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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:差别化政策预示着二三套房贷必然退出  

2010-07-13 06:59:44|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:差别化政策预示着二三套房贷必然退出

    舆论沸沸扬扬,对二三套房贷是否松动问题,仅仅周一一天就有翻云覆雨的各类舆论。我倒宁愿相信各商业银行的在真正执行过程中,一定会有不同程度的松动。原因就是目前的二三套房贷政策没有存在的基础,而是银监会一直在错误的判断市场情况下的错误政策。

 

    误伤经济不会这么快就体现出来。真正的数据应该看三季度末,也不应该看二季度末的数据。原因是6月末的房地产相关数据的滞后性。

 

    统计局712日发布的数据显示:2010年上半年,全国房地产开发投资19747亿元,同比增长38.1%6月当月,房地产开发完成投资5830亿元,比上月增加1845亿元,增长46.3%。全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米,同比增长28.7%;房屋新开工面积8.05亿平方米,同比增长67.9%;房屋竣工面积2.44亿平方米,同比增长18.2%,全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米,同比增长35.6%,土地购置费4221亿元,同比增长84.0%

 

    我们能看到的是,开发投资六月份环比上涨46.3%。这是比较喜人的数据。当然主要原因是五月份政策初期的停顿影响。我们能感觉到的是房企对于后市的信心仍旧十足,这是与08年完全不一样的。

 

    销售方面,2010年上半年,全国商品房销售面积3.94亿平方米,比去年同期增长15.4%,增幅比1-5月回落7.1个百分点。商品房销售额1.98万亿元,同比增长25.4%,增幅比1-5月回落13.0个百分点。

 

    我们能看到的销售面积增幅回落,销售额的回落更加明显。但是,这是暂时的现象。417日国十条出台之后的政策落地需要一定的时日,市场反应也是正常的。关键看后续政策是否加码。如果稳定落实国十条,而不是继续加码,成交的恢复近在咫尺。

 

    那么我们再看一下今天三个部委对于政策走向的表态:

 

    财新网综合消息:银监会、住建部、国资委三大部委今日集中表态,现有楼市调控政策没有变化。针对近期有媒体关于“个别地区放松三套房贷”的报道,银监会712日表示,关于商业银行个人住房贷款中二套房的认定,其政策要求和标准没有任何变化,各商业银行要严格执行,不能动摇。住建部声明称,将严格执行差别化的住房信贷政策,坚决遏制投资投机性购房。同时,针对“授意房地产央企拿地”的传闻,国资委当天也表示,不存在通过约谈等方式授意房地产央企拿地的事情。

 

    我们看到实际现在的问题是国十条的落实问题,不是是否出台新政的问题,当然,差异化政策也没有在各个城市认真履行。那么未来各个城市根据自己城市的特点,修正一刀切的政策才是根本。事实上,各商业银行下半年的压力在于如何落实全年7.5万亿以上的贷款总量。相对来说,7.5万亿虽然与09年有一定的距离,但是也是相当宽松的货币投放。

 

    虽然众口一词,但是解读还是有差异的。对于银监会来说,多年一贯的打压楼市思路没有改变,即使是079.27新政造成08年全面的萧条,也在所不惜。原因是银监会没有任何经济考核的压力。而央行为首的四大国有商业银行就不同了。房贷压力近几年一直存在,年初的严控到了下半年必然有宽松,如果年初宽松,下半年必然要严控。仅此而已,我们只善于总量控制,至于市场需求,我们不是很重视。

 

    实际在公租房工作会议之后,新政的转向就在情理之中了。保障房形势多样化,但是,廉租房、公租房的建设必须依靠商品房的配建,这是很难质疑的。而经济适用房也将逐步退出历史舞台,而限价房等等形势的保障房,实际只是商品房的化身,至于棚户区等等的改造方式,更是依托与改善性需求的支持。而市场租赁,才是解决新增城市人口住房的关键。

 

    控制投资需求,本身只能是短期的政策,原因在于市场租赁只能是鼓励投资性需求,而不是压制。目前二三套房认定,只适合京沪杭,不适合其他城市,更不适合二三线及以下城市。而经验告诉我们,只有适合市场的,才是长期有效地政策。

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