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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:成交均价涨六成楼市新政松动无期  

2010-07-02 01:41:42|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:成交均价涨六成楼市新政松动无期

        数据显示:今年上半年,北京商品房期房市场总成交量为59386套,其中住宅为43526套,分别同比去年同期下调了30.1%及36.1%。而现房住宅更是仅成交8311套,相比去年同期下降了46%。除经济适用房及限价房以外的北京住宅上半年总成交套数为41457套,同比去年同期下调达到了43.9%,
  而二手房方面,去除4月份的那批经济适用房转商品房大潮,今年上半年共成交在98000套左右,相对2009年同期的101164套,小幅下降3.2%。
        截止6月底,北京市商品房的成交价格依然维持在高位,每平方米均价在22150元,同比去年同期上涨了6成。当然,去年上半年楼市回暖只是在5月份之后。09年初的成交价格很低。

        对于北京新房09年上涨7成与10年上半年上涨6成的形势,新政采用过度的抑制政策真实目的是房价的涨幅。应该说,08年曾经的局面被09年和10年上半年全部追回。而且,遏制幅度的不如上涨的幅度大,实在是调控政策的悲哀。但是,也有道理,那就是我们改变不了的土地供应大势。

        接近国土部的人士表示,过于依赖土地财政,一些地方近些年开始出现“透支卖地”的现象,大大削弱了该地区的土地储备规模和后续供应能力。

        也就是说,国土部门已经承认了未来的土地储备和后续供应的能力。这也是调控的最大压力。土地资源是有限的,而面对经济发展的所有因素最重要的土地需求,18亿亩红线与拆迁成本居高不下的因素,实际制约的不仅仅是房地产开发用地,同时也制约了地方政府基础设施建设,以及工业建设用地等等的合理供应。

        地方政府面临的土地供应压力是很难摆脱的。工业用地的低价,对于地方政府的土地财政是最大的压力。台湾富士康集团7月1日表示,为缓解劳动成本,将把主要生产线由深圳迁往河北廊坊。我认为不单单是劳动力成本,还有用地成本,廊坊较之深圳也有优势。

        事实上,工业用地的超低价格,需要房地产开发拍卖用地价格进行补充,这也是地方财政实际不是吃饭财政的主要原因。地方土地财政,不是我们舆论的乱像所说的那样。

 

        同时,按照今年初北京市国土局公布的供地计划,今年上半年还有79块土地未能按期上市交易。主要成交在两会之前。自4月17日“地产新政”实施后出现了明显降温。整个4月北京几乎没有住宅土地交易,5月出让的住宅地块中,最终地价也大都比较理性。4月和5月,北京出让土地28宗,土地收益仅为103亿元。

         再看土地出让价格:今年前5个月,北京市共成交土地94宗,,出让金达599.616亿元,相当于去年全年的近2/3,平均每月的土地出让金接近120亿元。但是新政后的两个月,5月虽然仅完成18宗土地的交易,但成交的地价款达97.627亿元。其中,住宅及含住宅项目用地成交8宗,成交额为83.7亿元。6月北京共成交23宗土地,其中仅有3宗住宅和含住宅项目用地,其余均为工业用地。该月北京的土地出让收入仅为33.097亿元,比5月缩水近7成。

        我们从中看到的是未来上市量和不可逆转的成本压力。至于楼面地价均价下降多少的消息,除了误导政策和消费者,不会起到任何积极的作用。原因是平均楼面地价数据前后的不可比,一方面是混入了工业用地出让价格,另一方面,出让土地集中于5环之外,与往年的平均数据也没有可比性。

        但是,我们的很多政策,思路就是来源于这种不可比的数据。这也是政策不专业的主要原因,当然也就不可能正确的解决问题。事实上,从03年开始的调控政策,失误在于基础数据采信上。错误的数据导致错误的判断,而不断变化的因素却有很多。

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