注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

日志

 
 

陈宝存:限制拆迁成本的努力并不靠谱  

2010-08-22 23:44:18|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

陈宝存:限制拆迁成本的努力并不靠谱

    随着房价问题争论的明朗化,房价高涨与地价的关系越来越清晰的展现在大家面前。传闻中北京有意限制拆迁成本的大幅攀升,无疑这是找准了促成房价暴涨的关键。但是,如何限制,或者限制是否应该成为悬案。在新的土地管理法和土地房屋征用条例迟迟不能出台,恶性事件层出不穷的局面下,试图限制拆迁安置成本的努力,或者会走向事物的反面。

    囤地事件的查处,没有公布有多少属于拆迁的原因造成的土地闲置。一线城市更多的闲置地块源于04年8.31大限之前的协议出让条件不能有效实施。以北京为例,04年继续保留协议出让条件的项目288个,但是保留一级开发的协议出让条件的却有1万公顷,那么,2002年和2003年集中立项的协议出让项目最终实现了多少土地上市,不得而知。五年以上囤地的项目,很大部分是这类连年拉锯的项目。

    而北京自04年开始的土地出让,确实大幅下降。譬如2005、2006两年北京仅完成供地计划的35%和59%。2007年较好,北京市土地整理储备中心在最后三个月奋力一搏,突击完成近50%年度供应量后,终于让2007年成为北京唯一一次顺利完成土地供应计划的年度。然而,2008年未能保持这一良好态势,当年计划供应土地6100公顷,其中住宅用地1700公顷,实际仅供应1468.5公顷,其中住宅用地911.1公顷。

    那么自04年严格执行招拍挂土地出让制度的后果,就是轮番上涨的房价与地价。只有争论谁为果谁为因,那就是先有鸡还是先有蛋的问题了,基本无意义。清河毛纺厂的华润橡树湾项目用地的拍卖,面粉贵于面包,造成面包涨价继而影响下一袋面粉涨价,05年开始就在国内各个类型的城市轮番上演。

    那么拆迁成本各个地区逐渐高涨也就比较现实了。大望京、唐家岭、CBD拆迁的示范作用,今后北京的拆迁项目回迁安置成本越来越高也是可以预期的。城中村旧城改造棚户区改造等等,成为土地上市的主流,这一点世所公认,那么拆迁安置问题历史性的走到了前台。因为牵涉面极广,上到城市旧区域改造、下到新农村建设,城市面貌的巨大变迁,更多的资金来自于土地出让收入、也就是商品房销售的高价。这是国情决定的。

    自04年开始,一直做项目并购的工作,之后再04年协议出让保留的土地消化殆尽的情况下,转向为拆迁改造和一级土地开发工作,所涉及的案例众多。一直到06年,主要注意力在协议出让保留项目的并购谈判上,据我所知,经历了几次转手的项目,至今依然闲置的,基本也失去了开发的价值。原有的补偿安置条件早已与市场完全挂起钩来,我认为这类项目目前早已成为鸡肋。死抱着这类项目不放是不恰当的。

    北京04年之后连续几年的净地出让的艰难,在上述数据中我们看的很清楚。大量的土地进入协议出让和一级开发阶段之后,市场上可供出让的净地,也就只能来源于新的土地项目的收购拆迁安置与上市努力。这是05、06年北京上海以及全国市场的通常状态。

    上海市场前几年土地成交情况大致为:2003年为1500万平方米左右;2004年300万平方米;2005年出让面积在300万平方米以上,但最终成交只有40万平方米。此后的2006年为700万平方米;2007年1000平方米左右。2008年,上海住宅土地供应总量(包括含住宅的综合用地)为277.8万平方米,而最终成交的土地仅有170.6万平方米,流标的住宅用地比例达38%。

    当然期间尚存有04年8.31之前的协议出让地块的逐渐入市,否则全国房价更加高涨是必然的。

    国土部清理闲置土地,实际大部分就是04年8.31之前的协议出让土地,以及由于政府规划变更导致的暂时闲置。可以预见,满打满算只够半年开发的闲置土地,对于饥渴的土地供应市场来说,还是杯水车薪。

    那么多年的闲置土地清理之后,土地供需问题是否就一劳永逸的解决,实在是不容乐观的。

    主要原因还是土地收购的成本问题。不是城市改造和农村并入城市不被追捧。原因是在18亿亩红线之下,给房地产开发的用地实际只剩下拆迁改造、城中村、城近郊规划为城市新区的部分作为新的土地供应来源。而居民再不是国有土地的概念,事实上,所谓的国有土地与70年产权之说,早已成为过时的有待新的土地管理法规范的事项。那么我们遇到的所有拆迁安置项目,真正的土地主人已经历史性的转变为城市居民和农村集体经济组织和农民个人。这也是新的土地管理法的修改方向。城市居民自不必说,农村土地承包权的长期保有也成为新土地管理法的方向。

    30年的承包期将被稳定长期承包权所代替。那么试图降低拆迁成本,降低补偿条件的努力与新的土地管理法是背道而驰的。不要忘记,实际农民失去的是所依赖承载的土地,而农民的知识结构对于失地农户来说,转型才是最为艰难的。不光要有合理的使农民足以致富的住房,还要考虑农民失地之后的生存问题。

    这都势必转嫁到土地收购价格里面。不单单拆迁安置补偿条件不能限制,真正的解决拆迁问题,还要更好的政策条件,使得农民失地不被边缘化。

    北京试图限制拆迁成本的努力第一不靠谱,第二不可行。
 

  评论这张
 
阅读(5284)| 评论(19)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017