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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:保障房和物业税至房价大跌是痴人说梦  

2010-06-27 06:06:52|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:保障房和物业税至房价大跌是痴人说梦

    对于保障房的希冀并无不可,但是保障房除了各类以高商品房价支撑的棚户区、旧城、危陋房、城中村改造,就剩下商品房小区的配建了。至于某一个城市的所谓试点,对于地方财政和经济实力差异极大地现状,并没有推广的意义。当然,全国房价不都是京深沪穗杭,统一的一刀切的弱智政策是伤及无辜的。

    保障房的重要形式既然是棚户区危陋房改造,那么所谓的保障房用地供应占比70%之说,实际就是保障房土地供应大量的是依靠所谓的旧城改造腾退土地。商品房配建一般不过是5%的廉租房,很多地区估计要取消经适房,把商品房小区中配建10%的公租房。

    这两类保障房形式,哪一个会导致商品房价的大跌?对于未来的楼市走向,短暂压抑后的高速上涨才是我们要警惕的。

    我们的房地产市场化不过走了11年的路,每年依靠商品房300—500万套,将潜在需求完全满足,也是不理性的思维。循序渐进的解决产权住房问题,这一过程至少还有50年要走。我们只有寄望于住房消费理念的彻底转变。否则,千军万马挤产权房的局面不改观,加上土地新增供应的困局,基本会把房价推至更高。

    保持现在的不合理消费方式,房价上天是不可避免的。

    我们知道供应,但是我们的专业人士也看不懂需求到底有多大。但是,既然棚户区和危陋房旧城改造和城中村改造在18亿亩红线濒临突破的局面下成为必然的也是唯一的土地供应方式,那么拆迁安置方式,成为保障房建设最主要的方面,这也是合理的,改善居民和农民的居住不可能不算保障房建设。

    给市场留下的保障房供应空间,就只剩下了公租廉租,至于限价房经适房,土地供应不能指望耕地的转化,仅仅土地价格一项的增长,限价和廉租与商品房的价格差异就会越来越缩小。限价和经适房,与中低收入人群的收入水平差距越来越大。这两种保障房不过是限价商品房而已。

    拆迁成本的高昂决定了保障房的建设成本,这已经是不争的事实了。即使是实现公租房的供应,地方把责任推给商业开发也是极为无奈的选择。

 

    物业税与房产税,不论如何叫法,我们都归之于为持有税种。美其名曰抑制炒房,实际不过是为税而税。财政税收无疑是大财政体制下中国最大的问题。过度管理和调控,需要的是大量的人力物力,这也是我们强力入世贸所要解决的问题。中国市场化走了30年,但是经济发展紧随着的是体制改革的严重滞后。
    数据显示:2009年1至12月累计,全国财政支出执行初步统计数为75874亿元,比上年增加13281亿元,增长21﹒2%,分中央地方看,中央财政支出43901亿元,其中,中央本级支出15280亿元,同比增长14﹒5%,对地方税收返还和转移支付支出28621亿元,同比增长29﹒8%。地方财政用中央税收返还和转移支付资金以及地方本级收入安排的地方本级支出60594亿元,同比增长23%。地方财政结转下年支出2608亿元。

    我们不得不再一次拿出09年的土地出让收支的指标来说明什么是土地财政:财政部数据,2009年全国土地出让收入为14239.7亿元,比上年增长43.2%。

    2009年,从土地出让收入中计提的国有土地收益基金收入440.63亿元,比上年增长42.6%;计提的农业土地开发资金收入143亿元,比上年增长13.4%;市县人民政府缴纳的新增建设用地土地有偿使用费923.11亿元(其中,上缴中央财政274.94亿元,上缴省级财政648.17亿元),比上年增长44.5%;国有土地使用权出让金收入12732.96亿元,比上年增长43.5%。

    2009年,全国土地出让支出总额为12327.1亿元,比上年增长28.9%。全国土地出让收支结余1912.6亿元,按规定结转下年继续使用。

    那么我们看看地方和中央政府在所谓土地财政上的真实收益才有多少空间?土地收支结余,也并非是全部被政府花掉。

    为什么土地财政已经越来越无上升的空间?实际很简单,土地财政原来所依赖的是低价征用,不论是以拆迁的方式,还是直接征用原有耕地,最初的征用条件都很低。地方政府依靠的是超低价征地和低水平安置的拆迁,达到了土地财政的最大化。但是,18.26亿亩耕地是07年的数据,房地产领域(包括保障房用地)所供应的土地,已经不可能是耕地转为建设用地了。地方土地财政,只剩下拆迁安置腾退解决商品房和保障房用地的供应。

    高价征地,只有土地天价,才能保证一级开发的大量投入回收。然而,改变招拍挂出让的方式,地方政府在土地一级开发方面的投入将大大缩减。

    既然土地财政是不存在的,那么,加上已经无地可售的局面,物业税或者房产税的征收也就顺理成章。以抑制高房价的名义堂而皇之的开征物业房产税,也就成为某些地方政府,尤其是一线城市政府的首选。

    物业房产税,只是为税而涉税。加大的持有成本不论你如何解决,都会最终转嫁到房屋的最终产权人。

 

    那么,保障房一定是助推商品房价上涨的因素,这是不可避免的趋势了。而物业或者房产税的开征,也不过是增加税源的考虑,财政压力下,开征即使没有法理依据,也是必然要强力推行的。只是,善良的人们千万不要与房价大跌去挂钩。
 

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