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为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:干预房市依靠短期政策必然导致报复性反弹  

2010-05-11 23:39:36|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:干预房市依靠短期政策必然导致报复性反弹

(约稿)

   众多的短期政策出台,特别是国十条框架下的北京等地方政府的严控投资投机的新政策,有人认为只要得到认真执行,就有助于楼市拐点出现。笔者则认为,这对市场的长期趋势不会产生太大效力,反会加重市场观望情绪,但是不可能出现拐点。
    应该说,近日出台的房市新政策确实会对炒房客有一定的抑制作用。不过,这对推升房价的主要因素———供求关系并没有带来根本性变化,中国的商品房土地供应近期内不可能大量放量,拐点不可能出现。目前,耕地资源有限,占用耕地进行房地产开发的可能性越来越小,城市商品房用地主要来自于拆迁改造、城中村改造,土地供应不可能无限度扩大,尤其是一线城市的用地供应难题不容忽视。一线城市的开发过程一般比较悠久,土地供应已经基本远离市中心;不像很多二三线城市仅仅市场化11年,甚至到2002年之后,尚有很多旧城改造和城中村改造项目。比如北京的土地供应主要是远郊县、区,四环以内无地可供,所以四环以内的房价大跌也就没有道理。
    因此,当前的政策把目标指向抑制炒房、抑制投资,并不会给楼市带来拐点,把房价上涨的责任集中于开发商、投资者理由并不充分,限制房地产投资也会带来消极后果。尤其是在当前情况下,廉租房建设尚未解决,经济租赁房也没有发展起来,市场租赁目前仍然缺乏监管、很不规范,如果限制一家一户只能买一套房子,一线城市存在的大量租房需求将如何解决?近日出现的地产股和银行股的下降,就是对这些严厉的楼市政策的反映,说明这些新政策在采取“急刹车”手段、遏制部分城市高房价的同时,存在矫枉过正的部分,限制需求和投资,限制房地产企业,很可能会重新上演2008年开发企业不投资、不开工,土地卖不出去,市场供应萎缩的情形,有可能再度引发2009年下半年的暴涨。
    至于不少人彻底取消预售制的主张,笔者认为更不具有可操作性,也是一个较为短视的主张。目前的开发模式一般是大型央企和民营房地产商追捧京沪等一线城市,对二三线城市投资热情并不大,也没有任何一个企业可以全国布局。全国市场冷热不均,如果一刀切,取消预售制,二三线城市大企业不去,当地小型开发商又根本没有能力完成整个项目。如果取消预售制,长期来看,势必会将房地产市场的小“鲶鱼”挤出,让国内的房地产大鳄垄断市场,它们的争夺反而会继续推升全国城市房价的上涨。
    笔者由此认为,严厉的楼市宏观调控政策只能是短期政策,可能会带来购房者、开发商的集体观望,这种情绪持续半年之后,将会带来整个市场供应的急剧下降。虽然这几年各方人士都在主张大建保障房,但事实上,只有把商品房用地拿出来高价卖出,才能有资金进行保障房的建设,中央财政的相关支持对全国而言只是杯水车薪。而对于城市居民而言,如果不愿意入住廉租房,就只能选择商品房,无论是经济适用房、限价房都是商品房的一种。因此,如果没有地方土地出让的增长,所有的事情都实现不了,保障房与商品房的供应都会减少。
    从长计议,现在这些看似严厉的调控手段并不会对房价长期涨势产生实质作用,出现50%大跌更是不可能,只是因为出台长效政策,刺激土地供应增加需要克服严重的困难,在当前的土地危局下,确实很难实现,急刹车政策才成了必然的考虑。明知先疏导才对,但结果只能先堵塞再说。笔者认为,频频调控会给一个产业的发展带来波动,针对中国房地产行业的政策必须要有长远打算,不能再走一步退两步,再走一步,加大一线城市土地供应应该放入政策出台的考虑范围。▲(作者是全国工商联房地产商会理事。)

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