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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:长远看房价上涨的因素正在强化  

2010-06-13 22:27:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:长远看房价上涨的因素正在强化

《环球时报》约稿

    中国09年避免了经济危机造成的探底,然而新政对房地产行业的打压,有可能出现二次探底。这是我们必须避免的。
    盛传的普京一句话造成俄罗斯房价下跌60%的消息实际是被歪曲的。俄罗斯房价迅猛飙升大约在2000年~2005年间,房价上涨了253%。特别是2006年俄罗斯房价上涨了53.8%,而首都莫斯科的房价上涨了93.8%。我们知道的是俄罗斯房价以美元计价的所谓下跌,也是产生于08年,完全是金融危机和卢布贬值的影响,这与普京09年的讲话没有直接关系。而普京讲话之后的俄罗斯房价,稳定上涨是大的趋势。

    据《莫斯科时报》今年2月9日报道,2010年1月份,莫斯科住宅销售量同比上升46%,达到3923宗。比经济危机前的销售量还高,2007年1月份住宅销售量是3251宗。莫斯科市售价低的一居室房价上涨了10%--15%。靠近地铁口及品质较好住宅的房价也逐步上涨。
    反观国十条之后的市场状况,我们看到,成交量的跌,和房价的僵持。
    链家地产数据显示,2010年3月二手房房价环比涨幅11.3%,为三年半以来最大单月价格涨幅,每平米上涨超过2000元;而4月中旬以后,系列宏观调控政策出台,影响5月二手房房价环比降幅达到8%,同为三年半最大单月降幅,每平米下降1135元左右。
    二手房恐慌是可以理解的,同时一手房价格也在松动。先后传来消息,恒大万科绿地纷纷开始全线降价。这是好的趋势。预计房价要有大致半年的走低过程。
    同时,不好的趋势也在强化。由于对后市的信心不足,也出于对政策走向的恐慌,市场之源头的土地成交出现08年的局面。
    从中央和各地方政府的规划来看,增加住宅用地的供应也是此次房地产调控新政的重要举措。但根据前五个月的土地实际出让情况统计,北京、上海和广州三大一线城市住宅用地出让面积仅占计划供应量的两成左右。
    我们更应该了解的是05、06与08年的土地出让完成情况。一线城市这三年完成土地出让计划均不足50%。而且我们的年度土地出让计划本身也并非是依据市场需求情况编制的,而是受制于土地征收局面。
    目前的土地出让局面会带来三大影响:第一,保障房计划大打折扣;第二,商品房上市量一年半到两年以后会有急剧下降;第三,地方政府土地部门的土地征收面临难题。
    我们还有一个难题就是新的拆迁条例,也即《国有土地上房屋征用补偿条例》,还有悬案已久的新的《土地管理法》修订。目前的强拆事件的增多,新《土地管理法》涉及的农用土地(耕地和农村集体建设用地)会有什么新思路也是悬疑。
    但是,无论如何,土地征收势必成为巨大的难题。而保障房资金来源我们知道的是土地出让收入提取一部分,还有就是旧城改造和棚户区改造。保障用地的供应量,随着新条例新法的实施,继续缩减是基本趋势。
    那么我们怎么解决这些悖论?
    首先,重中之重是加大土地供应;
    实现供应增加的关键是拆迁安置补偿的合理化,单纯依靠强制低价拆迁很难解决问题,也不是和谐社会建设的方向。而大望京模式,势必成为全国各城市参考的依据。这也是我认为:土地出让价格未来不但不会下降,而且要有一轮高涨的过程。
    国务院办公厅下发《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》。通知要求尚未按照有关规定公布新的征地补偿标准的省区市,必须于2010年6月底前公布实施。我的理解是加大补偿标准,改变目前各地方基准地价超低的局面。那么新的标准,势必加大收储的难度和成本。
    其次,遏制不合理消费;坚决遏制投机需求,解决供需难题;
    第三,关键还是保障房建设,我认为保障房首先要解决廉租房和经济租赁房建设,短时期内放弃面向夹心层的经济适用房和限价房的建设。

    供需的平衡,消费的理智,才会有稳定的市场。我们应该摆脱对住房消费的追捧,以平和理性的消费习惯,实现遏制房价上涨的目标。

 

    注:本文完稿于6月9日。环球时报认为我应该有所建议,我列出了三项建议。与7部委指导意见和李克强副总理的讲话十分契合。

   问题的关键在于公租房建设的量,如果仅仅是配建制,与需求有很大的差距,应该考虑公租如何扩大,如何吸引社会资金的参与。


 

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