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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:限购令告诉市场房价还有巨大的增值空间   

2010-05-01 06:45:02|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:限购令告诉市场房价还有巨大的增值空间  
    北京市政府发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》,再推十一条措施,落实国务院坚决遏制房价过快上涨通知精神。
   《通知》严格贯彻落实国务院关于坚决遏制住房价格过快上涨,加强住房保障工作,增加住房用地有效供应,实行更加严格的差别化住房信贷政策,抑制投机性购房等各项要求。
   《通知》除贯彻国务院要求的以外,还明确提出了北京市抑制不合理购房需求的具体措施,其中要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款;要求自《通知》发布之日起,同一购房家庭只能新购买一套商品住房。金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录,实施差别化的信贷和税收政策。
 
    二套房认定的政策导致离婚增多的现象应该非政策的本意,但是出现这种局面很正常。实际政策给市场的预期是房价仍将高速上行,只要买到房子就存在巨大的增值空间。否则,离婚以求得购买二套房的权利就不可理解了。
    相信新政不单单是离婚现象增多,持续推行的话,似可以改变我们的婚姻居住和生育理念。新政将会出现同居不结婚的现象蔓延。实际同居理念越来越被社会所接受,这也导致尚在学习阶段的80末与90后群体过早的考虑婚姻。但是在住房新政下,买房受限也必然导致不过早走入婚姻殿堂。
 
    居住理念应该是我们楼市问题的最主要因素。在我评《蜗居》的系列文章中屡屡提及。更在《应限制80后买房》的文章中体现。与欧美日本相比,我们初入社会的80后的居住理念也助推了供需失衡局面的形成,更助推房价。而目前的所有政策的基点无疑是遏制需求的同时却无法加大供应,以致房贷政策与税收政策越来越偏颇。
    在《中国楼市最大问题是消费不起冰激淋的小贝要买房》一文中,我认为本来不具备买房实力的小贝们,在同一时点入市抢购市场本已不多的住房,这才是房价地价短期暴涨的根源。
    同时我当时建议:房价地价暴涨的根源是不合理的消费习惯。以目前80后群体的年龄计算,在20至30岁之间,即使是30岁,也仅仅有大约7、8年的工作经历,绝大多数还不会具备在城市买房的实力。那么,银行的审贷就出现了很大的漏洞。为什么主要购房群体是80后?严格审贷的话,如果具备了还款条件的话,何来的房奴说法?如果透支的是几代人的积蓄来加入抢购的浪潮,本身就不应该予以支持。可以说目前的政策也无疑承认了这种认识。

    至于房价高昂,导致我们流传甚广的所谓倾注了几代人积蓄买房的说法在这里似乎并不准确。一来我们上一辈儿的收入水平之低大家是了解的,即使我们五十、六十年代群体,收入水平的增长也是90年代中期才开始的。二来,高速成长的中国经济,也造成居民收入绝对值的高速成长,目前的贷款总额不变,还贷时间不会漫长至几代人。我们对按揭方式的错误感觉也就在这种混乱的思维当中。
    打个比方:按前段时间流传的关于北京房价的文章,“北京最近提供2万多平方米住房,每平方米1600元至1900元。若买两居室,少说也要6万多元。一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食,每月存储50元,已是极限,100年才能买上两居室。----注:摘编自人民日报1989年2月20日第2版”。那么89年如果有按揭贷款方式的话,即使全额贷款,6万元需要还贷多长时间?按目前的北京中等收入水平,也不过1、2年还本即可完成还贷。
 
    综合以上因素,我们的楼市问题实际都是伪命题。中国房价不仅不高,而且有低估之嫌。市场决定了目前的商品房价太低才造成了住房投资投机的盛行。

    在新政的影响下,各地成交量都出现了不同程度的下滑,最近一周,一线城市成交量出现全面下挫,杭州跌幅最大,环比下跌72.55%。10个重点监测的城市中,9个城市成交面积环比下跌,4个一线城市的成交量也是全面下跌,深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。
    但是同时,从京沪市场的近期表现我们也能感觉到,新房市场开发企业对政策的未来是乐观看待的。领涨北京房价的通州,房价并未真实松动。据报道:上周六,某媒体记者再次来到京贸国际城,发现前一周还座无虚席的售楼处,已经变得冷冷清清。不过问到现在的售价,售楼员表示依然是26800元/平方米,不会降。
    同时,据报道上海房价也并未出现降价局面。房产新政出台近两周,上海新房价格依旧在涨。不仅新房价格在涨,被媒体热炒的开发商提前开盘快跑也并未出现。相反,上海开发商现在根本不卖房,他们集体推迟了开盘时间。随之而来的将是土地流拍和工程的延误推迟以减轻资金的压力。
    楼市新政造成的各方博弈和市场预期很混乱,那么楼市的未来究竟如何走向?楼市新政的整体思路什么时间改变是我们关注的焦点。
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