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陈宝存:政策稳定下,楼市将再现“金九银十”  

2010-07-21 05:43:51|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:政策稳定下,楼市将再现“金九银十”

    北京市房地产交易管理网的数据统计显示:新房市场,上周(7月12日-18日),北京纯商品住宅成交823套,环比之前一周下降19.86%。其中,商品住宅现房成交118套,环比下降59.31%。

    来自《新京报》的报道:北京仅有位于通州区的新华联运河湾一个项目开盘,可售房源为258套、30144平米,可售套数和面积环比分别减少了72.3%、68.6%。与此同时,记者从北京市房地产交易管理网看到,7月12日至7月18日,北京没有新增预售项目。而在7月5日至11日,北京有4个项目取得预售证。供应端紧缩成为导致上周成交量下滑的一大原因。
    二手房市场:上周(7月12日-18日)北京二手房网签量累计为3142套,环比前一周上涨32.4%,其中住宅签约2288套。其中周末两天成交量创新高,单日分别成交359套、253套。

    据搜房网二手房数据监控中心的数据显示,6月份北京二手房挂牌均价已止跌,环比5月上涨1.7%。尤其是有政策利好的一些区域,如顺义燕郊昌平房价逐渐回升。

    《第一财经》报道:7月16日,第二十七届中国-上海房地产展示交易会在上海展览中心开幕。新政百日以来,楼市已进入深度胶着期,成交量十分低迷,价格则只是略降。这次房交会,在业界被认为是检阅新政百日调控效果的一个窗口。然而,《第一财经日报》记者却发现,现场气氛异常冷清——参展开发商缩水约六成,没有房展会一贯的震耳欲聋的喇叭声,没有摩肩接踵的人潮,看房班车甚至坐不满半车。尽管现场参展的楼盘几乎均有折扣,但消费者依然认为降价力度不大,开发商缺乏诚意。

    “房价怎么一点也没降?这个绿洲康城亲水湾去年下半年楼市成交高峰的时候还只要17104元/平方米,现在行情差了反而高了,折后还要22000元/平方米了?”在绿洲康城亲水湾展位前驻足的陈先生表示“看不懂”。

    实际从姜伟新部长最近的讲话中我们能看到政策对于实市场“遏制部分城市房价涨幅”之外预期的巨大压力。多年的实际经验对于消费者的影响也根本不可能忽视,对于政策导致房价短期下降的期盼,与房价长期看涨的预期一起,影响着消费者的心理,而严重短缺的一线城市市场土地的供应与拆迁安置补偿标准提高的预期,通胀的预期等等一道影响消费者的选择。

    年初的市场爆炸性增长,绝不仅仅来自于房企的信心,实际真正的影响因素是消费者的信心和对市场的追捧。与09年2月份北京市场在市场一片萧条中悄然启动,至09年6月份小阳春和假按揭的传言被市场的稳定所攻破,这中间对于市场的看法,对于金融危机之后楼市的走向,几乎颠覆了所有经济学家的经济学原理。为什么?数据采信的问题。也有舆论乱像导致楼市信息极为不准确的问题。

    我们基本无视消费习惯对市场的影响,也无视我们与欧美强国巨大的住房消费差距。连续50年放弃住房消费的努力,靠着11年启动市场化房地产的改革,我们的国家发生了世人瞩目的变化。住房的如火如荼的升级换代,房企的功绩十分显著。这是不容抹杀的。

    但是,我们的市场化房地产改革,东西部情况根本不一样。特别是东部城市的土地限制,与经济建设一起成为发展的瓶颈。实际房地产开发已经不可能依赖新增建设用地了。这对于98年房改之初所开发的土地基本是城郊的耕地或者闲置土地不同,98年对于土地的认识我们是土地完全国有,而土地使用者只是使用权,并没有财产的处置权。但是,仅仅经过了11年的发展,对于土地权属的认识,已经发生了翻天覆地的变化。虽然受法律条文滞后的限制,对于土地权利的明确私有还有距离,但是现实是,几乎所有拆迁征地的补偿,已经承认了农民和市民对于土地权利的拥有。这是历史的进步,也是改变城中村居民棚户区居民危陋房居民住房改善的基础。

    《上海证券报》报道:中国土地勘测规划院城市地价动态监测分析组日前发布的报告显示,今年第二季度全国105个主要城市地价总体水平呈小幅上升态势,涨幅较上一季度进一步趋缓。三大重点区域中,长江三角洲地区的综合地价水平最高,为每平方米4283元;珠江三角洲地区次之,为每平方米3680元;环渤海地区最低,为每平方米3024元。

    受宏观调控政策的影响,第二季度105个主要监测城市商业、居住、工业用途地价环比增幅较上一季度分别下降了0.36、1.24、0.53个百分点,其中居住地价的增幅下降幅度最大。

    第二季度全国105个主要监测城市中,综合地价环比涨幅超过5.0%的城市仅有10个,其余95个城市地价涨幅介于-1.77%至5.0%之间,环比涨幅呈负增长的城市主要集中在东南部经济较发达地区。

    但是,与08年土地流拍频频根本不同,房企对于土地的追捧目前并未减退。至于地价的走低,实际并没有实质性的变化,只是地方政府与所有开发企业对于市场未来的预期并不是完全一致的,与调控前相比,对于市场的看涨预期几乎一致相比,对于政策的效果,目前是存在分化的。那么,对于土地的追捧不可能像政策之前那般整齐划一。但是,随着土地供应基本转入拆迁改造,从土地收储环节的成本压力,左右着未来的土地上市量和土地上市的底价制定。

    所有因素,对于政策的两难我们看的益发清楚。而压制需求的努力,特别是压制投资需求的努力,对于未来的租价看涨的预期更加强烈是一定的。主要问题是我们对于市场的判断出现很大偏差,对于空置率的认识也发生了很大的偏差,这就影响到了决策者对于政策的效果十分盲目。

    至于银监会和住建部的房贷限制,由于不是市场的真实面目,也不会被严格执行,问题在于,各银行间对于房贷的认识不尽相同,真正相信房贷存在巨大风险的除了银监会,好像根本不存在第二家。具体执行中,下半年对于放贷的压力一定会重新被商业银行所重视。

    可以预期的是政策稳定。不论是否退出,稳定的政策对于压抑很久的消费者来说,出手买房将是未来两个月之后的自然选择。至于衰派对于市场降价的预期,只能影响到根本不具备实力的消费者,不会影响到持币待购者。持币待购者的心理预期应该是有优惠即可,至于房价大跌,那是弱智者的多年游戏的内容。

    楼市回暖,只要是政策稳定作为前提,继续持久观望是没有市场的。多年被调控紊乱的市场季节,在2010年调控自第一季度开始的情况下,似乎正在恢复市场的季节。那么,2010年的楼市可能再现“金九银十”。

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