年的开发过程,城市中心土地奇缺的局面已经形成,所以09年的天价地一般出现在各个中心城市的中心,这就很好理解了。特别在北京上海,有国企背景或者上市企业对土地的争夺白热化,众多其他行业的央企上市公司看好房地产行业的预期,抢夺土地,然后通过再融资继续拿地,09年下半年土地市场令人不寒而栗。
    大力抑制投机需求的政策,以及抑制地王的政策正在酝酿。特别是12月以来中央领导讲话和各部委的政策,直指抑制投机,加大供应,完善保障。但是,供应的加大远没有那么容易。我们还必须经历一个拆迁条例改变的阵痛。
    公益拆迁与市场化拆迁的争议正在明朗,保障房用地将随着公益拆迁的项目缩减而被挤出。那么完善保障首先就遇到很大的财经压力,加大土地供应也就自然成为新的难题。
    那么,仅仅靠抑制投机,很难改变楼市供需失衡的难题。
    还有一个我们不能不考虑的就是十八亿亩耕地红线,实际真实的数字应该早已突破红线了。而经济发展的模式,工业用地越来越被地方政府重视。相比工业项目的稳定产值和财政稳定增长,房地产开发用地的一次性获利,地方政府势必在土地供应上挤压住宅开发区用地的规模。
    这也造成了房地产用地的极度缩减,而且很难改变。2010年,制止囤地已经成为央府高层的共识,对地王频出的现象,也将出台更加适用的政策,但是问题的关键不在中央政府,而是地方政府的土地财政热情是否消减。 
    比如50%首付土地款,在土地不被追捧的时间点,自然会被抵制。而土地热情,自然会产生天价地。这就是土地出让的困局与悖论。
    还有一点要说明:土地出让金是包含土地收储成本的,而且主要用于城市基础设施建设,城市的亮丽靠的是土地出让金的积累,而07年13600亿、08年9600亿的土地出让金,净收益是每年4000亿左右。这就是我们错误理解的土地财政。
  (作者系全国工商联房地产商会理事、全国房地产经理人联盟副秘书长,供网易房产专稿,转载请注明来源)(本文来源:网易房产 )
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