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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:国土部调房价是左右互搏的“空手道”  

2010-07-10 04:59:04|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:国土部调房价是左右互搏的“空手道”

      近期国土部频频发出调控房价的第二波指示。据中国之声《新闻和报纸摘要》6时44分报道,在刚刚结束的全国国土资源厅局长座谈会上,国土部部长徐绍史表示,目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势,一个季度后房地产市场可能会面临全面调整,房价肯定会有所下降,国土部将在多方面积极参与房地产的调控。
  徐绍史:预计再过一个季度左右,可能会面临一个全面调整,各地情况不太一样,下降肯定会下降,但是下降到什么程度不好说。徐绍史要求各地一定要重视房地产调控,保障房地产供地,特别是保障性用房供地。
  但是,徐部长似乎没有被冲昏头脑。原因在于他知道保障房供地的命门:“去年是10万公顷,今年我们计划是18万公顷,增长的幅度很大。现在供地也碰到一些困难,主要是保障性住房计划、资金、项目,如果这个不落实,就供不出去。”不单单是眼前困难,更大的困难会随着调控的进一步深入,土地出让的完全受阻,保障房计划当然不会实现。
    部长混淆了概念,那就是什么算保障房用地。保障房用地更多的变为中小户型商品房、棚户区和危陋房改造,原有意义上的保障房究竟还有多少保留在18万公顷的数据里面?当然还有一个原因:供地出现困难,保障房配建成为泡影,此其一;目前的局面,商品房销售被困死,棚户区和危陋房改造如何进行下去?
    而国土部近期又做了什么降低房价的努力?似乎有:提高土地出让金上缴的比例,这是加大持有成本的政策。昨天还有一个新闻,那就是国土资源部《关于进一步做好征地管理工作的通知》,要求多措并举,进一步规范征地管理工作。暂且不说规范征地管理工作好处有哪些,但是规范的前提是土地征收标准的提高。那么对于地方政府来讲,土地成本随着新的补偿征收标准的提高而上扬,也只能进一步加大土地出让的成本。
    再有就是国土部经常挂在嘴边的推动问责制:中新社北京6月17日电(记者 阮煜琳)今年是中国土地卫片执法检查全国覆盖的第一年,并将首次根据检查结果对地方政府负责人实施问责。如果本行政区域内违法占用耕地面积占新增建设用地达到15%以上,或者虽然没有达到15%,但造成恶劣影响或者其它严重后果的,要追究县级以上地方人民政府主要领导人员和其他负有责任的领导人员的责任。
    所谓“卫片执法检查”,就是利用卫星遥感图片技术来查处各地违法违规情况,哪里有违法违规用地,可以一目了然地通过卫星图片看清楚。
    当然我拥护对地方政府的违规用地问责,原因在于18亿亩红线的频临突破。地方政府发展GDP的冲动与产业结构的不合理,非法占用耕地确实也是地方政府最热衷的事。但是,我们也要思考一下,我们給地方政府保障房大建提供了什么便利?
    分税制之后的地方政府,财权失去了,事权全部担当。中央政府出政策不拿钱,地方担责任却没见到多少钱,而且掐紧了用地的脖子。地方政府只有一个闪转腾挪的空间,那就是强行低价拆迁。现在这条路子也被堵死了。
    由此想到了周伯通大侠的左右互搏。国土部调房价不出钱,只出加大土地成本的各项规范性政策,左右互搏加上还是空手道,不知道这类玩法地方政府如何配合?
    确实也不怪国土部。实际国土部能控制的只有用地性质的调整,也就是18亿亩耕地红线的严控。而加大保障房用地供应的地方政府一把手问责的权利在住建部。两个问责制,地方政府在两个部门间打擦边球也就纯属正常的做法。
    实际地方政府的无奈也来自两个问责制。第一不给你批地,第二你必须花钱大建保障房,结果当然是一方面用地公关国土部,另一方面加大拆迁力度提高配建比例。无疑这两项都来自于销售形势和土地出让的大好形势。但是,又被银行双限给堵死了。
    7月10日《上海证券报》报道:6月底,中央高层委托有关机构赴北京、上海、广州、深圳进行楼市调研,并且征求民间研究机构意见,以此更真实地了解目前政策对房地产市场带来的影响,防止楼市调控对经济造成误伤,为制定下一阶段楼市调控政策做准备。调控两个月,误伤经济是一定的,那么效果究竟有多大?数据显示,我国6月份PMI指数为52.4,环比回落1.8个百分点,连续两个 月下滑。此外,规模以上工业企业增加值、央企利润及各主要行业的产销量,自4月以来增速均出现下降。
    究竟下半年的政策如何调整,还是未知数,那么市场形势到底会有如何走向目前不得而知。但是,如果正常不扩大打压的力度,成交恢复应该在金九银十,只是,今年的保障房大建的计划一定会成为泡影。而土地出让的局面也很难真正恢复,地方财政压力与地方债务压力会很大。反过来,即使地方政府有建设保障房的心,也就没有了建设之力。

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