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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:如此规范的调控,市场势必报复性反弹  

2010-07-09 02:53:48|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:如此规范的调控,市场势必报复性反弹

    据报道:由住房和城乡建设部下属房地产经纪人学会负责实施的北京、上海、广州、深圳等城市房租暴涨原因调查工作已经结束,近日形成了初步调研报告并上交给了住建部。报告指出,四城市房租上涨幅度并没有之前媒体报道的那么严重。对于房租上涨的原因,报告认为除了季节性因素外,部分中介因为房屋买卖生意下降,从房主处收租房子做 “二房东”,推高房租或劝说房主抬高房租,是主要城市房租上涨的主要因素。(据7月7日《21世纪经济报道》)
    住建部定性推动租价上涨的黑手是中介,实在是拉不出屎赖茅房。这与屡屡调控无果,把房价上涨的责任推给开发商一样,供需不改变,制裁的只是开发商和中介,当然不会解决任何问题。

    2002年开始的楼市舆论乱像,致使03年开始政府屡屡拿起调控的大棒对待房地产企业。但是,由于主客观原因的变化,房价如脱缰之野马,高速成长成为规律。而且强按头的调控最终的结果是加剧供需失衡,报复性反弹成为常态。

    不论是感官还是数据,房价暴涨发生在07年和09年、10年,但是三年的暴涨,归来归去最主要的因素只是04年的8。31大限。我们不能摆脱的是土地困局,我们最大的房价地价上涨的助推力是为了程序公正的招拍挂政策。为什么有这么大的代价?竟然是仓促出台的规范政策没有相关配套的支持。

    这就不能不说到土地出让数据。

    上海土地成交情况大致为:2003年为1500万平方米左右;2004年300万平方米;2005年出让面积在300万平方米以上,但最终成交只有40万平方米;此后的2006年为700万平方米;2007年1000平方米左右。2008年,上海住宅土地供应总量(包括含住宅的综合用地)为277.8万平方米,而最终成交的土地仅有170.6万平方米,流标的住宅用地比例达38%。
    北京土地供应计划的完成并不理想。譬如2005、2006两年仅完成供地计划的35%和59%。2007年较好,北京市土地整理储备中心在最后三个月奋力一搏,突击完成近50%年度供应量后,终于让2007年成为北京唯一一次顺利完成土地供应计划的年度。然而,2008年未能保持这一良好态势,当年计划供应土地6100公顷,其中住宅用地1700公顷,实际仅供应1468.5公顷,其中住宅用地911.1公顷。

 

    我们能看到04年是分水岭。协议出让时期,地价是不公开的,与土地拥有者的土地价格谈判一般很顺利。以北京为例,据我了解五环以外的土地协议价格每亩不过几十万元,开发企业房价的心理预期是很低的。这也是05年清河毛纺厂天价地出现之时,周边房价不过4500—5000的原因。华润橡树湾土地的面粉贵过面包,贵国的面包价格仅仅是不足5000的价格。

    不得不说的还有中指数数据:1998年-2008年,全国住宅均价累计上涨97%,而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入的累计增幅均达到或超过2倍。1998-2004年,全国住宅均价累计上涨37%,低于同期GDP等指标涨幅,而2004-2009年,全国住宅均价累计上涨79%,与同期GDP、人均GDP、人均可支配收入和居民储蓄存款涨幅基本持平。

    全国情况可以理解,再看重点城市的情况:

    1998年-2009年,北京等重点城市住房均价累计上涨150%-300%不等,但除上海外,其他重点城市的住宅均价涨幅均低于同期GDP累计涨幅,如北京住房均价累计上涨312%,但GDP上涨375%;深圳住房均价累计上涨191%,但GDP累计上升432%。上海的住宅均价涨幅尽管高于GDP涨幅,但同期居民储蓄存款累计上涨511%。

    2004年-2009年,重点城市的住房均价增速加快,其中北京的累计涨幅达到163%,而同期GDP、人均GDP等指标涨幅均不及90%,仅有居民储蓄存款累计增长110%;类似的还有上海,房价涨幅高于GDP、人均可支配收入等指标涨幅;广州住宅均价累计涨幅虽不及同期GDP涨幅,但高于人均可支配收入涨幅,也存在一定风险。
天津、武汉、重庆、南京等二线城市住房均价涨幅低于同期GDP等指标。【数据来源:中国指数研究院数据信息中心,中国房地产指数系统】

    那么原因是什么呢?仓促出台的土地招拍挂规范政策,地方土地储备部门没有任何准备。造成连续三年的土地出让计划受阻。不单单是北京,全国的情况均如此。千军万马做一级土地开发,与政府土地储备一家做一级开发,结果是完全不同的。

    中国房价的上涨归根结底只是土地问题,也就是土地供应自04年开始远远背离了市场需求,而且我们地方政府的所谓土地出让计划,根本不是来自于市场,而是来自于土地收购完成的预期。这也不难理解为什么计划完成的情况也是那么差。

    同时发生的恰恰是土地招拍挂信息的公开化造成的被征地与被拆迁户的胃口越来越高。这是地方土地部门以及一级开发企业的难题。一方面,土地出让价格影响房价预期,高了不是。另一方面,土地收购成本直线上扬,出让价格低了,没有溢价可言。

    我们最主要的误区在于对土地财政的严重误解。实际现在的问题是土地财政已经穷途末路。拆迁安置补偿的高昂,与城市基本建设的开支,把土地出让总收入的90%开支在了土地整理成本上。原因在于已经没有可开发的耕地,可开发的只有城市拆迁改造腾退的土地。原因是18亿亩红线。

    我们热衷于房产税或者物业税的城市,更不可能有耕地转用带来的土地财政收益的持续。所以我说,房产或者物业税,不过是土地财政收益消失后的税收补充。

 

    请问的是,我们的本轮调控解决了什么问题?是把需求永远禁锢了吗?不可能,但是我们的规范抑制了房企在土地领域的投资是一定的。一旦需求不可压抑,我们还有什么招数对付高涨的需求?

    各个部门都在寻求规范化,比如国土部,提高土地出让金首付比例。但是在目前土地出让受阻的情况下,你抑制的是什么?真的抑制了资金链?还是抑制了地方政府最为害怕的土地出让?

    比如加税,真的抑制了投资者,还是被转嫁给最终的消费者。看看房租上涨的情况,该明白了。

    根本不可能改变的是需求,根本没有改变的是供应短缺。市场的报复性反弹是根本抑制不住的。

    还是那句话,波动的政策才是房价报复性上涨的唯一原因。而只考虑部门利益,没有整体思路的宏调政策不过是为了部门的利益最大化,而绝不是为市场考虑。
 

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