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为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:大拆迁等于保障房大建  

2010-04-08 04:27:18|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:大拆迁等于保障房大建

    拆迁存在的问题主要出现在公益和基础设施建设征地行为上。这一点不可置疑。我们所看到的负面新闻,实际只是为了地方经济的发展,招商引资热情下的政策优惠导致的。为了招商引资,低价供应土地用于项目建设,这是地方政府很热衷的事。

    而且我们最大的失误在于用地性质的分类:工业用地、商业金融、住宅用地的出让价格差距很大。我所在的廊坊,三年来土地出让的数据显示:工业用地每亩18—20万,商业以及住宅用地底价200万。当然有区位的差距,但是没有这样大的差距。对于失地农民来讲,失地的结果是一样的。

    因为强制拆迁引发的问题,而全盘否定拆迁的合理性,这在我们的民族是常见的思维。因噎废食,我们看到很多指责拆迁的言论。更有甚者,我和几位博导级专家因为《国有土地上房屋征用补偿条例》讨论稿出台,探讨条例的合理性的时候有过一番争论。我们知道急于出台这个条例的起因是唐福珍事件。但是,我们知道的是唐福珍事件与开发商一点关系也没有。而且唐福珍属于集体土地上的违章建筑,如何处理和面对因为基础设施建设征地导致的很多拆迁案例主要发生在农村。但是因为土地管理法的滞后,农村土地上的拆迁安置问题又一次被搁置,而《国有土地上房屋征用补偿条例》所要解决的问题是城市商业化拆迁或者叫做旧城改造的问题。

    据多年的拆迁经验,我认为我们城市拆迁改造的状况,已经转变为钉子户越来越多,拆迁安置补偿成本越来越高,不论是否天价地的推动,至少城市居民认识到了自己脚下土地的价值。

    众多的有关城中村和旧城改造小区的新闻我们不得不重视。过度拆迁安置补偿已经越来越严重,这是城市土地收储过程中成本持续高涨的主因。但是我们的很多学者专家是无视这一问题的,基本采用的是掩耳盗铃的方式。回避拆迁成本的高涨导致的土地自收储开始的价格暴涨并不解决问题。

    何况,目前地方政府在旧城改造政策上基本采用毛地出让,主因是拆迁城市建筑地方政府不可控。当然我不否认很多基层政府城市拆迁上的盲目性和急于求成心态下的不理智举动。但是,一个项目耽搁很多年的事例并不鲜见。钉子户是不值得鼓励的,他们伤害的是绝大多数人的居住改善。

    棚户区改造实际可以换个名称:旧城改造,危陋房改造。在目前的土地供应危局下,耕地的急剧减少,继续以前的圈地方式是有问题的。我们当然不愿意动迁,前提是如果有耕地可用的话。18亿亩红线是否被突破,以国土部重点查处用地的艰难我们推测,所谓的占补平衡实际是骗骗国土部而已。18亿亩耕地应该早就不存在了。

    这才有了为了改善居住和城市化进程,我们改为向城市挖潜的方式,也就是节约集约用地的实质。但是我们知道,容积率是不能无限扩大的,无限大的容积率,对于我们落后的城市基础设施配套是严峻的考验。城市中心人口的过于集中造成了京深沪穗杭这样的一线城市交通拥堵以及综合的城市病症。

    大量的拆迁改造也就是必然选择了。

    通过拆迁改造,我们要解决的是原有住房条件的低劣,这是我们31年改革开放过程决定的。住建部长仇保兴关于中国建筑寿命的讲话又被某些人士作为房地产的问题屡屡采用,这是很无知的。78年开始的改革开放,才有城市楼房的大建。唐山76年地震,倒塌的是平房,之后集全国力量的新建过程,才有比较坚固的楼房。但是,唐山的建筑之牢固是因为形象工程。而很多地区的楼房最初质量是很低劣的,这是当时的历史条件决定的。脱离开当时的现实谈论问题没意义。我们古老的建筑还有故宫,还有平遥古城,还有丽江古城,我们不比国外差。至于新近才崛起的高层建筑,中国的新建筑得到很大的提升是无可置疑的。

    我们的旧城改造基本要求是项目经适房多少比例?廉租房多少比例?回迁安置市民多大比例?公建配套多大比例?代建道路多大比例?其余的才是商品房,商品房的成本是要加上前述几种或者更多免费建设的形势的。

    我们现在的保障房应该是经适房+廉租房+居民回迁安置房。那么拆迁改造必须高价卖商品房,原因是前述三项成本全部打入商品房成本。

    正视这一现实吧。

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