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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:下半年经济数据将促使调控适时放松  

2010-08-03 01:41:00|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:下半年经济数据将促使调控适时放松

    2010年上半年的数据很乐观。国家统计局数据显示,初步测算,2010年上半年国内生产总值172840亿元,按可比价格计算,同比增长11.1%,比上年同期加快3.7个百分点。
    固定资产投资投资增速高位回稳,但房地产投资增长较快。2010年上半年,全社会固定资产投资114187亿元,同比增长25.0%。上半年,房地产开发投资19747亿元,增长38.1%。

    2010年上半年,全国商品房销售面积3.94亿平方米,比去年同期增长15.4%;商品房销售额1.98万亿元,同比增长25.4%。

    2010年上半年,房地产开发企业本年资金来源33719亿元,同比增长45.6%。其中,国内贷款6573亿元,增长34.5%;利用外资250亿元,增长2.8%;企业自筹资金12410亿元,增长50.9%;其他资金14487亿元,增长47.9%。在其他资金中,定金及预收款8064亿元,增长40.1%;个人按揭贷款4538亿元,增长60.4%。

    由此财政收入才有了可喜的好收成。2010年1-6月,全国税收总收入完成38611.53亿元 ,比去年同期增长30.8%。分税目看,房地产、邮政和建筑业营业税收入快速增长,同比分别增长77%、59.3%和30.6%。分行业看,大多数行业企业所得税收入实现增收。其中,工业企业所得税收入增长43.2%。其他行业中,房地产、租赁服务业和建筑业所得税同比分别增长83.5%、43.2%、39%。 
    个税方面,房地产交易价格上涨,使房屋转让所得税收入增收。
    2010年1-6月,契税完成1212.02亿元,同比增长51.7%。契税收入占税收总收入的比重为3.1%。
  契税的税基大体相当于土地和房产的交易总金额。但是4月份以来,部分大城市房屋成交量和土地出让面积有所减少,导致契税收入增速放缓。

 

    但是,我们不能过于乐观下半年。自4月14日开始的宏调,惯性影响,1—5月份的各项数据都是超高速的增长态势,这也是我们启动新一轮不理性调控的基础。但是,这种调控方式是不可持续的,而且不能长久。那么目前市场的僵持对于调控来说也是压力重重。

    三季度数据是最为关键的。事实上,央行所谓的重申严格执行调控政策,只能是三季度的情况。全年7.5万亿的信贷总量,上半年用去大半,原因还是因为一季度信贷量的高速增长。可以预见的是三季度在严格执行信贷调控的框架下,局面很难扭转。那么第四季度银行的放贷压力大增。这也是市场纷传信贷调控事实放松的根本原因。重申的次数越多,说明严控越不可能成功。银监会一家的力量不足以制衡各商业银行的放贷热情。而房贷是最优质资产,这是改变不了的。

    而目前的所谓调控政策,遏制的不会是一线城市的房价涨幅,原因是一线城市的房企资金实力超强。比如北京,潘石屹和任志强的企业不可谓不知名,但是却不具备拿地的实力。为什么,北京市场上的项目企业目前主要是央企、北京市大国企、全国布局的上市企业,即使是巨无霸的北京万科,也不具备在北京市场上称霸的实力。而我们知道的是,上述企业是不可能靠资金链的绷紧达到遏制房价的目的的。

    市场上很多唱衰楼市的势力津津乐道的销量和土地出让收入大降的情况,对于一线城市的房企来讲,却没有任何压力。如此市场情况,正好是抄底拿地的好时机,那么目前这种状况延长的越长越好。这种状况无异于发国难财。但是,高成本收储的土地,却因为目前的市场原因不可能有高额的回报。

    政策在鼓励这些巨无霸企业囤积土地。政策也不能保障土地上市量的大增。

    那么改变三季度数据,我们只能寄希望于第四季度。所以我认为,第四季度一线城市事实上必须放松严控政策,不理性的政策不解决问题原因在于政策思路的错误。那么目前局面下有可以改变楼市走向的政策没有?事实是,自02年开始的楼市泡沫叫嚣是完全错误的,市场因素的变化,在商品房市场化的11年中几乎是翻天覆地的,但是我们却无视这种翻天覆地的变化,而只盯着商品房房价一项指标。但是,商品房从头至尾是与最低收入者无缘的。最低收入者依靠的不是买房,很多政策房也是极为低廉的取得的。11年,解决居住问题的努力功绩卓著,而11年,妖魔化地产也日益加重。但是,这都是错误的思潮。

    商品房价,不论是一线城市,还是二三四线城市,在完全市场化的情况下,都会有稳定的上升。但是我们却不敢接纳完全市场化。那么压制之后的暴涨也就在所难免。
 

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