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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:追求人人买的起房只能是梦想  

2010-07-27 00:41:14|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:追求人人买的起房只能是梦想

    住房市场化改革的11年间,住房改善之梦在部分富裕人群和中等收入人群中得以完成。而另一方面,由于耕地转用的艰难,住房改善用地基本上锁定城市既有建设用地的改造腾退土地。而目前的拆迁改造回迁安置补偿与最初土地国有概念没有任何变化的时期根本不同,那就是城市拆迁改造逐渐改现金补偿为现金和实物补偿并行。比如北京大望京村拆迁改造的模式,为人均50米回迁加现金补偿。全村占地600余亩,总的补偿成本50个亿左右。拆迁使得大望京村存在住房水平提高的同时,每户也有了上百万到1000万以上的现金补偿。

    应该说,目前的房地产发展模式照顾到了两头,但是并不可能照顾到所有群体。特别是东西部发展的不均衡,个别地区的财政条件再好,也不能追求本区域人群的保障住房完全满足需求,更不可能关注到外来人口。更多的走市场模式,走商业性购买才是最佳解决方案。

    有关住房空置问题,我们有很多错误的理解。比如数灯头,这是市场调研人员一直采用的简单方式。在多年的实践中,我一直提醒调研人员,不要简单数灯头,原因是一般的生活习惯是一家人很少所有的灯头全部点亮。很可能集中在一个房间看电视,而且很多是关了灯看的。

    新建的住宅小区由于偏离市中心,或者配套不完善,或者先买了房由于装修需要一定的时间进行资金的准备,装修方案的准备,或者已进行装修,但是孩子就学于市中心,那么夫妇与孩子继续几年在市区名校周边的生活是很正常的事。所有这些因素都会体现为暂时空置。但是,这不是投资投机性需求占主导地位,而是刚性需求。

    有关租售比,目前的租售比超高,只能有利于租房人群。为什么租售比这么低?是否是泡沫?是否是不具备投资的价值?更是争议颇多。我们知道的是,高速发展中国家,收入绝对值的增长是十分快速的。这也表现在我们20年收入增长几十倍上。那么未来的收入绝对值如何增长呢?当然还是高速增长的预期。即使不考虑通胀因素,20年之后的收入绝对值的增长也会超过10倍以上。按大师谢国忠的理论,中国人均收入未来五年将增长4倍,那么房价五年涨4倍也就顺理成章了。所以实际刚性的住房改善和住房新增,所谓投资投机住房的目的绝不会是租赁,而是房价的升值预期。但是,在保障房没有形成规模的情况下,投资投机需求的强劲增长,带来的是租赁市场的价格低廉。这对于新增城市人口的绝大部分买不起房的人群是利好因素。

    有关房价收入比。实际我们没有可参考的模型。欧美的收入完全公开,我们不行。欧美已经基本完成了城市化进程,我们差的很远。欧美的人口增长很小,我们不是。那么急速扩张的城市,收入水平差距甚大。比如北京,有很多最低收入人群仅仅能满足吃饭,比如800元。如果房价适应的是800元的人群,那么这个城市所有土地都建上商品房也不够。居住成本的低廉,会造成城市人口的超高速暴涨,这是城市的灾难。

    而城市住房占用的土地,只来自于拆迁改造腾退。过低的补偿第一行不通,第二城市原有最低收入人群的改造升级也就成了无缘之木。而土地是不能继续扩大占用范围的。

    在错误的概念下,所支撑的人人买的房只能是梦想。

    那么,市场和政策转向租赁房,消费转向租赁房也就成了必然。只是,这个观念的转变是要时日的,也需要舆论的争取引导。但是更需要房地产真相的公开化,而不是目前的妖魔化。

    稳定的政策带来的稳定投资预期才是最主要的。2009年,全国房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%。其中,商品住宅投资25619亿元,增长14.2%;办公楼投资1378亿元,增长18.1%;商业营业用房投资4172亿元,增长24.4%。
    2010年上半年,全国房地产开发投资19747亿元,同比增长38.1%,其中,商品住宅投资13692亿元,同比增长34.4%,占房地产开发投资的比重为69.3%。6月当月,房地产开发完成投资5830亿元,比上月增加1845亿元,增长46.3%。

    而目前的生产能力,在城市化高速推进,每年新增城市人口达到1500万至1800万的情况下,真实的生产量只能达到500万至1000万套之间。对于城市原户籍人口的住房改善升级与分户、新增城市人口的基本需求来说相当长的时间内一直将维持供不应求的形势。这是我们的国情决定的。尤其是土地资源奇缺、工业生产与“铁公基”高速发展的东部城市,用地矛盾一直将维持用地远远满足不了需求的形势。

    那么挖掘城市既有建设用地,才是唯一的出路。只有鼓励市场的发展,才可以保持房地产行业的高速发展。也只有只有保持房地产高速发展的这一势头,才会有住房上市量的成长,才会改变供求矛盾,才会逐渐稳定房价。而这是需要勇气和智慧的。

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