注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

日志

 
 

陈宝存:房价大跌鬼信人不信  

2010-08-14 03:14:09|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

陈宝存:房价大跌鬼信人不信

    北京市统计局、国家统计局北京调查总队8月12日发布的1-7月北京市全社会固定资产投资运行情况数据显示,7月完成投资中,房地产开发投资完成200.8亿元,比6月减少128.4亿元,比上年同月减少102.4亿元。同时,随着土地市场逐步降温,房地产开发投资比重开始下降。

    全国情况也是如此走势。2010年7月份,全国商品房新开工面积为1.17亿平方米,比6月份大幅减少38.4%。

    所以单纯看全年总量的数据增长,恰恰掩盖了国十条之后的走向。按任志强博鳌论坛上发布的数据:我们每年结婚的对数大概900多万对,每年新增家庭户数1000多万户。然而供应呢?从套数来看,08年只有493万套总生产量,对全国住宅来说占70%,去年550万套,满足不了城市1000万人口新增家庭,仍然会导致供不应求,而这个供不应求还会持续很长时间。任志强先生的结论是:抑制消费是导致短期矛盾向后延迟,这个延迟在未来发生可能产生更大严重的矛盾。
    这也是我的一贯看法。

    在前文《陈宝存:没有考虑长效机制03至10版的调控必要改变》我曾经讲过:自03年开始的紧缩信贷为主的调控,由于土地供应的同步紧缩,不但没有积极意义,更走向了市场的反面,所以03至09年的市场基本是被调控的越来越涨。而10年虽然注意了土地供应的问题,但是客观上已经失去满足供应的先机,这也是目前的信贷指向了紧缩改善性需求的根本原因。

    但是,我们知道目前政策结束在我们的土壤上几乎是不可能的,虽然中房协出面对于政策未来走向提出自己的建议,但是也仅仅是不继续出台新的政策,而不是政策完全转向。我们的政策不准,但是官本位不能容许对政策持不同意见,而且众多部委只是从自身的地位考虑,几乎所有政策只是导致供求失衡的加剧,也导致加大开发成本,持有成本,几乎没有更多的作用。当然目前的局面也没有其他的手段和做法。倒不见得是他们不明白,而是所有部委并不考虑全局,只考虑分管范围的问题。实际造成与市场的矛盾基本都出在部委这个层面上。

    至于未来的政策是否还具备改变市场的方法呢?没有。也不可能根本抑制住基本需求。

    还有一个问题在于住房观念的改变是十分艰难的。我们的保障房建设转向了公租房本来是比较合理的,但是,公租房与我们的住房理念有很大的冲突。而居住理念是买房为主,租住不会被百姓接受。这样造成的市场未来,仍旧是买房需求为主。而经济适用房和限价房本身,最低收入人群甚至中等收入人群还是买不起。那么市场走向是十分令人忧虑的。

    一方面供应不可能满足需求,一方面市场还是在宣扬人人买的起房。这是极大地市场矛盾。那么我们政策调节房价到底是什么目的?是尽力达到人人买的起房,还是先保障有实力购房人群的购买?目前来看是十分混乱的思路。

    市场现在解决的是两头,一方面,投资与改善性需求的购买者高价购买商品房,一方面城市最低群体的一部分,特别是城市原户籍人口,通过拆迁改造腾退达到改善居住的目的,甚至在逐渐致富。唐家岭拆迁改造受阻,原因是每户3、4套回迁房唐家岭居民觉得补偿标准过低。

    这就是我们目前的市场现实,这绝不是地方政府加上开发企业可以解决的。

    至于银监会公开国土部1457囤地企业的黑名单,我们能看到的是,58.2%属于被政府囤地,被拆迁户压制的囤地有多少呢?没有数据支撑。以我的经验,估计绝大部分是政府原因加拆迁安置不合拆迁户要求的原因。没有哪个中小企业主动囤地的。

    04年仍然保留协议出让的土地,目前还在囤地状态的,主要原因是当时的协议价格早已被置于脑后,而很多项目是转售项目。那么开发企业与村集体,农民的拉锯也是可以理解的,这是毛地出让的弊病。全归于开发企业是没有道理的。至于收回土储中心收储,这些闲置地块一定是烫手山芋,根本不可能尽快形成市场供应。所以不要指望靠收回闲置土地改变目前土地供应艰难的现状。

    这是大趋势,不可改变的大趋势。

    但是,我还是要提建议,实际在政策造成市场僵持的最初,我也一直在建议市场应对政策的挑战。而结束观望的最佳方式,还是房企的主动降价。至于降的幅度,在连续三个月的拉锯过后,消费者的心态趋于平稳。房价大跌,除了鬼还相信,人是不相信的。

    那么,给市场上真实的消费者以信心,适当让利结束观望,3、4季度是房企最应该做的。

  评论这张
 
阅读(46801)| 评论(511)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017