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陈宝存:依法拆迁不是迁就钉子户  

2010-05-30 17:50:59|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:依法拆迁不是迁就钉子户

(环球时报)

   《国有土地上房屋征用补偿条例》(征求意见稿)公众审议已经完成3个月的时间,经过修改后的条例出台近在咫尺。随着城市化进程加快,以及我们耕地的奇缺局面,拆迁腾退整理原有建设用地,包括城市国有建设用地,以及城郊城中村的原集体建设用地,成为房地产开发供地的绝对主力。
    在拆迁低价补偿基本结束的情况下,我们感觉到,钉子户现象越来越成为城市改造的难点。河北省建设厅相关材料显示:河北三年大变样开始后,对拆迁的补偿标准把握不合理,高额补偿导致的开发建设容积率偏高成为普遍现象,原因在于土地成本过于高昂。比如石家庄某村,户均0.25亩的宅基地,置换350平米的住房,使得容积率达到4.0开发企业才可以开始盈利。但是,根据国家《城市居住区规划设计规范》,河北省大部分城市处于Ⅱ类建筑气候区,高层住宅建筑面积净密度不宜超过3.5,住宅建筑净密度不应超过20%。按照这样一个标准,考虑配建公共服务设施、绿地、道路的因素,折合建筑容积率大体为2.8。
    超高的安置补偿条件只有一个出口,那就是打入商品房开发部分,大幅度提升商品房价格,对房价的稳定相当不利。
    有句形容拆迁钉子户的俗话:“拆迁拆迁一步登天”。去年北京的钉子户案例,位于朝阳门外的一个拆迁项目已经持续了7个年头,而剩下的7户拆迁户安置补偿条件是每平米补偿22.5万,折合1。5亿/亩。而备受瞩目的远洋地产大望京占地90亩,拍卖总地价40.8亿元,也不过是4500万/亩。加上拆迁之后大量的基本建设投入,朝阳门项目的土地整理成本超过3亿/亩是很简单的。一旦如此,房价上天是必然的。
    实际在我们认为私有产权极端受重视的欧美日本,也存在这样的案例。
    著名的成田机场钉子户案例,由于居民不肯搬迁,日本东京成田国际机场1号跑道拖延十几年才完成,2号跑道无法修到规定长度屡发起降险情,3号跑道至今还在图纸上不能动工。2006年11月24日,在日本内阁经济财政会议上,首相安倍晋三表示希望机场可以24小时运作,夜间也能起降。很快就有媒体评论说,这将进一步打击成田机场的地位(东京有成田、羽田两个机场)。成田机场目前是无法提供夜间起降服务的,因为根据和机场内几户居民的协议,夜间禁止起降,以免影响到这几个“钉子户”的休息。一味的迁就钉子户,也未必是对国家利益有利的。
    实际拆迁案例一般产生于城市土地一级开发的过程中,按目前的一级土地开发的要求,承担土地一级开发的建设单位一般由城市土地储备中心完成,或者通过招标方式选择市场上资金实力和开发能力较强的企业承担一级开发的任务,主要目的是合理控制土地上市的速度,以及土地价格。
    一级土地开发,我们学习的也是欧美方式。而比较典型的瑞典土地储备制度实施以来,经过多年的发展,为广大城市居民创造了高质量的居住环境,有效控制了土地价格上涨速度,并且储备了足够平衡市场的土地,对土地市场规范发展起到了有效调节作用。土地储备和我们国家一样,欧美的主要土地来源也是城市周边的土地,大部分是以前的农地。
    如瑞典斯德哥尔摩市郊外土地的70%都属于政府所有,该市几十年的建设都是利用公共土地; 瑞典鼓励市、镇、村土地公有,在城市开发前,由政府收购土地,以保证城市规划的实施和消除土地私有制的弊端。
    应该说我们的目前地价上涨,推动主要是成本因素,这是毋庸质疑的。我们需要普及的是土地开发知识,很多钉子户对土地价值的理解就是拍卖地价,而拍卖地价的组成不是只有拆迁安置补偿,还有城市基础设施建设,这两项占总的地价80%。比如大望京腾退拆迁,按《财经》的数据,安置补偿总额57亿元,城市基础设施配套建设50亿元,加上10亿左右的开发费用和税费,总的开发成本117亿元。土地出让价格必须在117亿元的基础上,才有土地储备的盈利。
    合理的价格补偿是拆迁实施必须要关注的,但同时,不鼓励钉子户的漫天要价。而新的《国有土地上房屋征用补偿条例》,依旧保有强制拆迁的条款,也是为了保证拆迁工作的顺利进行。鼓励钉子户,只会加剧土地成本的上涨。

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