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为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:持币待购者决定房价  

2010-07-23 00:47:23|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:持币待购者决定房价

    房价的高与低只是相对而言的。有大跌的预期不是一天两天了,但是自02年就开始叫嚷着的泡沫,却一直没有被盼到,究其原因泡沫说属于完全无知的,更是无视房地产市场稳定发展的先决条件的。

    房价究竟与谁有关?是有实力购买的还是根本没实力,本就该租房解决的?如果连收入1000元的孩子们在北京也轻松买到商品房?这还是市场吗?

    商品房市场化,销售最好的2009年,全国商品房销售面积9.37亿平方米,住宅竣工面积5.77亿平方米,按100平米每户计算,09年销售遭遇08年的停滞影响,总计销售了940万套左右,竣工也不过580万套。

    数据显示,11年市场化商品房市场可供套型合计不过4800万套左右。那么新增城市人口呢?基本在1500万至1800万之间。巨大的生产量连新增人口的居住都无法满足。同时,受拆迁安置成本上升与房价涨幅受限与调控影响,拆迁与被拆恰的纠纷越来越大,影响土地整理的时间也就越来越长。这对于市场的供应增加有严重的负面影响。

    保障房我们基本可以忽略不计,原因在于前述的保障房,只戴了保障房的帽子,而没有保障最低收入住房改善之实,不过是福利分房的延续而已。11年的保障房存在实际是没有顾及到新增城市人口基本居住和老百姓的住房改善之梦,反而是大力推进商品房建设的过程中,从郊区低价拿耕地,到逼向城市中心区域改造中,通过城市的拆迁改造回迁安置,解决了城市居民和城中村居民的居住升级问题,这本身一直是行业发展的模式,也是很难改变的模式。那么,高额的补偿和回迁安置的条件,也势必造成拆迁腾退土地上的商品房价格持续走高。至于这期间土地出让净收入,地方政府不但不继续享受土地红利,而且土地红利随着拆迁安置整理成本的高昂,几近消失。

    土地出让金不是被地方政府分掉了,而是用于回迁安置和城市乡村的基础设施配套建设。土地出让净收入,也从最高峰的年度4000亿,回落到09年土地出让总收入最高基础上的1900亿左右。

    事实上,调控艰难主要在这里。政府已经不具备土地供应的控制权力了。国土部不敢降低拆迁条件,而且在逐渐加码。地方力度太大的征用土地行为也被制约,那么真正的决定权,从源头上越来越归于被拆迁户。

    我们总是指责政府垄断土地出让,实际这样的指责并没有道理。我们很多糊涂之极的人士们,还在讨论保障房地方政府供应廉价或者无价土地,原因是土地国有,这种思维的存在很成问题。如果是老百姓不了解市场变化也就罢了,某些经济学家也持此观点,实在是不可理喻的。

    那么,市场是否被开发企业垄断呢?当然不是。没有持币者的强烈购买欲望,真的像某些人认为的那样,根本不存在买房实力的阶层,那么市场不会出现抢购潮,也不会有投机需求的存在。未必我们传言中的温州山西炒房族比决策层、比经济学家、比其他置业者更糊涂。有炒房实力的人群,一定是经济头脑超级好的,否则也不会有他们商业的成功。

    实际市场是被持币待购者决定的。开发企业也是投资者,是否有利益的预期,开发企业也要进行广泛的市场调查和分析,谨慎投资是一般开发企业的主要原则。而很多人认为的开发企业投资的盲目性,并不存在。对于市场的走向预期,仁者见仁智者见智是一定的。天价地,主因是土地供应的严重不足,带来夺地企业对未来两年房价上涨的预期。这一点不用银监会或者什么机构操心了。

    没有形成垄断市场的基础,垄断的原因在于供需严重失衡的市场。

    关注什么人群买的起房严重重要于什么人买不起房。这是企业投资者的重点。至于根本不=具买房实力的人群住房梦的实现,不是房企眼前关注的重点。只要持币者足够支持现在的上市量,那么价格向持币者腰包看齐,也就顺理成章了。

    至于最低收入人群的腰包何时可以轻松购买商品房,这似乎不该是房企的目前重点。除非,市场已经完全满足了持币人群的购买。

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