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陈宝存:降房价不能解决中低收入人群住房困难  

2010-06-14 22:06:17|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:降房价不能解决中低收入人群住房困难

    无疑我们目前要解决的是中低收入人群的住房困难。而城市化的进程与土地奇缺的现状,决定了完全满足所有阶层的住房难题实际是个梦。50年没有解决的事,11年市场化解决,有这种思维都是错误的。

    我们看一下北京房价与北京的最低收入。

    首先最低工资标准:2010年7月1日起,北京市最低工资标准从每月800元上调至960元。

    平均工资:09年北京市职工的年平均工资为44715元,行业间工资水平差距较大,工资水平较高的证券业单位职工最高年平均工资超过百万元,而纺织服装鞋帽制造业等行业职工最低的还不到2万元。
    北京商品房平均房价:

    二手房:1至5月,北京15家被调查单位二手住宅成交均价为14997元/平方米。5月份,成交均价为12661元/平方米。新房:5月北京整体开盘均价达到了28520元/平方米。

    北京平均租赁价格:根据链家地产的统计数据,6月上半个月,全市平均租赁价格已涨至每月3000元,同比2009年同期上涨了20.3%,而租售比也由新政前的650比1降为565比1。
    那么,按最低工资标准,市场租赁价格都与最低收入人群无缘。那么最低收入人群的住房问题解决不是靠降商品房价格可以解决的。

    再看平均工资,月薪平均为3726元,即使考虑市场租赁,租金也占去户均收入的62%。而即使是按户均60平米计算,平均房价按17000元/平方米,102万的总价,按50%的收入用于买房,大约也要22年实现。

    而平均收入之下的近60%中低收入人群,按工资收入实现住房梦是不可能的。

    但是,我们的居住水平为什么还有很大程度的提高呢?关键在于城市老居民与城市扩大化之后的原属城近郊的农民和城中村居民的拆迁回迁安置补偿越来越趋近合理。这也是城市自有居住率高达87.8%的基础。这也是我一直强调的,商品房面向的人群应该是住房改善人群,而不该是最低收入人群。

    那么,7部委联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,已经给中等以下收入人群尤其是新增城市人口的居住问题,提供了解决的平台。

 

    商品房高价带来的土地出让收入实际成为旧城改造、棚户区改造、廉租房建设、公租房建设、经济适用房建设的资金唯一来源,也是众多城市的基础设施配套建设的唯一资金来源。商品房的购买者,实际成为城市的建设资金的主要来源,这是无可置疑的。那么鼓励购买和奖励购买商品房才应该是正理。我们的住房市场化改革,实际是合理的二次分配的过程,只不过我们给这个过程赋予了更多的不合理的诠释。

    全社会都在误解房地产开发的过程,都在误解投资投机和改善性住房对城市建设以及住房改善的提高有巨大的拉动作用。全社会都在误解土地财政,都在误解空置率,都在误解房价收入比,都在妖魔化房地产行业作为城市建设者的历史功绩。

    加快公租房建设,仍然离不开高地价高房价的支持,只是,我们要正视这一现实,公租廉租等解决新晋城市人口的住房问题,需要更大量的商品房销量的支持,而不是相反。

    配建为主,不利于公租房的供应量增加,不可能解决近60%的中等以下收入人群的住房问题。还需要全社会的努力与政府银行金融机构的资金支持,低息贷款的支持。

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