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陈宝存:万科“丢掉2008”提示房企转型与降价并重  

2010-08-24 04:38:09|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:万科“丢掉2008”提示房企转型与降价并重

    近期很多事件表示出高层调控的决心。

    首先李克强两次强调抑制炒房:8月13日,李克强在北京考察廉租住房、公租房建设时便强调,各级政府特别是城市政府要从投资、土地、财税等方面采取有力措施,加快推进保障性安居工程。8月21日,保障房建设工作座谈会在江苏省常州市召开,李克强主持了会议。他要求地方政府以更大的决心、更有力的措施,多渠道增加资金投入,加快把保障性住房这一重大民生工程建设好,同时要坚决抑制投机炒作行为,巩固调控成果。

    其次是国土部有关囤地的黑名单全公开。这在以往的调控中几乎是不可能的。虽然黑名单的所谓囤地未必可以得到有效解决,但是,足见高层打压房价的决心。

    再次是表示“我都从了”的华远任志强涉嫌伪造公文的人民网文章的发表,以及8月23日晚华远地产股份有限公司发布澄清公告,国土资源部于2010年8月19日公开通报的1001工厂项目所出现的伪造公文事件与华远地产并无关联。华远地产强调,始终以诚信守法为经营准则、以社会责任、公众利益为己任,严格履行合同约定的自身责任和义务,绝不会从事或参与任何违法、违规行为,同时华远地产将通过合法有效的手段,积极维护自身合法权益。(详情见 http://news.dichan.sina.com.cn/bj/2010/08/23/203327.html

    如上种种事件,虽然表示出舆论的轻率和混乱,但是在目前房地产被妖魔化成为常态的情况下,错误百出的很多无知言论确实也在影响着行业信心与行业的形象。

    住宅与商业并重,在上半年表现的较为普遍。很多大企业进入商业地产领域可以说是对住宅一直屡遭调控的规避。相对于住宅,商业地产由于基本以投资为主,发展的前景很诱人。住商倒挂在金融危机结束之后,也必然会有显著的改观。

    《财经》在有关万科转型商业地产文章中,有这样的记载:万科郁亮总裁对于“丢掉了的2008年”,对应的办法是转向商业地产经营。虽然王石并不认同商业地产的发展前景,但是万科管理层选择的是商业地产的开拓,目标是商业地产占万科的20%,万科主业仍然以住宅为主。万科进入商业地产领域的第一理由却是一线城市主城区项目商住综合的比较普遍,这促使万科转型。

    积极有效应对,获得市场占有率的提升,恰恰根植于国家宏观调控政策的频频出手。那么,万达集团今年上半年业绩,集团实现销售额362亿元,恰恰是万达对于商业地产的坚持与高速扩张。上半年销量362亿元这一数字,紧咬万科同期的销售业绩367.7亿元。而在第一季度,万达商业地产公司实现房地产合同销售面积约137万平方米,合同销售金额约152亿元,超过了万科此前公布的150.9亿元的一季度销售额,也高于中海、恒大、保利、绿城等公司,第一次坐上了季度销售额老大的位置。
    认为由此开启了商业地产在国内的全面发展,全国性布局的大房企全面进入商业地产领域,也就是顺理成章了。

    万科对于2008年的市场有对也有错。首先王石的拐点论以及降价以求市场占有率无疑是成功的,但是,随后的放弃低点拿地,恰恰也是王石对于未来市场预测的失误。这成就了08年土地市场保利的辉煌。所以,企业的发展实际是企业领头人的思路决定的。08年丢掉的万科,09年土地价格高速上涨时急起直追还是比较恰当的。市场对于住宅的需求,应该是无限的,所以住宅市场可以有波动,但是不可能停滞。

    下半年的楼市分水岭也必将产生在调控深化的局面中。适应市场不是轻而易举可以实现的,既然万科和富力丢掉了2008年,那么还会有更多的企业丢掉2010年的。而2009年的行情并不是所有企业都得到最好收益的。

    适当调低价格以赢得销售额的同时,一定不要放弃对土地的追捧。下半年的土地价格很难达到高点,这恰恰是丢失了2008、2009年的房企靓丽转身的先机。
 

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