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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:大望京模式推涨地价,新条例后房价上行压力大  

2010-05-24 19:12:22|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:大望京模式推涨地价,新条例后房价上行压力大
 
    按《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》规定:房屋拆迁补偿价,由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成;计算公式为:房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。实际补偿两部分,如果按回迁安置房对抵面积,只需补偿被拆迁房屋重置成新价。

       095月消息,北京市城乡一体化试点大望京村腾退补偿安置方案出台,相比另一个试点海淀北坞村11的房屋置换初步方案,大望京村选择的是每人50平方米的购房限额,价格为每平方米4500元,或者一次性的货币补偿。选择货币补偿的腾退补偿价位依据各家不同情况,每平方米约一万元左右。

        3口之家150平米购房满足居住之外,尚余每平米5500元的货币安置部分。这便是大望京村产生百万千万富豪的真实情况。可以说大望京村民通过改造在获得住房的同时,还手握大量现金。

   《财经》消息,北京大望京村拆迁补偿总额50亿元,一级开发总成本117亿。

    而众多的拆迁案例决定了拆迁项目并非地方土储中心和一级开发企业可以主导。按正在审议的《国有土地上房屋征用补偿条例》规定,即使是包括军事设施在内的公益项目,拆迁实施之前,必须满足三个条件:第一,90%的公众同意拆迁;第二,拆迁安置补偿标准必须征得三分之二多数的签字认可;第三,拆迁补偿协议必须超过三分之二多数签署完毕才能开始实施拆迁。

    由于耕地转用为建设用地受18亿亩耕地红线限制,而且目前的基本农田有大约16亿亩,我们知道的是基本农田作为保命田,是绝对不能突破的。那么即使是重大基础设施和工业项目占地,可突破的空间也极为有限。截止08年,耕地总量只有18.26亿亩。

    如上种种限制,耕地转为房地产开发用地基本不再可能持续,那么不论是保障房还是商品房,可供选择的土地来源,只有拆迁腾退土地。

    那么可以预见到的是,土地价格不会随着出让方式的调整与调控政策的严厉而下行,那么土地供应源头一定是决定房价高低的最主要因素。但是,高额补偿最受益的还是被拆迁户居民。我们的拆迁改造实际也是对被拆迁人的保障。而一般而言,拥有土地使用权的城中村和城近郊村民,始终是收入水平最低的人群。那么,对于拆迁暴富者,我们要有合理的理解。实际在全国城乡的城镇化改造过程当中,大望京村的拆迁安置办法,获益的是广大农民。他们的收入增长一定增加消费。农民富裕之后的消费提高,对于城市产业工人群体的收入提高,有很大的促进作用。这是十分合理的良性循环。

    当今的高房价,实际是一种合理的财富分配方式。高收入阶层购买商品房,中国收入人群获得保障房,而众多有产阶层,通过拆迁安置回迁和货币补偿拉小与高收入阶层的空间。当然这是需要过程的。而我们的现行房改政策,恰恰起到了高收入阶层二次分配的作用。

    高房价是高商品房价,实际与普通收入阶层从头至尾也没有联系,对商品房价的遏制,最终受益者是高收入群体。被伤害的恰恰是最低收入人群,这是政策没有充足考虑国情,也是政策屡屡失效的根本原因。高商品房价的推手确实一直是土地成本的高涨,而土地成本的高涨,从根本上就不是地方政府在推动的。我们最错误的概念是把基本建设和工业项目、公益绿地拆迁等等,与商品房拆迁等同。而与商品房拆迁不同的那部分的土地出让为工业用地的,价格极为低廉。基建和公益配套甚至主要为划拨用地。政府从中根本拿不到收益。这也是土地出让金的80%用在了拆迁安置补偿和基础配套建设的根本原因。

    房价是否会随着政策的严格执行而回落?我已经给出回答,长远看房价不但不能回落,而且一直是绝对额的上涨。这是不可改变的趋势。

   4月份数据,由于统计指标的滞后效应,对楼市现在的状况反映不准确。特别是房价的数据,与现实有很大的距离:20104月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%,其中新建住宅销售价格同比上涨15.4%,商品住宅销售价格上涨17.3%

    房价的上涨确实受政策的影响得到抑制,而且同时被抑制的是需求,那么四月份的一线城市销量回落,也只是暂时的反映。刚性需求才是购房的主力。只要刚性需求一直存在,楼市逆转是不可能的事。而随着城镇化改造进程的加快,与大望京村村民类似的财富神话,将把所谓的的房价收入比指标全面瓦解。

    按易居研究院的最新数据:在新一轮的房地产调控形势下,预计2010年全国新建商品住宅成交价格将会较2009年基本持平或小幅下跌。若按2010年底全国城镇人均住房建筑面积达31平方米、2010年全国城镇人均可支配收入增幅为10%计算,2010年全国房价收入比将降至7.54中国房价目前仍旧在合理的空间。

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