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陈宝存:京深沪穗杭房价9、10月份见底反弹  

2010-08-10 23:01:47|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:京深沪穗杭房价9、10月份见底反弹


    新一轮宏调政策基本结束。宏调的目的是遏制部分城市的房价涨幅,现在已经达到。 
    看一下目前的一线城市(京深沪穗杭)的市场情况: 
    首先是北京市场:根据搜房网的数据统计,7月份北京商品住宅的供应量8877套,总面积达928985平方米,环比上个月增加了4511套,总面积达411900万平方米。增量明显,其中期房供应套数增加一倍以上,供应面积环比增幅达79.66%,这是新政之后商品住宅供应量的首次回升。其中7月份商品住宅期房大幅回升的成交量,共签约4035套,日均成交130套,环比6月份日均97套上涨了34%。
    有专家分析,北京楼市的成交量环比增长得益于新开项目,特别是以万科、保利、绿地等一大兴,房山区为主的项目低价入市。
    上海市场:据搜房网统计,7月份上海新房市场销量前十位的楼盘,共计成交了1637套房源,占据了新房市场总成交3978套的41.2%。7月,上海二手房价格指数为2551点,较6月继续下降14点,环比下跌0.53%。下跌的63个板块,平均跌幅为0.61%,跌幅超过1%的有9个。
    深圳市场:8月第一周(2010.07.30至2010.08.05),深圳全市共成交新房535套,日均成交76套,环比增长25.6%;成交面积4.57万平方米,日均成交0.65万平方米;成交均价16643元/平方米,环比下跌10.8%。本周关内新房成交数量为85套/0.64万平方米,占全市的比重分别为15.9%和13.9%,均价为22397元/平方米;关外新房成交数量为450套/3.94万平方米,占全市的比重分别为84.1%和86.1%,均价为15715元/平方米。
    广州市场:合富标准价格指数数据:7月广州二手楼价略微上升0.4%,中心区刚性需求入市增多。2010年7月合富标准二手住宅价格指数(广州)(以下简称合富标准指数)为1267点,环比2010年6月份回升0.4%,同比2009年7月份上涨14.5%,较基期2008年1月上涨26.7%。
    杭州市场:7月杭州楼市成交数据按时出炉,截至2010年7月31日,市区商品住宅成交了3392套,环比上涨了58%。日均成交量为109套,超过了2月、5月和6月,与3月基本持平。7月主城区商品房成交均价为18890元/平方米,环比下降3%。有专家分析,杭州楼市7月的火热除了部分开发商大打折扣牌的原因,也不排除部分积压的刚性需求小规模爆发,使得7月份的市场成交创新政三月来新高。
    搜房网消息:8月份的第一周,一二线城市排名前十位的城市中仅2个城市成交上升,重庆总成交量为5285套,日均成交突破700套,达到755套。深圳总成交535套,上升109套,排名倒数第三。在上周,深圳是排名垫底的城市。其余8城市,本周的总成交都小幅下降。上海本周虽有几天成交飘红,但总体表现没有重庆稳定,以4217套总成交,日均602套排名第二。武汉仍没有夺回三甲位置,本周以仅45套的差距“不敌”天津。成都、宁波分别以962套、795套的总成交依旧排名5、6位。排名同样没有变化的杭州,本周成交也一直处于相对低迷的状态,本周,总成交为766套,日均109套。苏州与南京在本周虽然也同深圳一样出现了似有突破的成交,但由于本周前几日成交不佳,在总成交上不见大的起色。
    市场在调控压力和刚需压力间徘徊。说实话,没有企业对未来两三个月的楼市走向看的很清楚,而试图出手的消费者也被舆论的反复无常所左右。但是,也可以看到的是,观望在僵局中逐渐结束。
    房价到底可不可调?有很多的人士认为是可调的,关键在高层对楼市的调控力度,但是,也同样有很多人认为房价不可调,连续8年的宏调,历来的力度都不小。至于被称为史上最强的调控政策,实际是对前述7年宏调力度的无知。
    我们不存在调控是否坚持下去的争议。本轮调控的公开版本一直是遏制部分一线城市的房价涨幅。新的限贷令仍然是第三套房贷在部分一线城市继续收紧。有消息称,银监会近日建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷。随后银监会在其官方网站公布了有关负责人就此传闻的答记者问。不过,据四城市当地媒体的报道显示,目前京沪深杭等地银行已全面叫停第三套房贷。
    但是,我们能看到的还是对市场未来的坚定信心。中国指数研究院日前发布的监测数据显示,房地产调控政策出台后,北京、上海、广州、深圳四个一线城市成交总价前十名的地块中,多数被国企收入囊中。
    高调拿地实际是对未来市场的走向抱着强烈的信心。这是与08年根本不同的地方。几乎没有解决掉的供需矛盾,在未来的一线城市仍将继续加剧。市场的焦点将从东部一线城市过度到包括重庆成都在内的二线城市,当然,东部的二线城市房价上涨的压力更大一些。
    观望持续很难在影响到房企的信心。但是,资金链比较紧张的房企,可以选择适当的调低价格应对金九银十的10年市场。
    只是消费者不要相信房企的降价可以突破民间传说。所谓的压力测试是没有凭据的。至少,对房地产市场的预测,银监会从始至终也没有准确过。楼市衰派和央视更没准确过。
 

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