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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:高房价高地价的最大获益者是老百姓  

2010-04-09 07:29:29|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:高房价高地价的最大获益者是老百姓

    房地产市场发展到目前,很清晰的显示出高房价高地价的合理性。只是我们混乱的舆论曲解了房地产市场的发展规律,以及房地产发展的路径。

    经过多年的探索,房地产行业是最好的二次分配手段。我们不愿承认的是富裕人群的富裕是合理的,想做的是均贫富。这是中国历史不断出现的变革的根本原因。事实是,几乎所有的变革不过是朝代更替,没有改变其兴也勃其亡也忽的命运。但是,世界历史发展到现在,那样的朝代更替失去了基础。而代之以合理的收入分配,共同走向富裕。

    合理高涨的税负应该是二次分配的最佳体现,但是目前,我们的制度对于富裕阶层的二次分配缺乏更合理的制度。同时,国人的思想也很难摆脱几千年来的老旧观念,对社会的回报让位给子女亲属。这也是很难改变的。

    想起美国遗产税的案例:美国竟然有120名富翁联名登广告,反对政府取消遗产税。确实这是文化的差距。有一部分美国人认为人应该生而平等,子女不应该因为出生时有没有钱而不平等。反对政府取消遗产税的人,就是想为下一代创造公平竞争的环境,也助于培养子女的竞争力。不少美国人认为,死的时候,带着钱死去是种耻辱,最好是捐掉。

    但是我们的文化传承不是这样的。只是公平也以另一种形式出现了。那就是国人经常讲的富不过三代。富二代的故事在我们国度经常上演着。所谓的社会不公正也来源于生来的不平等。但是,这是错误的感觉。

    那么,房地产发展至今,实际商品房价早已脱离老百姓的购买能力,但是这样的脱离早在市场化之前的20年就已存在了。网上热传的1989年人民日报痛批高房价大学生100年不吃不喝也买不起的旧闻,也说明了这一点。房产,由于所承载的土地不易得,价值在任何朝代任何历史阶段都不是一般百姓的专利。更不可能是刚刚毕业的大学生可以获得的,如果真的如此,那是巨大的不公正。免费的午餐是不存在的。

    商品房与保障房的分离,是我们一直坚持的。但是,由于原来的低地价、低房价,本已捉襟见肘的地方财政根本没实力去做保障房,有限的土地出让收益也基本拿来做了城市基础设施建设的资金和养人财政。

    但是,就像我昨天文中讲的:通过拆迁改造,我们要解决的是原有住房条件的低劣,这是我们31年改革开放过程决定的。我们现在的保障房应该是经适房+廉租房+居民回迁安置房。那么拆迁改造必须高价卖商品房,原因是前述三项成本全部打入商品房成本。

    商品房价去适应一般老百姓的收入水平,这种思维十分愚蠢。而目前形成的房地产行业产业链,商品房卖给富人。土地出让金收益最大化的用于市政管网配套,提升城市的居住水平不单单是住房,还有公交公园以及相关配套。这是土地出让金应该支付的。

    而且通过交易过程,大量的税收进入财政序列,以弥补财政支出的不足。这一切的买单者是我们的富裕阶层。他们对社会的贡献也是十分巨大的。鼓励富裕人群的消费才是合理的。而不是目前政策的种种限制。

    那么我们再来看看北京财政收支情况:

    北京市2009年的预算草案中,民生领域的保障力度有了更大程度的改善。其中,教育投入141.7亿元,同比增长8.8%;卫生投入44.8亿元,同比增长9.1%;社会保障和就业支出69.6亿元,用于建设覆盖城乡多层次的社会保障体系,促进和扩大就业,提高保障水平。

    北京市财政局新闻发言人孟景伟在解读北京2009年财政收支情况时指出:北京土地出让金收入实际完成494亿元(含国有土地收益基金和农业土地开发资金)。“去年本市财政收入完成2026.8亿元,指的是一般预算收入,其中并不包含土地出让金收入。”孟景伟说,土地出让金归入政府性基金预算管理,由于这494亿元没有计入财政收入,“所以二者之间不具备可比性。”政府性基金收入最主要的特征就是:收入一旦取得,必须专款专用,不能用于非指定用途。如财政每年要拿出政府土地收益的10%用于廉租房建设,当年结余结转到下一年时,结转资金仍要用于廉租房。

    1-11月,北京市一般预算支出累计完成1674.8亿元,同比增长10.3%,比1-10月提高1.7个百分点,完成年度预算的83.4%。其中,交通运输支出124.2亿元,增长44.1%,完成预算的128%;环境保护支出37.9亿元,增长29.1%,完成预算的88%;社会保障和就业支出189.2亿元,增长6.4%,完成预算的98.2%;医疗卫生支出105.2亿元,增长5.9%,完成预算的76.4%;城乡社区事务支出237.2亿元,增长64.4%,完成预算的118.7%。

    我们的思维停留在只要是财政收入就被政府吃光分静的水平上,我们还停留在只要是央企利润就被央企领导和员工吃光分静的水平上。实际我们还停留在“迎闯王盼闯王闯王来了不纳粮”的封建思维。或者我们还停留在富人是可耻的,只要是富人获得财富都是靠不道德的和违法乱纪,所以不思进取的选择抢夺富人的财富为己用的水平上。这就是我们过度市场经济的艰难。

    社会分配的所谓不公出现目前的普遍思维中,实在也是我们的悲哀。北部邻国与我们目前的生活水平相比有巨大的差距,这是我们认为他们有房住,不知道他们还在为吃几斤大米白面而努力的艰辛。我们端碗吃肉放碗骂娘成了天经地义的。忘却了不远的全面历史记忆,而依靠选择性记忆意淫的公众太多了。我们不患寡而患不均,这是市场经济发展的大敌。

    合理的二次分配我们正在逐渐走向深入,给市场以时间,市场的资源配置才可能逐渐优化。

    土地财政的真相我讲了很多,即使是依赖土地财政的地方政府,财政的大量支出也是用于民生领域。这一点是无可置疑的,但是我们谩骂地方财政是何道理?而且,我们最大量的税收不是我们私下以为的穷人所得税。

    那么土地价格和房价的高涨,实际完成的是富人或者中等收入人群财富的合理转换,这才有了城市居民和城近郊居民的居住改善,才有了基础设施建设的提速,也才有了保障房建设以及棚户区、危陋房改造的资金来源。我们应该向建设者和消费者致敬,而不是谩骂。

    高地价和高房价,真正的获益者就是我们最底层的老百姓。至于中等收入人群,在已经获得分配收益之后,为社会作贡献很正常。

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